TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Géraldine GIORNO

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Emmanuel COSSON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/03186 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4MGC

N° MINUTE :

24/5

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 10 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. ICF LA SABLIERE,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0004

DÉFENDERESSE

Madame [J] [L] [K],

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne assistée de M^e Géraldine GIORNO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0940

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 septembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 10 décembre 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré

Décision du 10 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/03186 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4MGC

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 14/ 01/ 2015 à effet au 12/ 06/ 2013, la SA ICF LA SABLIERE a donné à bail à Mme [K] [J] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 2], pour un loyer de 156.36 euros outre provision sur charges prévues par la règlementation HLM.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [K] [J] le 18/ 12/ 2023 pour avoir paiement d’un arriéré de 2824,35 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 12/ 03/ 2024, la SA ICF LA SABLIERE a fait assigner Mme [K] [J] aux fins de :

— voir constater que Mme [K] [J] n’a pas saisi le juge pour solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer,

— voir ordonner l’expulsion de Mme [K] [J] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance , cette astreinte courant pendant 3 mois et étant liquidée passé ce délai , avec possibilité de faire à nouveau droit

— voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [K] [J]

— voir condamner Mme [K] [J] au paiement à titre provisionnel :

*D’une somme de 4581,57 euros au titre de l’arriéré au 26/ 02/ 2024 inclus, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement valant mise en demeure

*D’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours et des charges à compter de la résiliation le 19/02/2024 jusqu’à libération des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

*D’une somme de 650 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 4] le 13/ 03/ 2024.

A l’audience du 03/06/2024 , Mme [K] [J] n’avait pas comparu , le bailleur maintenant ses demandes.

Par décision du 01/08/2024 , les débats ont été réouverts au 30/09/2024 pour respecter le contradictoire.

Décision du 10 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/03186 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4MGC

A l’audience du 30/09/2024, le bailleur élève sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 5243,73 euros, au 18/ 09/ 2024 août 2024 inclus, maintient ses autres demandes. Il précise que le loyer courant d’août 2024 est payé par un virement du 26/09/2024 dont l’encaissement est à vérifier, que le commandement de payer vise un délai de deux mois pour payer la dette.

Il précise qu’ il ne s’oppose pas à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et sollicite en cas de non- respect la fixation et la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation .

Mme [K] [J] a été assistée. Sur le commandement de payer, elle observe qu’une erreur de délai le cas échéant est sans conséquence au cas présent.

Elle sollicite selon ses revenus et charges des délais de paiement par mensualités de 200 euros et la suspension des effets de la clause résolutoire . Elle précise que ses revenus permettent de payer la dette, avec possibilité d’aide de son fils qui demeure avec elle.

La loi applicable au bail a été mise dans les débats.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe .

En délibéré sur autorisation , le bailleur a adressé un décompte actualisé qui mentionne le virement de 2000 euros du 26/09/2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 19/12/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi .

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 18/ 12/ 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2023 par la Cour de cassation , il a été observé que la loi ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon laquelle une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023 , la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail pour sa date d’effet est du 12/06/2013, bien que signé le 14/01/2015 et stipule une durée de 3 mois renouvelable par tacite reconduction.

Il a été reconduit tacitement la dernière fois le 12/12/2023, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023.

Le délai de 6 semaines de la loi du 27/07/2023 est donc applicable.

Il convient de substituer le délai légal applicable, sans nullité soulevée au cas présent.

Mme [K] [J] n’ayant pas réglé la dette dans les six semaines du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 29/ 01/ 2024 à minuit soit à compter du 30/ 01/ 2024.

Selon le décompte produit aux débats, le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois d’août 2024 , des paiements étant réalisés antérieurement depuis plusieurs mois, mais avec des montants irréguliers.

Mme [K] [J] dispose de revenus de 3116 euros par mois en 2023, selon avis d’imposition 2024 sur revenus 2023.

En l’absence d’opposition du bailleur et compte tenu de l’apurement possible par la débitrice selon les revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [K] [J], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux. Aucune circonstance particulière cependant ne justifie de prononcer une astreinte.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de Mme [K] [J], à défaut de local désigné .

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [K] [J] reste devoir une somme de 3243.73 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 26/ 09/ 2024, août 2024 inclus.

Il convient en conséquence de condamner Mme [K] [J] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 18/ 12/ 2023 sur la somme de 2824,35 euros et de l’assignation pour le surplus.

Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 200 euros selon modalités au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect des délais par la locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi , et de condamner Mme [K] [J] au paiement de celle-ci.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [K] [J] aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision , les frais de l’exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

En équité , il convient de débouter la SA ICF LA SABLIERE de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

Renvoie les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

DECLARE le bailleur recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 30/ 01/ 2024 , portant sur les lieux loués situés au [Adresse 2].

SUSPEND les effets de la clause résolutoire

CONDAMNE Mme [K] [J] à payer à la SA ICF LA SABLIERE la somme provisionnelle de 3243.73 euros au titre des loyers et charges dus au 26/ 09/ 2024 , août 2024 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 18/ 12/ 2023 sur la somme de 2824,35 euros et de l’assignation pour le surplus

AUTORISE Mme [K] [J] à s’acquitter de la dette par 16 mensualités de 200 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 17ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts ,

RAPPELLE qu’en cas de respect par Mme [K] [J] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que la SA ICF LA SABLIERE pourra alors faire procéder à l’expulsion de Mme [K] [J], ainsi que de tous les occupants de son/ leur chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, la SA ICF LA SABLIERE à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de Mme [K] [J] à défaut de local désigné

DIT QUE le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE, en ce cas, Mme [K] [J] à payer à la SA ICF LA SABLIERE à titre de provision, l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Mme [K] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision

DEBOUTE la SA ICF LA SABLIERE de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT