TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître DOULET

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître GENTY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/00578 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3YIT

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 05 mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [U] [N],

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître DOULET, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C2316

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [D],

Madame [G] [D],

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître GENTY, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P182

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 mars 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 05 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/00578 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3YIT

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 27 juillet 2015 à effet le lendemain 28 juillet 2025, Madame [G] [D], Monsieur [L] [D] et Monsieur [B] [D], ont donné à bail à Madame [U] [N] et Monsieur [X] [J] un appartement à usage d’habitation avec cave situé au [Adresse 2], pour un loyer initial de 1716 euros et des provisions pour charges de 150 euros.

Le couple de locataire est depuis séparé de fait.

Par acte de commissaire de justice du 5 octobre 2023, les consorts [D] ont fait délivrer à Madame [U] [N] et Monsieur [X] [J] un commandement d’avoir à payer la somme de 13812,85 euros en principal, terme d’octobre 2023 inclus, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2023, Madame [U] [N] a fait assigner Les consorts [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Leur condamnation à lui communiquer un diagnostic de performance énergétique et un décompte détaillé sans solde reporté comprenant un solde progressif des loyers et charges ainsi que des règlements intervenus en compte selon un loyer plafonné depuis le 28 juillet 2021 (1820,62 euros hors provision sur charges depuis la date de la dernière reconduction tacite du bail), sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai de 15 jours suivant le prononcé de la décision à intervenir et ce pendant un délai de trois moisDans l’hypothèse d’une condamnation reconventionnelle en paiement au titre de l’arriéré locatif, l’octroi de délais de paiement pendant 36 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire,Leur condamnation in solidum à lui verser 1440 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 janvier 2025.

A l’audience, Madame [U] [N], représentée par son conseil, a fait viser des conclusions soutenues oralement par lesquelles elle a sollicité :

Le rejet des prétentions de les consorts [D],Leur condamnation à lui communiquer un décompte détaillé sans solde reporté comprenant un solde progressif des loyers et charges ainsi que des règlements intervenus en compte selon un loyer plafonné depuis le 28 juillet 2021 (1820,62 euros hors provision sur charges depuis la date de la dernière reconduction tacite du bail) et conforme au jugement du 20 juin 2023 (présentant un solde de 2138,55 euros au 6 janvier 2023, terme de décembre 2022 inclus), sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai de 15 jours suivant le prononcé de la décision à intervenir et ce pendant un délai de trois mois,Leur condamnation solidaire à lui rembourser la somme de 4267,60 euros (provisions sur charges indues de janvier 2022 à décembre 2023, rappels sur révision de loyers indus, frais de commissaire de justice, ordures ménagères), avec compensation avec celle dont elle pourrait être redevable au titre de l’arriéré locatif,Dans l’hypothèse d’une condamnation reconventionnelle en paiement au titre de l’arriéré locatif, l’octroi de délais de paiement pendant 36 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire,La condamnation in solidum de les consorts [D] à lui verser 1440 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Les consorts [D] ont été représentés par leur conseil à l’audience utile et ils ont fait viser des écritures développées oralement, par lesquelles ils ont sollicité :

Le rejet des demandes de Madame [U] [N],Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail,L’expulsion immédiate de Madame [U] [N] et Monsieur [X] [J], ainsi que de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est, et avec séquestration des meubles,Sa condamnation à titre principal, à leur payer 9082,27 euros d’arriéré de loyers et charges, avec intérêts de droit à compter du 5 octobre 2023, ainsi que la condamnation de Madame [U] [N] et Monsieur [X] [J] à leur payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à deux fois celui des loyers et charges qui aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, à compter du 17 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, subsidiairement, la limitation des délais de paiement à six mois avec déchéance du terme en cas de non-paiement d’une mensualité et d’un loyer,La condamnation de Madame [U] [N] à leur payer 5000 euros de dommages et intérêts,Sa condamnation à leur payer 4500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera observé que Monsieur [X] [J] n’est pas partie à la présente instance.

Par ailleurs, au visa de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. En outre, les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Sur la demande de communication de pièces

Aux termes de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend notamment le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation.

Le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail applicable du 1er août 2024 au 31 juillet 2025, pris en application de l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, prévoit une exemption d’indexation pour les logements classés « G » et « F » vacants au moment de son entrée en vigueur.

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile pose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il sera relevé que le décret précité du 27 juillet 2017, prévoyant une exemption de l’indexation du loyer dans certaines conditions, n’est pas applicable au contrat de bail litigieux qui lui est antérieur. Sur le même registre, la lecture des écritures des parties donne à penser que Madame [U] [N] considère que le logement serait classé « G » et « F », donc qui ne répondrait pas aux caractéristiques fixées dans le décret d’un logement dont le loyer pourrait être indexé. En réalité, le diagnostic de performance énergétique dont il est fait état aux débats montre que l’appartement est classé « E » alors que l’exemption d’indexation ne concerne que les appartements classés « G » et « F ». Madame [U] [N] ne l’a pas contesté à l’audience du 9 janvier 2025 et n’a apporté aucun élément contraire. Dans ces conditions, le montant du loyer indexé figurant au décompte correspond à l’application des indices applicables qui sont des données publiques.

