N° RG 25/00927 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NWTR

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 8]

11ème civ. S2

N° RG 25/00927 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NWTR

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Philippe-didier DIETRICH

M. [C] [O]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Philippe-didier DIETRICH

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

16 DECEMBRE 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A.R.L. COCOON

immatriculée au RCS de [Localité 12]

sous le n°812 737 443,

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par M^e Philippe-Didier DIETRICH,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 30

PARTIE REQUISE :

Monsieur [C] [O]

né le 01 Janvier 1996 à [Localité 10] (ETHIOPIE)

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection Maryline KIRCH, Greffière lors des débats et Virginie HOPP, Greffière lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Décembre 2025.

ORDONNANCE:

Réputée Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 11 juillet 2024 à effet du 18 juillet 2024, la SARL COCOON a consenti à Monsieur [C] [O] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 2] [Localité 6] [Adresse 13], pour un loyer mensuel de 453.00 euros ainsi que 40.00 euros au titre des provisions sur charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SARL COCOON a fait signifier à Monsieur [C] [O] le 20 janvier 2025 commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1843.00 euros.

Par acte délivré le 8 juillet 2025, la SARL COCOON a fait assigner Monsieur [C] [O] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

A l’audience du 24 octobre 2025, la SARL COCOON, représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance aux fins de voir :

— Constater la résiliation du bail d’habitation avec effet au 4 mars 2025,

— Ordonner l’expulsion, sans délai, de Monsieur [C] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, du logement,

— Condamner Monsieur [C] [O] à lui payer la somme de 4801.00 euros correspondant l’arriéré locatif de loyers et charges dus au 1 er juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance,

— Condamner Monsieur [C] [O] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 493.00 euros, outre indexation conformément au bail et éventuellement régularisations de charges à venir, à compter du 2 juillet 2025 2025 jusqu’à libération des lieux,

— Condamner Monsieur [C] [O] à lui payer la somme de 1500.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [C] [O] aux dépens, y compris les frais du commandement de payer, et de sa dénonce à la CCAPEX,

— Ordonner l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir.

La SARL COCOON expose que Monsieur [C] [O] n’a pas régularisé la dette locative dans les six semaines de la délivrance du commandement de payer si bien que le bail est résilié depuis le 4 mars 2025. Elle précise que la dette locative a augmenté et s’élève au 22 octobre 2025 à la somme de 6190.23 euros.

Bien que régulièrement cité par dépôt à l’étude, Monsieur [C] [O] n’a pas comparu ni fait représenter. Susceptible d’appel, l’ordonnance sera réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 20 janvier 2025 et sa dénonce à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) notifiée le 21 janvier 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée 21 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 9 juillet 2025 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 24 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [C] [O] ferait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire et le commandement de payer, signifié au locataire le 20 janvier 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1843.00 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de six semaines à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 3 mars 2025 à minuit.

Sur le montant de l’arriéré locatif.

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce la SARL COCOON produit un décompte actualisé en date du 22 octobre 2025 qui ne sera pas retenu à défaut de justificatif de sa communication à Monsieur [C] [O], non comparant, conformément aux dispositions de l’article 132 du code de procédure civile.

Il ressort du décompte annexé à l’acte introductif d’instance que Monsieur [C] [O] reste redevable de la somme de 4801.00 euros, échéance de juillet 2025 incluse.

Monsieur [C] [O] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette. Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel, à verser à la SARL COCOON la somme de 4801.00 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance, soit le 8 juillet 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de juillet 2025 incluse.

Sur la demande d’expulsion.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce Monsieur [C] [O], non comparant, ne produit aucun élément sur sa solvabilité étant relevé qu’il ressort du décompte précité qu’il n’a pas repris le règlement des loyers courants.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Monsieur [C] [O] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [C] [O] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Monsieur indemnité d’occupation d’un montant de 493.00 euros pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre, soit le 3 mars 2025 à minuit, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail d’habitation s’était poursuivi. Le montant sera révisé annuellement conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [C] [O] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 4801.00 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 3 mars 2025 à minuit.

Sur les demandes accessoires.

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [C] [O], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [C] [O], supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à la SARL COCOON, la somme de 400.00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique du locataire.

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevables les demandes formées par la SARL COCOON à l’encontre de Monsieur [C] [O] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 11 juillet 2024 entre la SARL COCOON, et Monsieur [C] [O] sur le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 3 mars 2025 à minuit ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [C] [O] à payer à la SARL COCOON la somme de 4801.00 euros (quatre mille huit cent un euros) au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance du mois de juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Monsieur [C] [O] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 3] ;

ORDONNONS à Monsieur [C] [O] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [C] [O] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la SARL COCOON pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [C] [O] à payer à la SARL COCOON, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 493.00 euros à compter du 3 mars 2025 à minuit, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 4801.00 euros outre intérêts à laquelle Monsieur [C] [O] est déjà condamné provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 3 mars 2025 à minuit et la date de la présente ordonnance ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [C] [O] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [O] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer;

CONDAMNONS Monsieur [C] [O] à payer à la SARL COCOON la somme de 400.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATONS l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE