TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [H] [B], Madame [Z] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Alain DE LANGLE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03192 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABR7

N° MINUTE :

5 JTJ

JUGEMENT

rendu le mercredi 24 septembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6]

représenté par son syndic la SA GTF, dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par M^e Alain DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque P208

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [B]

Madame [Z] [B]

demeurants [Adresse 5]

non comparants, ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Laura JOBERT, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 septembre 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffière.

Décision du 24 septembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03192 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABR7

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Z] [B] et M. [H] [B] sont propriétaires des lots n°8 et 41 dans l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 10], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice la société GTF a assigné Mme [Z] [B] et M. [H] [B] devant le tribunal judiciaire de PARIS – pôle civil de proximité, par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2025 en paiement des sommes suivantes, solidairement et avec capitalisation des intérêts:

—  7884,39 euros au titre de l’arriéré de charges, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 4 mars 2025,

—  735,60 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 4 mars 2025,

—  1000 euros de dommages et intérêts,

—  2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 27 juin 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Au soutien de sa demande, il a fait valoir que Mme [Z] [B] et M. [H] [B] ne payaient pas régulièrement leurs appels de charges, ce qui entraînait pour lui des difficultés de gestion. Il a précisé qu’ils ont déjà été condamnés pour des impayés de charges et que les causes du jugement ont été réglées.

Assignés à étude, Mme [Z] [B] et M. [H] [B] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 24 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— une attestation de propriété concernant l’immeuble et relatif aux lots n°8 et 41,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 3ème trimestre 2023 au 2ème trimestre 2025,

— les régularisations de charges 2022 et 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 15 novembre 2022, 7 novembre 2023, 25 juin 2024 et 18 novembre 2024 comportant :

Décision du 24 septembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03192 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABR7

vote des budgets prévisionnels 2023, 2024, 2025approbation des comptes 2023,vote des travaux et dépenses suivantes : purge sous face balcon (Assemblée générale du 7 novembre 2023 résolutions 28.1 et 29), travaux maçonnerie remise état logement (Assemblée générale du 15 novembre 2022 résolution 18), rénovation hall (Assemblée générale du 25 juin 2024 résolution 26), travaux courette (Assemblée générale du 25 juin 2024 résolution 5), travaux renforcement plancher (Assemblée générale du 18 novembre 2024 résolution 5),- un certificat de non recours des assemblées générales des 15 novembre 2022, 7 novembre 2023 et 18 novembre 2024,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus, au vu des pièces produites par le syndicat, la créance est établie à hauteur de la somme de 7455,39 euros selon décompte du 27 mai 2025 soustraction faite des montants relatifs à Expert 2000 recherche de fuite en l’absence de toute facture.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme de 7455,39 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, la sommation de payer comprenant des sommes relatives à la précédente procédure.

Cette condamnation sera solidaire conformément à l’article 1310 du code civil compte tenu des dispositions du règlement de copropriété versé aux débats.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, les frais sollicités s’élèvent à la somme totale de 735,60 euros, décomposés comme suit :

—  290 euros de frais de recouvrement,

—  155,60 euros de sommation de payer,

—  290 euros de frais de transmission.

La sommation de payer est versée aux débats et apparaît justifiée compte tenu des sommes dues et de la précédente procédure. Si les factures concernant les frais de recouvrement et les frais de transmission sont versées aux débats, il n’est pas justifié de diligences particulières de la part du syndic expliquant ces demandes.

Au regard de ces éléments, 155,60 euros seront alloués au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Cette condamnation sera solidaire conformément à l’article 1310 du code civil compte tenu des dispositions du règlement de copropriété versé aux débats.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que Mme [Z] [B] et M. [H] [B] ne payent pas régulièrement leurs charges de copropriété. Il s’agit de la deuxième procédure les concernant compte tenu de la décision en date du 19 septembre 2024 du tribunal judiciaire de Paris communiquée.

Ils seront condamnés à payer la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts. Cette condamnation ne sera pas solidaire en l’absence de justification de cette demande.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera accordée.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens in solidum, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [B] et M. [H] [B] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice la société GTF les sommes de :

—  7455,39 euros au titre des charges de copropriété portant sur la période du 3ème trimestre 2023 jusqu’au 2ème trimestre 2025, selon décompte arrêté au 27 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  155,60 euros au titre des frais nécessaires (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE Mme [Z] [B] et M. [H] [B] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Adresse 9] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la société GTF, la somme de 500 euros au titre des dommages-intérêts,

CONDAMNE in solidum Mme [Z] [B] et M. [H] [B] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ([Adresse 3]), représenté par son syndic en exercice la société GTF, la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [Z] [B] et M. [H] [B] aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière, La juge,