TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

La société HOME SWEET HOME

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Chiara TRIPALDI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00152 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6XBH

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 13 mai 2025

DEMANDEUR

Monsieur [J], [C], [T], [G] [K]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Chiara TRIPALDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0913

DÉFENDERESSE

La société HOME SWEET HOME,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 mai 2025 par Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 13 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00152 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6XBH

Par contrat en date du 13 septembre 2022, M. [J] [K] a donné à bail à la société HOME SWEET HOME un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 1550 euros outre une provision sur charges de 100 euros.

Par courrier en date du 29 février 2024, M. [K] a notifié à la locataire un congé à échéance du bail, soit le 13 septembre 2023 (sic), pour motif légitime et sérieux, arguant de nombreux troubles de voisinage.

La locataire a quitté les lieux le 29 septembre 2024 et l’état des lieux de sortie a été effectué le 5 octobre 2024 à la diligence du bailleur, la locataire ne s’étant pas présentée bien que dûment convoquée.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2024, M. [K] a fait assigner la société HOME SWEET HOME devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamnation de la défenderesse au paiement des sommes suivantes :

11 649,00 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de la procédure.

A l’audience du 4 mars 2025, à laquelle l’affaire a été appelée, M. [J] [K], représenté par son conseil, s’en est rapporté oralement aux termes de son assignation, précisant que la somme de 11 649, 00 euros se décomposait comme suit :

9 946 euros au titre des arriérés de loyers impayés, 3 253 euros au titre des réparations locatives, dont il convenait de déduire le dépôt de garantie de 1550 euros, conservé par le bailleur.

Sa demande formée au titre des loyers impayés est fondée sur l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. M. [J] [K] précise par ailleurs que l’état des lieux de sortie fait mention de plusieurs dégradations imputables à la locataire.

Bien qu’assignée à étude selon les formes des articles 656 à 658 du code de procédure civile, la société HOME SWEET HOME n’a pas comparu et n’a pas été représentée. En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le régime applicable au bail, il sera relevé que le logement a été loué à la société HOME SWEET HOME, soit à une personne morale, dont l’activité principale est l’hébergement touristique et autre hébergement de courte durée, la case « habitation principale » n’ayant pas été cochée sur le bail. Il résulte par ailleurs des échanges de courriels entre le bailleur et le gérant de la société HOME SWEET HOME qu’il était expressément convenu que le logement serait sous-loué à des professionnels recherchant une solution d’hébergement temporaire. Enfin, bien que le contrat de bail contienne des conditions générales visant la loi du 6 juillet 1989, le congé délivré par M. [J] [K] ne respecte pas les conditions de forme prévue à l’article 15 de ladite loi, la preuve de son envoi par courrier recommandé avec accusé de réception n’étant pas rapportée.

Or, il est constant que la loi du 6 juillet 1989 ne s’applique pas aux logements loués par des personnes morales, sauf hypothèse dans laquelle l’accord exprès des parties pour soumettre le bail aux dispositions de cette loi peut être constaté.

Cet accord exprès ne pouvant être déduit en raison des éléments précités, cela en dépit du fait que les conditions générales du contrat mentionnent la loi du 6 juillet 1989, le bail apparait soumis aux seules dispositions contractuelles et du code civil, par exclusion de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les arriérés de loyer et de charges

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1728 du code civil dispose que le locataire est de deux choses principales : 1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article V des conditions générales du contrat de bail stipule que le locataire est obligé :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de respecter le règlement intérieur et de copropriété ; de ne pas céder ou sous-louer le logement sans l’accord écrit du bailleur ;

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure, et d’entretenir le détecteur de fumée.

En l’espèce, le bailleur sollicite le paiement de la somme de 9946 euros correspondant au solde locatif dû au 29 septembre 2024.

Il résulte du décompte qu’il produit qu’a été appelée la somme de 935 euros au mois de septembre 2022, outre 1650 euros mensuellement entre octobre 2022 et septembre 2024, soit la somme totale de 40535 euros au titre du loyer et des provisions sur charges pour l’ensemble de la période d’occupation. Il en résulte par ailleurs que la locataire a pour sa part effectué des règlements d’un montant total de 31 045 euros, au cours de sa période d’occupation.

