TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [G] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Thierry TORDJMAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08899 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55C2

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 05 mai 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. JERECY, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Thierry TORDJMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0949

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [L], demeurant [Adresse 3]

non comparant et non représenté,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 février 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 mai 2025 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 05 mai 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08899 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55C2

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 octobre 2015, la S.C.I. JERECY a consenti un bail d’habitation à M. [G] [L] sur des locaux (un appartement et une cave) situés au [Adresse 2] (immeuble D, 10ème étage) à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1668 euros et d’une provision pour charges de 182 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 juin 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4395 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [L] le 18 juin 2024.

Par assignation du 11 septembre 2024, la S.C.I. JERECY a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [G] [L] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation à titre de provision d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4395 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 11 septembre 2024,439,50 euros à titre de provision sur les sommes dues en application de la clause pénale,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La S.C.I. JERECY sollicite également la possibilité de conserver le dépôt de garantie un montant de 1668 euros.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 7 février 2025, la S.C.I. JERECY maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 7 février 2025, s’élève désormais à 12855 euros. La S.C.I. JERECY considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [G] [L] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La S.C.I. JERECY ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La S.C.I. JERECY a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [G] [L].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.C.I. JERECY justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 17 juin 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4395 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 août 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.C.I. JERECY à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la S.C.I. JERECY verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 février 2025, M. [G] [L] lui devait la somme de 12855 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution du locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 4395 euros, suivant décompte arrêté au 11 septembre 2024.

M. [G] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1933 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.C.I. JERECY ou à son mandataire.

4. Sur la demande au titre de la clause pénale

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'" est réputée non écrite toute clause : […] h) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ".

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par M. [G] [L] en raison des manquements à l’exécution du contrat de bail.

L’obligation étant sérieusement contestable au sens de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés ne peut en connaître.

La demande de la S.C.I. JERECY tendant à obtenir une condamnation par provision sur le fondement de cette clause sera donc rejetée.

5. Sur la conservation du dépôt de garantie

Selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, les comptes entre les parties s’établissent comme suit : M. [G] [L] doit la somme de 4395 euros d’arriérés de loyer et charges, dont il conviendra de retirer la somme de 1668 euros de dépôt de garantie.

Il y a lieu en conséquence de condamner M. [G] [L] au paiement de la somme de 2727 euros.

6. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [G] [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de la S.C.I. JERECY concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 octobre 2015 entre la S.C.I. JERECY, d’une part, et M. [G] [L], d’autre part, concernant les locaux (un appartement et une cave) situés au [Adresse 2] (immeuble D, 10ème étage) à [Localité 5] est résilié depuis le 18 août 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [G] [L], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [G] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] (immeuble D, 10ème étage) à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [G] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1933 euros (mille neuf cent trente-trois euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 18 août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [G] [L] à payer à la S.C.I. JERECY la somme de 2727 euros (deux mille sept cent vingt sept euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 11 septembre 2024,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de la S.C.I. JERECY au titre de la clause pénale,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [G] [L] à payer à la S.C.I. JERECY la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE M. [G] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 juin 2024 et celui de l’assignation du 11 septembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge