TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Séverine BOUKHOBZA

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Stéphane SALEMBIEN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06371 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5IPR

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 24 avril 2025

DEMANDEURS

Monsieur [X] [E], demeurant [Adresse 4]

Madame [S] [C] épouse [E], demeurant [Adresse 3] – SUISSE

représentés par M^e Stéphane SALEMBIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R035

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [P], demeurant [Adresse 1]

Madame [Z] [P] née [L], demeurant [Adresse 1]

Madame [N] [P] née [I], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Séverine BOUKHOBZA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0896

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 février 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 avril 2025 et prorogé le 24 avril 2025 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 27 décembre 2017, M. [X] [E] et Mme [S] [C] épouse [E] ont donné à bail meublé à M. [G] [P], Mme [Z] [L] épouse [P] et Mme [N] [I] épouse [P] un appartement à usage d’habitation situé au 5eme étage, porte de droite, sis [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 5500 euros outre 500 euros au titre de la provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [X] [E] et Mme [S] [C] épouse [E] ont fait signifier par acte de commissaires de justice un commandement de payer la somme de 20920,32 euros correspondant à l’arriéré locatif, terme de février 2024 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 15 février 2024.

Par actes de commissaires de justice en date du 14 juin 2024, M. [X] [E] et Mme [S] [C] épouse [E] ont fait assigner M. [G] [P], Mme [Z] [L] épouse [P] et Mme [N] [I] épouse [P] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référés près le tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties et prononcer la résiliation du bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à compter du 5 avril 2024,

— ordonner l’expulsion immédiate des preneurs et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles,

— condamner in solidum M [G] [P], Mme [Z] [L] épouse [P] et Mme [N] [I] épouse [P] à leur payer à titre provisionnel les loyers et charges impayés au 5 avril 2024, soit la somme de 28 981,01 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation de 6708,75 euros par mois avec charges jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner in solidum les défendeurs à leur payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Appelée à l’audience du 15 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois.

A l’audience du 14 février 2025, M [X] [E] et Mme [S] [C] épouse [E], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions, auxquelles ils se sont référés oralement, aux termes desquelles ils ont repris leurs demandes au titre de son acte introductif d’instance et sollicité le débouté des demandes des locataires.

Au soutien de leurs prétentions, M. [X] [E] et Mme [S] [C] épouse [E] font valoir qu’aucun paiement n’est intervenu dans le délai de 6 semaines, que le paiement sur le compte CARPA de leur conseil n’est en aucun cas libératoire et qu’en tout état de cause, la somme n’a pas été intégralement versée, les locataires ayant retenu indûment la somme de 1000 euros pour indemniser un trouble de jouissance déjà pris en compte et indemnisé par le bailleur en décembre 2023. Ils ajoutent qu’il n’existe pas de contestation sérieuse en ce que les désordres allégués au sein du logement n’ont pas pour effet de le rendre inhabitable et impropre à son usage, que les loyers ont toujours été payés avec retard.

M. [X] [E] et Mme [S] [C] épouse [E] estiment enfin les demande reconventionnelles extravagantes et injustifiées.

M. [G] [P], Mme [Z] [L] épouse [P] et Mme [N] [I] épouse [P], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions, auxquelles ils se sont référés oralement, aux termes desquelles ils disent n’y avoir lieu à référé et débouter en conséquence les bailleurs de l’intégralité de leurs demandes. A titre subsidiaire, ils sollicitent le rejet de l’ensemble des demandes et la condamnation des époux [E] à leur verser la somme de 125 038 euros en réparation du trouble de jouissance et la somme de 23 600 euros au titre du remboursement des charges du 1er janvier 2022 au 1er novembre 2024 et leur condamnation à faire réaliser des travaux dans l’appartement dans le délai de trois mois à compter de la présente décision et sous astreinte de 1000 euros par jour de retard, outre leur condamnation à leur verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, M [G] [P], Mme [Z] [L] épouse [P] et Mme [N] [I] épouse [P] font valoir qu’il existe des contestations sérieuses pour lesquelles le juge des référés se trouvent incompétent. Ils allèguent notamment un défaut de délivrance conforme du bailleur attesté par un procès verbal du 25 juin 2024, que l’appartement supporte de nombreuses infiltrations en provenance des parties communes et d’un défaut de sécurité du système électrique, qu’un signalement d’insalubrité a justifié la saisine des services techniques de l’habitat qui a mis en demeure le bailleur de faire cesser les désordres constatés, qu’ils étaient légitimes à suspendre le paiement du loyer sur un trimestre, provisionné sur le compte CARPA de leur conseil, alors que les désordres persistent depuis 2020 et qu’ils avaient alerté le bailleur à de nombreuses reprises, preuve de leur bonne foi.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures déposées à l’audience conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 17 avril 2025 et prorogé le 24 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection statuant en référé peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Décision du 24 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06371 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5IPR

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 18 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de bien-fondé de la résiliation du bail et l’existence de contestations sérieuses

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer doit avoir été délivré de bonne foi.

A ce titre, il sera rappelé que le commandement de payer n’est efficace que si les sommes réclamées constituent des loyers ou des charges et qu’elles sont réellement dues, mais s’il est délivré pour le paiement d’une somme supérieure à celle due, il n’est pas nul et reste valable pour la partie non contestable de la dette. Il doit également être libellé de manière suffisamment explicite et précise pour permettre à son destinataire de vérifier le bien-fondé des sommes réclamées en précisant la nature de ces sommes et les termes concernés et être délivré de bonne foi par le bailleur.

En l’espèce, il doit être relevé que parmi les difficultés sérieuses soulevées par M. [G] [P], Mme [Z] [L] épouse [P] et Mme [N] [I] épouse [P] pour contester la compétence du juge des référés pour constater l’acquisition de la clause résolutoire dans le présent litige figure l’exception d’inexécution issue de la mise à disposition de locaux non conformes et indécents ainsi que le montant des charges indûment perçues.

Or, il est de jurisprudence constante que l’exception d’inexécution fondée sur le manquement du bailleur à réaliser les travaux d’entretien nécessaires est constitutive d’une difficulté sérieuse. (civ 3eme 30 mai 2007). Les consorts [P] contestent que la bailleresse a effectué l’intégralité des travaux. Au regard des contestations soulevées par les consorts [P] et notamment l’exception d’inexécution et le provisionnement du loyer sur le compte CARPA de leur conseil, il y a lieu de constater l’existence de contestations sérieuses.

En ces conditions, l’acquisition de la clause résolutoire ne saurait être déclarée en référé. Il appartiendra aux M. [X] [E] et Mme [S] [C] épouse [E] d’agir au fond et de solliciter le cas échéant le prononcé judiciaire de la résiliation du bail pour manquement contractuel.

En conséquence, M. [X] [E] et Mme [S] [C] épouse [E] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires

Chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Les parties seront déboutées de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de le la protection, statuant en référés publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’existence d’une difficulté sérieuse sur la clause résolutoire,

REJETONS en conséquence l’ensemble des demandes de M. [X] [E] et Mme [S] [C] épouse [E],

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

DISONS que chaque partie conservera la charge de ses dépens;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection