TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Nicolas CHEWTCHOUK

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Alain DE LANGLE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09119 – N° Portalis 352J-W-B7I-C56MN

N° MINUTE :

15/2025

JUGEMENT

rendu le lundi 17 février 2025

DEMANDERESSES

Madame [Z] [E] épouse [B], demeurant [Adresse 2] (LA REUNION)

Madame [V] [F] [E] divorcée [D], demeurant [Adresse 1]

Madame [U] [E] épouse [W], demeurant [Adresse 4]

tous représentés par M^e Alain DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [M] [A], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Nicolas CHEWTCHOUK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2358

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056-2024-024820 du 30/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 février 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 17 février 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09119 – N° Portalis 352J-W-B7I-C56MN

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 10/09/2012, [C] [E] a donné à bail à [L] [M] [A] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3], pour un loyer initial de 800 euros par mois outre 100 euros de provision sur charges.

[C] [E] décédait le 05/05/2021.

[U] [E] épouse [W], [Z] [E] épouse [B] et [V] [F] [E] divorcée [D] sont devenus propriétaires indivis de cet appartement par dévolution successorale du 04/12/2023, en tant qu’ayants-droits de [P] [R] veuve [E], elle-même héritière de [C] [E].

Par exploit de commissaire de justice du 29/02/2024, [U] [E] épouse [W], [Z] [E] épouse [B] et [V] [F] [E] divorcée [D] ont fait signifier à [L] [M] [A] un congé pour vente avec offre d’achat au profit du locataire à effet au 31/08/2024 à minuit.

Par acte de commissaire de justice du 24/09/2024 remis à étude, [U] [E] épouse [W], [Z] [E] épouse [B] et [V] [F] [E] divorcée [D] ont assigné [L] [M] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— valider le congé pour vendre délivré le 29/02/2024 ;

— dire que le défendeur est déchu de tout titre d’occupation depuis le 01/09/2024 ;

— ordonner, à défaut pour [L] [M] [A] d’avoir quitté le logement volontairement, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner [L] [M] [A] au paiement d’une astreinte de 100 euros par mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— ordonner, à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meuble qu’il plaira à la demanderesse et ce, aux frais, risques et périls du défendeur (article 1961 et suivants du code civil) ou dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixer l’indemnité d’occupation due par [L] [M] [A] à compter du 01/09/2024 et jusqu’à libération complète des lieux au double du montant résultant du contrat résilié ;

— condamner le défendeur à leur payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le défendeur aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire était appelée et examinée à l’audience du 06/12/2024.

[U] [E] épouse [W], [Z] [E] épouse [B] et [V] [F] [E] divorcée [D], représentées par leur conseil, maintiennent leurs demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance. Au surplus, elles s’opposent à la demande d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Au soutien de la demande de rejet d’un délai supplémentaire, elles soutiennent être dans une situation financière difficile et avoir besoin de l’argent de la vente du bien pour pouvoir reloger leurs proches. Elles ajoutent que le défendeur ne peut pas leur opposer l’hébergement de son père, âgé de 77 ans, qui n’est pas de leur fait.

[L] [M] [A], représenté par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions reprises oralement à l’audience, de voir :

— lui accorder un délai d’un an pour quitter le logement ;

— débouter les demanderesses de l’ensemble de leurs autres demandes et leur laisser la charge des dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17/02/2025.

MOTIFS

Sur la validité du congé délivré par les bailleresses

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, le bail consenti à [L] [M] [A] pour une durée de trois ans à partir du 10/09/2012 (comme cela ressort du bail produit par le défendeur) a été tacitement reconduit pour la dernière fois le 10/09/2021.

Le congé des bailleresses délivré le 29/02/2024 par commissaire de justice a été régulièrement signifié plus de six mois avant l’échéance du 09/09/2024, étant précisé que les dispositions relatives au délai du congé pour vente après acquisition ne s’appliquent pas s’agissant d’une dévolution successorale. Le congé émis par les propriétaires indivis rappelle bien qu’il a pour motif la vente du bien loué, fait mention d’une offre chiffrée de rachat au profit du locataire et précise les conditions de la reprise projetée à défaut.

Le défendeur ne conteste pas la validité du congé.

Dans ces conditions, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, est bien régulier.

Dès lors, le bail s’est trouvé résilié au 09/09/2024, par l’effet du congé signifié le 29/02/2024.

[L] [M] [A], qui s’est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 10/09/2024 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé qu’il résulte des articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux et en dehors du sursis à exécution de la trêve hivernale.

Les bailleresses seront autorisées à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [L] [M] [A] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Sur la demande d’astreinte

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte, l’assistance de la force publique et d’un serrurier permettant d’assurer l’exécution de la décision et l’indemnité d’occupation son caractère contraignant.

Sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux malgré la déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts des bailleresses, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, à compter du 10/09/2024 et jusqu’au départ effectif de [L] [M] [A] constitué par la remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise, au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi et de condamner [L] [M] [A] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de majoration, les bailleresses ne justifiant pas d’un préjudice financier supérieur à la perte du montant du loyer et des charges.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux

Selon l’article L412-3 du code des procédures civiles et d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Selon l’article L412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, [L] [M] [A] justifie du dépôt d’une demande de logement social le 21/03/2022, de l’envoi d’un courrier à la société PHYLANTROPIQUE le 30/05/2024 pour solliciter un relogement, de candidatures mensuelles sur LOC’ANNONCES depuis mai 2023. Le défendeur a donc commencé sa recherche de logement avant même la délivrance du congé, et a sérieusement candidaté à de nombreuses offres, en vain. Il justifie d’une situation financière précaire, et de l’hébergement de son père âgé de 77 ans. Il a également la charge de son enfant mineure, très jeune. Le défendeur règle son loyer courant, et respecte l’ensemble de ses obligations locatives depuis son entrée dans le logement il y a plus de dix ans, en 2012.

Les bailleresses, qui s’opposent à la demande de délais de grâce, ne produisent aucun élément sur leur situation financière et personnelle. Elles sollicitent par ailleurs que ne soit pas pris en compte la situation familiale du locataire, mais évoquent également l’hébergement d’un proche.

Par conséquent, après un contrôle de proportionnalité et au regard notamment de la précarité de la situation de l’occupant qui exécute de bonne foi ses obligations et recherche depuis plus d’un an un autre logement, de la durée de l’occupation, il y a lieu d’accorder à [L] [M] [A] un délai supplémentaire jusqu’au 17/02/2026 avant de quitter les lieux.

Ce délai lui permettra d’assurer un relogement dans des conditions décentes.

Sur les demandes accessoires

[L] [M] [A], partie succombante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à [L] [M] [A] par [U] [E] épouse [W], [Z] [E] épouse [B] et [V] [F] [E] divorcée [D] d’un congé pour vente relatif au bail à effet au 10/09/2012 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 09/09/2024 à minuit ;

ACCORDE à [L] [M] [A] un délai supplémentaire jusqu’au 17/02/2026 avant de quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour [L] [M] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à compter du 18/02/2026, [U] [E] épouse [W], [Z] [E] épouse [B] et [V] [F] [E] divorcée [D] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE [U] [E] épouse [W], [Z] [E] épouse [B] et [V] [F] [E] divorcée [D] de leur demande d’astreinte ;

AUTORISE [U] [E] épouse [W], [Z] [E] épouse [B] et [V] [F] [E] divorcée [D] à faire procéder à la séquestration et au transport des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de leur choix aux frais, risques et péril de [L] [M] [A] à défaut de local désigné ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que l’indemnité d’occupation, due par [L] [M] [A] à [U] [E] épouse [W], [Z] [E] épouse [B] et [V] [F] [E] divorcée [D] à compter du 10/09/2024 et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été payés si le bail avait continué ;

CONDAMNE [L] [M] [A] à verser à [U] [E] épouse [W], [Z] [E] épouse [B] et [V] [F] [E] divorcée [D] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [L] [M] [A] au paiement des dépens de la présente instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge des contentieux de la protection