TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 25/50149 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6OPU

N° : 3

Assignation du :

23 décembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 28 mars 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2]

représenté par son syndic la société CANOPE GESTION SAS

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Laetitia BOYAVAL-ROUMAUD, avocat au barreau de PARIS – #B0618

DEFENDEURS

SOCIÉTÉ CIVILE STANFORD

[Adresse 1]

[Localité 5]

non représentée

Monsieur [D] [S]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Joanna GRAUZAM, avocat au barreau de PARIS – #C1117

DÉBATS

A l’audience du 21 février 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

Nous, Juge des référés, après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l’assignation délivrée le 23 décembre 2024 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société Canopé Gestion à la société civile Stanford , copropriétaire des lots n°9 et 17 et M. [D] [S], locataire desdits lots, aux fins de les condamner in solidum à réaliser les travaux prescrits par la société KMC suivant devis établi le 23 janvier 2024, sous astreinte, en raison de l’urgence et du trouble manifestement illicite constitués par les désordres d’infiltration d’eau constatés dans la salle de bain, ayant emporté des conséquences également dans les parties communes ;

Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société Canopé Gestion, signifiées à la société civile Stanford , non constituée et soutenues oralement à l’audience du 21 février 2025, maintenant les demandes dans les termes de l’assignation et sollicitant à titre subsidiaire, la désignation d’un expert judiciaire ;

Vu les conclusions de M. [D] [S], soutenues oralement à l’audience du 21 février 2025, sollicitant sa mise hors de cause à titre principal et la condamnation de la société Stanford à procéder aux réparations et remise en état, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ainsi que la condamnation de cette dernière à lui payer par provision la somme de 2.000 euros au titre des frais de relogement temporaire ; subsidiairement, M. [D] [S] demande la condamnation in solidum du syndicat et de la société civile Stanford à réaliser les travaux , sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; infiniment subsidiairement, M. [D] [S] demande la désignation d’un expert judiciaire ;

A l’audience du 21 février 2025, la société civile Stanford n’a ni comparu, ni constitué avocat.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2025.

SUR CE

Sur la demande principale

Le requérant se fonde sur les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile en ses deux alinéas.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il appartient au requérant de démontrer qu’il se trouve dans une situation d’urgence, laquelle est caractérisée lorsqu’un retard même minime peut devenir préjudiciable à l’une des parties, et ce de façon presque irréparable.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne fait état d’aucune urgence aux termes de ses écritures, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce fondement.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

Cette disposition suppose qu’en cas de travaux urgents, les copropriétaires ne peuvent s’opposer à leur exécution au sein de leurs lots.

Le syndic a une mission de conservation et d’entretien de l’immeuble. Ainsi l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est chargé, notamment, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci, en respectant toutefois la procédure prévue à l’article 37 du décret du 17 mars 1967.

Il résulte de ces dispositions que tout copropriétaire doit laisser au syndic un libre accès à son lot d’une part pour que des interventions sur les parties communes situées dans son lot puissent être réalisées, d’autre part dans l’hypothèse d’un dysfonctionnement ou d’un défaut d’entretien de ses parties privatives mettant en péril, notamment, la pérennité et la solidité des parties communes.

Enfin, le règlement de copropriété de l’immeuble stipule en page 35 que « chaque copropriétaire sera personnellement responsable des dégradations faites aux parties communes, soit pour son fait, soit par le fait de son locataire, de son personnel ou des personnes se rendant chez lui. […] En cas de carence, les travaux pourront être commandés par le syndic à leurs frais. ». En page 38, il est également stipulé : « Tout copropriétaire restera responsable à l’égard des autres copropriétaires, des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence et celle d’un de ses préposés ou par le fait d’un bien dont il est légalement responsable. »

En l’espèce, il résulte des éléments techniques produits, notamment du rapport de visite de la société KMC du 23 janvier 2024 que la baignoire du lot n°17 n’est pas scellée au mur, tout comme le mitigeur et les tuyaux d’alimentation, favorisant les infiltrations d’eau sur le mur et sous la baignoire. Un constat d’huissier est également produit aux débats par le syndicat, datant du 13 décembre 2024, qui décrit une humidité très importante sur les murs de la cage d’escalier au 2ème étage, « la cause des infiltrations se situe manifestement à l’intérieur du lot situé au 3ème étage », appartenant à la société civile Stanford.

M. [S] produit également aux débats l’état des lieux de son entrée dans l’appartement, établi le 4 avril 2013, qui mentionne déjà que le joint de baignoire présente des moisissures et doit être changé, et un constat de dégât des eaux établi le 6 septembre 2016 avec le voisin de l’appartement du dessous en raison d’infiltrations d’eau par le mur mitoyen dans la cage d’escalier, sur le plafond et les murs de la salle de bain de l’appartement du dessous. Enfin, il produit aux débats un rapport d’expertise réalisée le 18 septembre 2020 par la société Bâtiment Expertise, qui conclut « la baignoire n’a pas été posée selon les instructions du Syndicat Français des Industries de la Douche et de la Baignoire et la mise en œuvre n’est pas conforme au DTU 60.1 […]. L’absence de support périphérique, d’un fond de joint et d’un joint d’étanchéité souple conduisent à l’affaissement de la baignoire par le poids d’un homme et provoque ainsi la rupture du joint périphérique de finition. L’entretien du joint, à la charge du locataire, ne peut être possible que si l’ouvrage a été réalisé conformément aux préconisations réglementaires. La responsabilité de l’entreprise ayant installée la baignoire est engagée. »

Par conséquent, la réalité des infiltrations d’eau, leur persistance depuis de nombreuses années, un premier dégât des eaux ayant eu lieu en 2016 et la détermination de la cause, à savoir la baignoire du lot n°17, qui n’a pas été installée dans les règles de l’Art, sont démontrées. Ces désordres constituent un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, en raison de la violation du règlement des copropriété et des dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, afin de remettre en état les parties privatives à l’origine des désordres, ainsi que les parties communes, affectées par ces désordres, la société civile Stanford doit être condamnée à réaliser les travaux visés dans le devis établi par la société KMC le 23 janvier 2024, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, et à défaut d’exécution volontaire, sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans les termes du dispositif.

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Il est, par ailleurs constant, en application du décret n°87-712 du 26 août 1987 que les réparations locatives dans la salle de bain concernent le remplacement des joints, des flexibles de douche et le nettoyage des dépôts de calcaire.

En l’espèce, le rapport d’expertise conclut expressément que le locataire ne pouvait utilement procéder à l’entretien des joints, la baignoire n’étant pas posée dans les règles de l’Art.

Par conséquent, M. [S], locataire, ne peut nullement être tenu pour responsable des désordres d’infiltration d’eau, qui préexistaient pour partie à son entrée dans les lieux, qu’il a exposé à de très nombreuses reprises au propriétaire bailleur, la société civile Stanford et alors qu’il est lui-même victime de l’inertie des son bailleur.

Il n’y a donc pas lieu de le condamner à faire réaliser les travaux, in solidum avec la société civile Stanford, son bailleur.

En revanche, M. [S], occupant du lot n°17 devra laisser l’accès à l’appartement pour la réalisation des travaux.

Par conséquent, seule la société civile Stanford, propriétaire du lot n°17, est condamnée à réaliser les travaux prescrits par la société KMC, dans le devis établi le 23 janvier 2024, mais également, comme demandé par M. [D] [S], à réaliser la remise en état complète des murs et du sol de la salle de bain endommagés par la fuite d’eau, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance. A défaut d’exécution volontaire dans le délai imparti, la société civile Stanford est condamnée au paiement d’une astreinte de 500 euros par jour de retard, l’astreinte étant prononcée pour une durée de trois mois.

Par ailleurs, à défaut d’exécution volontaire dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, le syndicat des copropriétaires est autorisé à pénétrer dans les lieux, après une mise en demeure adressée 8 jours auparavant par courriers recommandés à la société civile Stanford et à M. [D] [S], occupant, afin de faire entreprendre les travaux prescrits par la société KMC dans son devis établi le 23 janvier 2024, avec l’assistance d’un commissaire de justice et d’un serrurier.

Dans cette hypothèse, la société civile Stanford est condamnée par provision à payer au syndicat la somme de 2.508,91 euros TTC, correspondant au montant du devis du 23 janvier 2024 de la société KMC.

Par ailleurs, il est fait droit à la demande reconventionnelle de M. [D] [S] de condamner la société civile Stanford à lui payer par provision la somme de 2.000 euros afin de couvrir ses frais de relogement temporaire pendant la durée des travaux, sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qui oblige le bailleur à garantir une jouissance paisible du logement, or en l’espèce, les travaux nécessaires rendront la salle de bain temporairement inutilisable.

Sur les demandes accessoires

La société civile Stanford, partie succombante, est condamnée aux entiers dépens.

L’inertie de la société civile Stanford ayant nécessité l’introduction de la présente instance, celle-ci est condamnée à payer la somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires et la somme de 3.000 euros à M. [D] [S], en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société civile Stanford à réaliser les travaux visés dans le devis établi par la société KMC le 23 janvier 2024 ainsi que les travaux de remise en état complète des murs et du sol de la salle de bain endommagés par la fuite d’eau, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, et d’en justifier auprès du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société Canopé Gestion, dès l’exécution des travaux ;

Disons qu’à défaut d’exécution volontaire dans le délai de deux mois, une astreinte de 500 euros par jour de retard est prononcée à l’encontre de la société civile Stanford pour une durée de trois mois ;

A défaut d’exécution volontaire dans le délai imparti,

Autorisons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], à pénétrer dans les lieux, assisté d’un commissaire de justice et d’un serrurier, après une mise en demeure par courrier recommandé adressé 8 jours avant le premier jour de réalisation des travaux, à la société civile Stanford et à M. [D] [S], afin de faire entreprendre les travaux prescrits par la société KMC dans le devis établi le 23 janvier 2024 ;

Condamnons par provision la société civile Stanford à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 2.508,91 euros correspondant au montant du devis de la société KMC du 23 janvier 2024 ;

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de ses demandes à l’encontre de M. [D] [S] ;

Déboutons M. [D] [S] de ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] ;

Condamnons la société civile Stanford à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société civile Stanford à payer à M. [D] [S] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société civile Stanford aux entiers dépens ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris, le 28 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Pauline LESTERLIN