TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [R] [F]

Monsieur [O] [F]

Monsieur [G] [B]

Maître Aude ABOUKHATER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Carole BERNARDINI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/03573 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4O7Z

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 07 mai 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 7] HABITAT- OPH (ANCIENNEMENT OPAC DE PARIC), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0399

DÉFENDEURS

Madame [R] [F], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [O] [F], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Monsieur [G] [B], demeurant Chez Monsieur [F] [O] – [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Monsieur [E] [F], demeurant INTERVENANT VOLONTAIRE – [Adresse 2]

représenté par Maître Aude ABOUKHATER de l’AARPI HUG & ABOUKHATER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0031

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C750562024028782 du 25/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Décision du 07 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/03573 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4O7Z

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 mai 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant initialement effet au 30/07/2002, l’OPAC DE [Localité 7], devenu [Localité 7] HABITAT OPH, a donné à bail à [O] [F] et [R] [F] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 6], pour un loyer initial de 325,26 euros par mois outre des provisions sur charges.

Suite à la résiliation de ce bail, un nouveau bail était conclu entre les parties, sur le même logement et pour les mêmes conditions, prenant effet à compter de la résiliation du bail antérieur.

Par actes de commissaire de justice des 13/03/2024 remis à étude, PARIS HABITAT OPH a assigné [O] [F], [R] [F] et [G] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation du bail pour défaut d’occupation ;

— ordonner l’expulsion de [O] [F] et [R] [F] ainsi que de tous occupants de leur chef et notamment [G] [B], avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échant ;

— ordonner que le sort des meubles soit régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

— condamner solidairement [O] [F] et [R] [F] à payer la somme de 4618,66 euros correspond à l’arriéré des sommes dues au 18/02/2024, janvier 2024 inclus, ainsi qu’à toute somme qui sera due au titre des arriérés de loyers et charges à compter de l’échéance du mois de février 2024 jusqu’à la résiliation du bail ;

— condamner in solidum [O] [F], [R] [F] et [G] [B] à payer une indemnité d’occupation égale au dernier montant du loyer indexé outre les charges, à compter de la résiliation judiciaire et jusqu’à la restitution des clefs ;

— condamner in solidum [O] [F], [R] [F] et [G] [B] à payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum [O] [F], [R] [F] et [G] [B] aux entiers dépens de l’instance, incluant le coût de la sommation interpellative et du constat par commissaire de justice.

L’affaire était appelée à l’audience du 04/07/2024 et faisait l’objet de quatre renvois avant d’être examinée à l’audience du 19/03/2025.

[Localité 7] HABITAT OPH, représenté par son conseil, actualise sa créance locative à la somme de 9130,77 euros, février 2025 inclus, et maintient ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance. Il sollicite l’expulsion et la condamnation solidaire et in solidum de [E] [F] au paiement de la dette locative, de l’indemnité d’occupation, des frais irrépétibles et des dépens.

Il s’oppose à la demande de délais.

Pour un plus ample exposé des moyens développés, il sera renvoyé aux écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

[E] [F], représenté par son conseil, sollicite la recevabilité de son intervention volontaire, le rejet de la demande de condamnation solidaire au titre de la dette locative et l’octroi d’un délai supplémentaire d’un an pour quitter les lieux.

Il indique occuper le logement et être le neveu des locataires, [O] [F]. Il déclare des revenus de 1200 euros par moi, et avoir 3 enfants à charge 1 week-end sur deux. Il affirme être en attente d’un logement social depuis 2022.

[O] [F], [R] [F] et [G] [B], régulièrement avisés, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 07/05/2025.

MOTIFS

A titre liminaire, la note en délibéré communiquée par le conseil de [Localité 7] HABITAT OPH postérieurement à l’audience sans y avoir été autorisée sera rejetée. Elle porte sur un élément purement juridique (possibilité d’actualiser la créance locative à la hausse à l’audience en l’absence des défendeurs) dont il est tenu compte et qui ne modifie pas la solution du litige.

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’intervention volontaire de [E] [F]

En application de l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention volontaire de [E] [F] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation judiciaire du bail pour manquements aux obligations contractuelles

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Selon l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions relatives aux rapports bailleur-locataire sont d’ordre public et s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

La jurisprudence exige, s’agissant des logements sociaux, que l’occupation soit strictement personnelle.

Aux termes du bail conclu et produit par les parties dans le présent litige, le locataire a pour obligation : « 1) De prendre possession des lieux loués, de les occuper et d’en user paisiblement suivant la destination contractuelle ; 2) De ne pouvoir sous-louer ni céder, en totalité ou en partie, son droit à la présente location ; 3) De ne pouvoir se substituer quelque personne que ce soit ni prêter les lieux loués, même temporairement, à des tiers ».

En l’espèce, il résulte de la sommation interpellative du 05/12/2023 et du procès-verbal de constat du 02/02/2024 que le logement n’est plus occupé personnellement par [O] [F] et [R] [F] depuis plusieurs années. En effet, [G] [B] s’est présenté comme occupant des lieux au commissaire de justice en février 2024, et [E] [F], qui intervient à la présente procédure, affirme occuper personnellement ce même bien lors de l’audience du 19/03/2025.

[O] [F] et [R] [F] n’ont pas réagi après l’envoi d’une mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du bien et la sommation interpellative du 05/12/2023. Ils ne se présentent pas à l’audience, et ne font dès lors valoir aucune défense de nature à justifier du manquement.

Compte tenu de l’absence d’occupation personnelle du bien, concernant un logement social de [Localité 7] HABITAT OPH, et la cessation non autorisée à un ou plusieurs tiers, les manquements de [O] [F] et [R] [F] doivent être qualifiés de graves.

Par conséquent, [Localité 7] HABITAT OPH est bien fondé à solliciter la résiliation judiciaire pour manquements graves aux obligations contractuelles.

Il convient d’ordonner l’expulsion de [O] [F] et [R] [F], ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, et notamment celle de [G] [B] et [E] [F], dans les conditions prévues par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé qu’il résulte des articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux et en dehors du sursis à exécution de la trêve hivernale.

Le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux malgré la déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi.

[O] [F], [R] [F], [G] [B] et [E] [F] seront condamnés in solidum au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus, à compter du lendemain du prononcé de la résiliation judiciaire et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur la dette locative

[Localité 7] HABITAT – OPH sollicite la condamnation solidaire de [O] [F], [R] [F], [O] [F], [R] [F], [G] [B] et [E] [F] au paiement de la dette locative.

Toutefois, [E] [F] n’est pas titulaire du bail et n’est pas tenu au paiement solidaire d’un loyer. La demande à son encontre sera rejetée.

Selon le décompte produit arrêté au 28/02/2025, [O] [F] et [R] [F] sont redevables de la somme de 8895,92 euros au titre des loyers et charges échus impayés, hors frais.

L’actualisation d’une créance locative à la hausse à l’audience, de manière non contradictoire, ne fait pas obstacle au principe du contradictoire puisque l’acte introductif d’instance, dument signifié aux parties absentes, prétend à la condamnation des loyers échus jusqu’à la date de résiliation.

[O] [F] et [R] [F] seront ainsi condamnés au paiement de la somme de 8895,92 euros, qui portera intérêt au taux légal à compter de la signification de la décision.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux

Selon l’article L412-3 du code des procédures civiles et d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Selon l’article L412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, [E] [F] sollicite un délai pour se maintenir dans les lieux mais ne justifie pas du renouvellement de sa demande de logement social depuis le 17/05/2022 et de recherches actives de solution de relogement (parc privé, LOC’ANNONCES). Il existe par ailleurs un questionnement sur la réalité de l’occupation en 2023 et 2024 du logement litigieux, [G] [B] ayant déclaré occuper le bien et régler des loyers à [E] [F] au commissaire de justice en février 2024, et [E] [F] produisant un avis d’imposition le domiciliant dans le 19ème arrondissement en 2024.

Le bailleur s’oppose à l’octroi d’un délai.

Dans ces conditions, la demande de délais pour quitter les lieux n’est pas justifiée et sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

[O] [F], [R] [F], [G] [B] et [E] [F], parties succombantes, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, incluant le coût du procès-verbal de constat du 02/02/2024.

[O] [F], [R] [F], [G] [B] et [E] [F] seront condamnés in solidum à verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu d’écarter cette exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

RECOIT [E] [F] en son intervention volontaire ;

RESILIE le bail liant [O] [F] et [R] [F] à [Localité 7] HABITAT OPH concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] ;

REJETTE la demande reconventionnelle de [E] [F] de délais pour quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour [O] [F] et [R] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à compter de la signification de la présente décision, [Localité 7] HABITAT OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, notamment [G] [B] et [E] [F], y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que l’indemnité d’occupation, due in solidum par [O] [F], [R] [F], [G] [B] et [E] [F] à [Localité 7] HABITAT OPH, à compter du lendemain du prononcé de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, sera égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué ;

CONDAMNE solidairement [O] [F] et [R] [F] à verser à [Localité 7] HABITAT OPH la somme de la somme de 8895,926 euros au titre des loyers et charges échus impayés, hors frais, selon décompte arrêté au 01/03/2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;

CONDAMNE in solidum [O] [F], [R] [F], [G] [B] et [E] [F] à payer [Localité 7] HABITAT OPH la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [O] [F], [R] [F], [G] [B] et [E] [F] au paiement des dépens de la présente instance, incluant le coût du procès-verbal de constat par commissaire de justice du 02/02/2024 ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 7] le 07 mai 2025

le greffier le Président