L’impayé de loyers et de charges s’élève donc à 9490 euros, auquel s’ ajoute la taxe sur les ordures ménagères 2022, 2023 et 2024, pour un montant total de 455 euros.

La société HOME SWEET HOME, non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 9945 euros au titre de l’arriéré locatif.

Sur les dégradations locatives et le défaut d’entretien du preneur

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

Les articles 1730 et 1732 du même code précisent que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, et qu’il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

En l’espèce, il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 13 septembre 2022 et le constat d’état des lieux de sortie établi le 5 octobre 2024, les dégradations suivantes:

nombreux trous sur tous les murs,séjour : radiateur électrique dégradé, tâche (brûlure ?) sur le parquet du séjour,salle de bain : carrelage fêlé proche de la porte d’entrée, plafond et carrelages attaqués par l’humidité,cave pas entièrement vidée, sonnette qui ne fonctionne plus,1 jeu de clés manquant.

Le bailleur sollicite le remboursement des sommes suivantes:

730 euros au titre du remplacement de la serrure (facture Redler Bat)660 euros au titre du remplacement du radiateur ;726 euros au titre du ponçage et de la vitrification du parquet du séjour (22m2)1137 euros au titre du remplacement de la serrure du SAS du hall d’entrée et de la réfection de 20 clés.

Il résulte des échanges de correspondances entre le bailleur et la société HOME SWEET HOME versées aux débats que M. [J] [K] s’est régulièrement plaint auprès du représentant de cette dernière des nuisances provoquées par les sous-locataires de la société HOME SWEET HOME. Il est notamment produit une pétition des habitants de l’immeuble, dans laquelle il est fait état de la dégradation de la serrure de la porte d’accès SAS, remplacée suite à une tentative d’effraction de la part des sous-locataires incapables d’accéder à l’immeuble. Il est ainsi établi que le remplacement de la serrure du SAS du Hall d’entrée est imputable à la société HOME SWEET HOME.

S’agissant de la serrure de l’appartement, son remplacement a été rendu nécessaire par le fait qu’un jeu de clé n’a pas été restitué par la locataire.

Il n’est pas établi que le ponçage et la vitrification du parquet aient été rendus nécessaires par les dégradations commises par la locataire ; le parquet du séjour était en effet décrit comme en « bon état » dans l’état des lieux d’entrée, avec la remarque suivante : un trou dans le parquet du séjour proche de l’entrée, et rayure proche fenêtre droite. La « tâche » évoquée dans l’état des lieux de sortie, dans lequel le bailleur n’a pas pris la peine de lister de façon exhaustive l’état de chaque composant de l’appartement comme il l’avait fait dans l’état des lieux d’entrée, est insuffisante à en justifier. Il n’est au demeurant pas établi qu’elle n’est pas la même que celle qui a été constatée dans l’état des lieux d’entrée.

Quant à la mention faite de la « dégradation du radiateur », elle est trop imprécise pour justifier le remplacement, à la charge de la locataire, d’un radiateur électrique, dont il n’est pas établi qu’il aurait dysfonctionné du fait de la locataire.

En l’état de ces éléments, au vu et des factures produites, seule la somme de 1867 euros sera retenue au titre des réparations locatives.

Sur les comptes entre les parties

L’article VIII des conditions générales du contrat de bail stipule que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, les comptes entre les parties s’établissent comme suit :

la locataire est débitrice de 9945 euros au titre des loyers et charges impayés, et de 1867 euros au titre des dégradations locatives ;le bailleur est débiteur de la restitution du dépôt de garantie de 1550 euros.

La société HOME SWEET HOME sera en conséquence condamnée à verser à M. [J] [K] la somme de 10 262 euros après compensation des créances réciproques des parties.

Sur les demandes accessoires

La société HOME SWEET HOME, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société HOME SWEET HOME à verser à Monsieur [J] [K] la somme de 10 262 euros au titre du solde locatif

CONDAMNE la société HOME SWEET HOME à verser à M. [J] [K] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société HOME SWEET HOME aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La greffière, La juge des contentieux de la protection