TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e GABIZON

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e DJIDERT

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 21/04102

N° Portalis 352J-W-B7F-CUA7C

N° MINUTE :

Assignation du :

15 Mars 2021

JUGEMENT

rendu le 13 Mai 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 8], représenté par son syndic, le Cabinet RINALDI

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Louis GABIZON de l’AARPI AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #U0008

DÉFENDERESSE

S.C.I. MEBL

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Marie-Leïla DJIDERT, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D1097, et par Maître Thierry-Max AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

Décision du 13 Mai 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/04102 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUA7C

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

Madame Elyda [Localité 10], Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 12 février 2025 tenue en audience publique devant Monsieur Julien FEVRIER, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 13 mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 9] est constitué en copropriété.

La SCI Mebl est propriétaire depuis juillet 2019 de plusieurs lots dans cet immeuble.

Soutenant que la SCI Mebl ayant engagé des travaux affectant les parties communes sans autorisation, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 9] l’a assignée devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir l’arrêt desdits travaux, la remise en état des locaux et la désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance du 10 octobre 2019, le juge des référés a prononcé une mesure d’expertise judiciaire et a rejeté la demande d’arrêt de travaux au motif notamment que la SCI Mebl avait pris l’engagement de ne plus exécuter d’ouvrage portant sur la structure de l’immeuble.

Soutenant que les travaux litigieux avaient repris, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 9] a de nouveau assigné la SCI Mebl devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir l’arrêt des travaux.

Cette dernière procédure a fait l’objet d’une radiation.

M. [D] [G], l’expert judiciaire, a déposé son rapport le 12 janvier 2021.

Soutenant que la SCI Mebl a procédé à la création d’une baie dans un mur porteur en béton armé entre plusieurs lots, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 9] l’a assignée au fond devant le tribunal par acte d’huissier de justice du 15 mars 2021.

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 24 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 9] demande au tribunal de :

«  Vu les dispositions de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 24 du règlement de copropriété, et le rapport de l’expert,

Il est demandé au tribunal de :

recevoir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 7] en sa demande, et l’y déclarer bien fondé,

d’ordonner la remise en état des locaux en autorisant le syndic de la copropriété à pénétrer dans les lieux accompagné de telle entreprise de son choix afin de procéder au rétablissement du mur porteur séparant les lots 79 et 30 conformément au devis de l’entreprise SMB annexée au rapport de l’expert,

dire et juger que le syndic et l’entreprise pourront, si nécessaire, pénétrer dans les lieux avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier

condamner la société MEBL à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5115 € au titre du coût des travaux de remise en état et celle de 10 000 € au titre de son préjudice moral,

la condamner encore au paiement de la somme de 1200 € au titre de la prise en charge des honoraires du syndic JMR,

condamner la SCI MELB au paiement de la somme de 8232 € en application de l’article 700 du CPC et aux dépens de l’instance, incluant ceux de la procédure de référé ayant donné lieu à l’ordonnance du 10 octobre 2019, ceux de la procédure de référé ayant donné lieu à la signification de l’assignation en référé du 23 juillet 2020 et la somme de 2562 € correspondant à la rémunération de l’expert, Monsieur [G] ".

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 1er juin 2023, la SCI Mebl demande au tribunal de :

«  Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 29 et 55 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967,

Vu les articles 6, 9 et 117 du Code de procédure civile,

Vu l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et sur l’article 1er du premier protocole additionnel,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 8], représenté par son syndic, la société JMR Immobilier, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 8], représenté par son syndic, la société JMR Immobilier, au paiement de la somme de 5.000 euros

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 8], représenté par son syndic, la société JMR Immobilier, aux entiers dépens, y inclus ceux nécessaires pour recouvrer les sommes mises à la charge du syndicat ".

*

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 4 décembre 2023 et l’affaire a été plaidée le 12 février 2025. La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

A l’appui de ses demandes principales, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— le syndic a demandé à la défenderesse de stopper les travaux

litigieux ;

— l’expert judiciaire a constaté que les travaux étaient terminés et ont consisté en la création d’une baie dans un mur porteur entre les lots 79 et 80 de la défenderesse ;

— l’expert judiciaire indique que les travaux réalisés ne présentent aucun risque sur la structure du bâtiment et ont été réalisés dans les règles de l’art ;

— l’expert judiciaire a évalué le coût des travaux de reprise ;

— la défenderesse n’a pas respecté les dispositions des articles 24 du règlement de copropriété et 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 ;

— M. [V], le dirigeant de la société défenderesse, n’a pas respecté les engagements pris devant le juge des référés ;

— le syndicat est fondé à réclamer la remise en état et l’indemnisation de ses préjudices ;

— le syndic a été régulièrement mandaté par l’assemblée générale du 30 juin 2021 ;

— un copropriétaire ne peut porter atteinte à un mur porteur partie commune sans autorisation ;

— le fait de se soustraire à l’exigence d’autorisation préalable est une voie de fait ;

— le retrait de l’ipn installé présente un risque, raison pour laquelle l’expert a retenu la solution prévoyant la reconstitution du mur avec conservation de la poutre irrégulièrement mise en place ;

— la considération injustifiée et erronée que d’autres copropriétaires auraient obtenu une régularisation a posteriori ne peut avoir la moindre influence ;

— le préjudice moral est caractérisé par l’inquiétude suscitée chez tous les copropriétaires ;

— le syndicat des copropriétaires est compétent pour faire valoir un intérêt collectif.

En défense, le SCI Mebl fait valoir que :

— elle a engagé des travaux dans les règles de l’art afin que la famille [V] puisse emménager en septembre 2019 pour la rentrée scolaire des enfants ;

— la procédure n’a pas été régularisée à l’encontre des syndics

successifs ;

— l’expert a confirmé que la solidité de l’immeuble n’a pas été affectée par les travaux litigieux ;

— elle a réalisé une redistribution intérieure des biens dont elle est propriétaire ;

— il existe un principe de proportionnalité concernant les travaux de remise en état ;

— ce contrôle de proportionnalité est fondé sur l’article 8 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et sur l’article 1er du premier protocole additionnel ;

— les travaux de reprise proposés par l’expert judiciaire ne constituent pas une remise en état à l’identique car il est proposé de conserver l’ipn et de combler les ouvertures ;

— le syndicat des copropriétaires s’est opposé à la régularisation a posteriori des travaux ;

— d’autres copropriétaires ayant réalisé des travaux ont obtenu une ratification a posteriori ;

— elle a respecté ses engagements pris devant le juge des référés car il n’y a pas eu de travaux supplémentaires sur la structure ;

— la demande de remise en état est disproportionnée ;

— le préjudice moral du syndicat des copropriétaires n’est pas établi ;

— le contrat de syndic n’est pas produit afin de justifier la demande au titre des honoraires du syndic.

*

La SCI défenderesse indique dans ses écritures que la procédure devrait être régularisée à l’encontre du nouveau syndic du syndicat des copropriétaires demandeur. Or, le syndicat des copropriétaires est demandeur à la procédure et est représenté par un avocat. Le syndic a été autorisé à engager la procédure lors de l’assemblée générale du 30 juin 2021. Le changement de syndic du demandeur n’implique aucune démarche particulière en l’espèce. La procédure est donc parfaitement régulière.

*

Vu l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieurs de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci.

Sur ce,

Dans son rapport, l’expert judiciaire indique : « nous avons constaté que les travaux réalisés ont consisté à la création d’une baie dans un mur porteur en béton armé entre les lots 79 et 30… La SCI Mebl a consulté le bureau d’études Big qui a établi un rapport d’études de structure en date de juin 2020, et qui conclut que les travaux réalisés ne présentent aucun risque sur la structure de l’immeuble… Les travaux ont été réalisés le 4 juillet 2005 par la société Forbeton France spécialisée en découpe et démolition contrôlée des bétons. La découpe a été réalisée par sciage au diamant du voile béton. Ce procédé est conforme aux règles de l’Art… Les travaux réalisés sont conformes aux règles de l’Art. Néanmoins, la SCI Mebl a réalisé ces travaux sans autorisation de la copropriété… Il n’y a pas eu de désordres… La SCI Mebl a entrepris des travaux sur les parties communes sans accord de la copropriété… ».

Il ressort du rapport de l’expert judiciaire et il est admis par les parties que les travaux de création d’une baie dans un mur porteur en béton armé de l’immeuble réalisés par la société défenderesse affectent bien les parties communes et n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, tout en étant conformes aux règles de l’Art et sans avoir provoqué de désordres à ce stade.

Il est donc acquis que l’article 25 b) précité a été violé par la SCI Mebl.

S’agissant des travaux réparatoires sollicités par le syndicat des copropriétaires, l’expert judiciaire indique dans son rapport que " les travaux nécessaires à la remise en état à l’identique sont décrits dans le devis établi par la société Smb du 30 septembre 2020, pour un montant de 5115 € TTC ".

Dès lors qu’il est acquis que la société défenderesse a partiellement détruit un mur porteur partie commune et s’est appropriée l’espace correspondant à cette partie commune, le syndicat des copropriétaires est parfaitement en droit de réclamer la reconstruction du mur litigieux.

Cette mesure réparatoire est appropriée même en cas de respect des règles de l’Art lors de la destruction partielle non autorisée du mur porteur litigieux et même en l’absence de désordres constatés touchant à la structure de l’immeuble.

La société défenderesse invoque un principe de proportionnalité dans ses écritures, sans pour autant indiquer en quoi cette mesure réparatoire portait atteinte à certains de ses droits de manière excessive, par rapport au but recherché.

Or, il s’avère que le principe de l’autorisation préalable de l’assemblée générale pour les travaux portant atteinte aux parties communes a pour objet la préservation de l’espace commun d’une copropriété et la possibilité de sa modification avec l’accord des autres copropriétaires.

En violant ladite disposition, la société civile immobilière Mebl a porté atteinte à ce droit.

En l’espèce, la reconstruction du mur porteur partiellement détruit proposé par l’expert judiciaire n’implique aucun inconvénient pour la structure de l’immeuble et permet au syndicat des copropriétaires de se voir restituer l’espace partie commune illégalement approprié par la défenderesse.

Il n’est pas démontré à l’inverse en quoi cette mesure porterait atteinte à la vie privée et familiale ou au domicile de la société civile immobilière Mebl protégés par l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme.

Cette mesure réparatoire, que le tribunal peut prononcer pour faire respecter la législation d’ordre public instituée par la loi du 10 juillet 1965, constitue une mesure nécessaire à la défense de l’ordre et à la protection des droits du syndicat des copropriétaires, notamment de son droit de propriété tout autant protégé par la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme en application de l’article 1 du protocole additionnel.

Dans ces conditions, ladite mesure n’apparaît pas disproportionnée et il convient de retenir la solution réparatoire proposée par l’expert judiciaire.

La SCI Mebl sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 5.115 € au titre des travaux réparatoires.

Le syndicat des copropriétaires demandeur sera autorisé à réaliser ces travaux réparatoires dans les conditions fixées au dispositif.

S’agissant du préjudice moral invoqué par le syndicat des copropriétaires, il n’est pas démontré, de sorte que la demande à ce titre sera rejetée.

S’agissant de la prise en charge des honoraires complémentaires du syndic en lien avec le suivi de cette affaire, si le syndicat des copropriétaires demandeur verse aux débats la facture correspondante du syndic JMR, il n’explique pas sur quelle base légale cette facture pourrait être uniquement imputée à la SCI Mebl alors que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne prévoit pas cette hypothèse et que le contrat de syndic n’est pas produit.

Au demeurant, il n’est pas indiqué que la demande serait une demande de dommages-intérêts fondée sur la responsabilité civile de la SCI Mebl.

La demande à ce titre, insuffisamment motivée, sera également rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance, s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont le juge est saisi (frais relatifs à la procédure d’expertise et frais d’expertise).

La SCI Mebl, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance et de l’instance de référés n° 19/57720 ayant préparé l’instance au fond, en ce compris les frais d’expertise judiciaire de M. [G] arrêtés à la somme de 2.562 €.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La SCI Mebl sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires demandeur une somme de 8.232 € à ce titre correspondant aux factures d’avocat produites.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au

greffe :

DECLARE recevables toutes les demandes des parties ;

ORDONNE la remise en état des parties communes détruites, notamment le mur porteur entre les lots privatifs de la SCI Mebl, dans les conditions proposées par l’expert judiciaire dans son rapport et pour ce faire autorise le syndic de l’immeuble à pénétrer dans les lots privatifs de la SCI Mebl accompagné de l’entreprise de son choix et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier en cas d’opposition de la SCI Mebl ;

CONDAMNE la SCI Mebl à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 9] les sommes suivantes :

5.115 € au titre des travaux de remise en état ;

8.232 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes au titre du préjudice moral et au titre des honoraires complémentaires du syndic JMR ;

CONDAMNE la SCI Mebl aux dépens de la présente instance et de l’instance de référés n° 19/57720 ayant préparé l’instance au fond, en ce compris les frais d’expertise judiciaire de M. [G] arrêtés à la somme de 2.562 € ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 11] le 13 Mai 2025.

La Greffière La Présidente