De plus, il ressort du décompte versé aux débats que le bailleur a effectivement déduit la somme de 9138,60 euros correspondant au trop perçu de provisions sur charges pour la période de 2015 à décembre 2021, en application de la décision du 20 juin 2023.

En conséquence, la demande de Madame [U] [N] et Monsieur [X] [J] de communication d’un décompte détaillé sans solde reporté, comprenant un solde progressif des loyers et charges ainsi que des règlements intervenus en compte selon un loyer plafonné depuis le 28 juillet 2021et conforme au jugement du 20 juin 2023 (présentant un solde de 2138,55 euros au 6 janvier 2023, terme de décembre 2022 inclus) sera rejetée.

Sur la demande en restitution des provisions sur charges et des sommes indûment perçues et sur la demande reconventionnelle en paiement de l’arriéré locatif

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Il est admis que l’obligation de régularisation annuelle des charges n’est assortie d’aucune sanction et que le bailleur peut en justifier à tout moment et jusqu’au jour des plaidoiries, dans la limite toutefois du délai de la prescription triennale, de sorte que le locataire n’a pas droit au remboursement intégral des provisions lorsque le bailleur est en mesure de produire le justificatif des charges.

En l’espèce, les consorts [D] produisent un décompte actualisé au 17 décembre 2024 montrant que les consorts [D] reste leur devoir la somme de 2577,88 euros.

Les frais de poursuite de 212,81 euros, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Si dans le cadre de la précédente procédure, les consorts [D] n’avaient produit aucun document pour justifier des charges, il sera observé qu’ils ont communiqué les pièces utiles à la présente instance. Toutefois, s’agissant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, le contrat de bail témoigne que l’appartement litigieux appartient au lot de copropriété n°19 et non 58. Cela est corroboré par le décompte des charges ventilé qui fait le lien entre le logement situé à « l’étage 4 », correspondant à l’appartement litigieux au vu du contrat de bail, et le « lot n°19 ». Par suite, la somme de 314,17 euros, versée au titre de la taxe des ordures ménagères, n’est pas justifiée.

En revanche, comme il a été vu précédemment, l’indexation du loyer est justifiée.

Au final, Madame [U] [N] sera condamnée à payer à Madame [U] [N] et Monsieur [X] [J] le somme de 2050,90 euros (2577,88-(212,81+314,17)) d’arriéré locatif au 17 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse. Les intérêts aux taux légaux courront à compter de la demande en justice, soit le jour de l’audience du 9 janvier 2025.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent).

En l’espèce, Madame [U] [N] ne justifie pas au jour de l’audience s’être acquittée du loyer et des provisions sur charges de l’échéance de janvier 2025, alors que le contrat de bail indique que le loyer est « payable d’avance le premier de chaque mois ». Dans ces conditions, le bailleur n’a pas entendu oralement déroger aux termes de ses conclusions par lesquelles ils ont sollicité le rejet de toute demande de délais de paiement.

Faute d’établir avoir payé le loyer courant de janvier 2025, la demande de Madame [U] [N] d’octroi de délais de paiement sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, sous certaines conditions, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire.

Si le preneur s’exécute dans les délais et selon les modalités fixées par le juge, la clause est censée n’avoir jamais joué.

Il est admis que l’éventuelle absence de paiement à l’échéance des sommes dues postérieurement aux délais accordés, n’est pas en elle-même de nature à entraîner la résiliation du bail à défaut de notification préalable d’un nouveau commandement (CA [Localité 4], 3e ch., 4 juin 1992 : JurisData n° 1992-043652).

En l’espèce, par jugement du 20 juin 2023, il a été accordé à Madame [U] [N] des délais de paiement portant sur la somme de 2138,55 euros. Or le décompte montre qu’elle a peu après effectué un versement de cette somme, ce qui a éteint sa dette locative, si bien que la clause résolutoire est censée n’avoir jamais joué. Dès lors, sur la dette locative qui a ensuite été générée par Madame [U] [N], il revenait à les consorts [D] de notifier un nouveau commandement de payer pour pouvoir faire jouer la clause résolutoire.

Les demandes reconventionnelles en acquisition de la clause résolutoire, en expulsion, et en fixation d’une indemnité d’occupation, seront en conséquence rejetée.

Sur la demande indemnitaire reconventionnelle

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive.

En l’espèce, les consorts [D] ne justifient d’aucun préjudice autre que le retard dans les paiements des loyers et des charges, ce qui est justement réparé par l’octroi d’intérêts moratoires.

La demande indemnitaire reconventionnelle sera en conséquence rejetée.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, Madame [U] [N], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Il sera alloué à les consorts [D] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles.

Il sera rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [U] [N] à verser à Madame [G] [D], Monsieur [L] [D] et Monsieur [B] [D], la somme de 2050,90 euros, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2025 ;

CONDAMNE Madame [U] [N] à verser aux consorts [D] 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Madame [U] [N] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection