N° RG 24/00029 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MOVZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

11ème civ. S1

N° RG 24/00029

N° Portalis DB2E-W-B7I-MOVZ

Minute n°24/

Copie exec. à :

— M^e Florence APPRILL-THOMPSON

— M. [B]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

20 DECEMBRE 2024

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE

Inscrite au RCS de STRASBOURG sous N° 56 B 141

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 28

PARTIE REQUISE :

Monsieur [F] [B]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 4]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection stautant en référé

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [S] [E], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Octobre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 20 Décembre 2024.

ORDONNANCE :

Contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 24 avril 2023, la SA HABITATION MODERNE a donné à bail à Monsieur [F] [B] un logement sis [Adresse 1] (2ème étage), moyennant un loyer mensuel de 457,73 euros, et 119,89 euros de provision sur charges ainsi que 3,47 euros pour TV Câblée/Antenne, payables à terme échu au plus tard au dernier jour du mois.

Le 18 octobre 2023, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 786,09 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 17 octobre 2023, la SA HABITATION MODERNE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte d’huissier en date du 20 décembre 2023, la SA HABITATION MODERNE a assigné Monsieur [F] [B] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— condamner le défendeur, ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer corps et biens le logement par lui occupé au besoin avec le concours de la force publique ;

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 600 euros outre les charges, à compter du 1er janvier 2024, ce montant pouvant être révisé au 1er janvier de chaque année en fonction des variations de l’indice de référence des loyers ;

— condamner le défendeur au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à l’évacuation définitive et la remise des clés ;

— condamner le défendeur à payer par provision à la demanderesse les loyers échus et impayés, arrêtés au 18 décembre 2023, date de résiliation du bail, soit la somme de 3 368,18 euros, augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation ;

— condamner le défendeur en tous les frais et dépens de la présence instance, en ce compris les frais de commandement ;

— condamner le défendeur à payer à la demanderesse la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— constater que l’odonnance à intervenir est exécutoire par provision.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 21 décembre 2023.

A l’audience du 22 octobre 2024, la SA HABITATION MODERNE, représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 8 octobre 2024, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 7 447,53 euros, échéance de septembre 2024 incluse, qu’il faut déduire de cette dette locative la somme de 3 368,18 euros pour laquelle la commission de surendettement a prononcé un rééchelonnement de la dette. Elle évalue ainsi l’arriéré locatif à la somme de 4 119,35 euros.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [F] [B] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [F] [B], qui comparaît, ne conteste pas le principe de la dette et ne pas avoir repris le paiement du loyer et charges courants. Il indique souhaiter quitter le logement dans des conditions dignes. Il espère pouvoir solder sa dette locative dans le cadre d’une rupture conventionnelle. Il précise qu’il a un entretien d’embauche à venir avec une solution pour se reloger dans ce cadre. Il souligne qu’il a, à nouveau saisit la commission de surendettement et produit l’attestation de dépôt d’un dossier le 27 septembre 2024.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Monsieur [F] [B] ayant comparu à l’audience, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I – Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Bas-Rhin le 21 décembre 2023 soit deux mois au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SA HABITATION MODERNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

II – Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA HABITATION MODERNE sollicite la condamnation de Monsieur [F] [J] à lui payer une somme de 4 119,35 euros au titre des arriérés de loyers et de charges.

Il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail signé le 24 avril 2023, du commandement de payer délivré le 18 octobre 2023, du décompte de la créance actualisée du 8 octobre 2024 et de la décision de la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin et également des débats que la SA HABITATION MODERNE rapporte la preuve d’arriérés de loyers et charges impayés à hauteur de 4 119,35 euros, ce que ne conteste pas Monsieur [F] [B].

Par conséquent, il y a lieu de condamner Monsieur [F] [B], à titre provisionnel, à verser à la SA HABITATION MODERNE la somme de 4 119,35 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 10 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 18 octobre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 19 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Par conséquent Monsieur [F] [B] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date.

Son expulsion sera en conséquence ordonnée.

Le locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoires et les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VI lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

En l’espèce, le 20 février 2024, la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin a déclaré recevable le dossier de Monsieur [F] [B] et par décision du 26 août 2024 a décidé du rééchelonnement de ses dettes. La dette à l’encontre de la SA HABITATION MODERNE à hauteur de 3 368,18 euros a été échelonnée sur un délai de 10 mois. Il ressort du décompte du 8 octobre 2024 produit que Monsieur [F] [B] a procédé au paiement du loyer et charges courants à compter du mois de décembre 2023 jusqu’au 30 avril 2024 où le prélèvement a été rejeté, les échéances des mois d’avril à septembre 2024 n’étaient pas honorées. Dans ces conditions et en l’absence de reprise du loyer courant par le locataire, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire ni d’accorder des délais de paiement.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 19 décembre 2023, Madame [F] [B] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer indexé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner Madame [F] [B] au paiement de cette indemnité à compter du mois d’octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

III – Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [F] [B] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 18 octobre 2023 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SA HABITATION MODERNE formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

DÉCLARONS recevable la demande de la SA HABITATION MODERNE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 avril 2023 entre la SA HABITATION MODERNE d’une part et Monsieur [F] [B] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1] (2ème étage), sont réunies à la date du 19 décembre 2023 ;

DISONS que Monsieur [F] [B] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [B] à payer, à titre provisionnel, à la SA HABITATION MODERNE la somme de 4 119,35 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 8 octobre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 incluse,avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [B] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués sis dans le délai légal de DEUX (2) MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [F] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin, avec le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [F] [B] à payer à la SA HABITATION MODERNE l’indemnité mensuelle d’occupation à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce, à compter du mois d’octobre 2024, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [B] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 18 octobre 2023 et de la notification à la préfecture et de la saisine de la CCAPEX ;

REJETONS la demande de la SA HABITATION MODERNE au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire ;

DISONS que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS