TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [Z] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Eva CHOURAQUI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06449 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5JFZ

N° MINUTE : 3

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 14 mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [H] [R], demeurant [Adresse 4] (IRLANDE) -

représentée par M^e Eva CHOURAQUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #X1

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [P], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 décembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 février 2025 et prorogé le 14 mars 2025 par Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 14 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06449 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5JFZ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 janvier 2014 à effet au 17 février 2014, Madame [H] [R] a donné à bail à Monsieur [Z] [P] un appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 2] à [Adresse 5] [Localité 1], 6ème étage, pour un loyer mensuel initial de 2880 euros, outre 420 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant impayés, par acte de commissaire de justice du 7 février 2024, Madame [H] [R] a fait délivrer à Monsieur [Z] [P] un commandement de payer dans les 6 semaines la somme principale de 11003,15 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois de février 2024 incluse, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2024, Madame [H] [R] a assigné en référé Monsieur [Z] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties par acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [P] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant,

— ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner par provision Monsieur [Z] [P] à payer à Madame [H] [R] la somme de 7571,87 euros au titre des loyers et charges, arrêtée au 1er juin, échéance de mai 2024 incluse, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer,

— condamner par provision Monsieur [Z] [P] à payer à Madame [H] [R] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer taxes et charges révisés et revalorisés de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et remise des clés,

— condamner Monsieur [Z] [P] à payer la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 octobre 2024 au cours de laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 5 décembre 2024. À cette audience, Madame [H] [R], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 11188,62 euros, terme de décembre 2024 inclus et hors frais de contentieux. Le bailleur, qui a reconnu que le locataire payait le loyer courant, s’en rapporte quant à la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que l’octroi des délais de paiement. Il a été rappelé que le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris avait condamné Monsieur [P] au paiement d’un arriéré locatif de 7479,29 (échéance novembre 2020 incluse (TJ PARIS, 2 septembre 2021).

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [Z] [P] a comparu personnellement. Il a contesté le montant du décompte actualisé, notamment en ce que celui-ci ne mentionne pas son dernier virement effectué quelques jours avant l’audience. En outre, il a sollicité l’octroi de délais de paiement (dette payable en deux fois en plus du loyer courant) et a demandé la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [P] a été autorisé à transmettre une note en délibéré concernant uniquement ses preuves de paiement, ce qui a été fait par courriel en date du 20 janvier 2025.

Aucun diagnostic social n’a été transmis au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 14 février 2025 et prorogé le 14 mars 2025.

MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bail

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 21 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [H] [R] justifie avoir saisi la CCAPEX le 8 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire (délai de 2 mois) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 février 2024 pour la somme en principal de 11003,15 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

La locataire ayant effectué deux règlements de 3431,28 euros et 3697,52 euros pendant le délai imparti, il convient de constater que le commandement est demeuré infructueux pendant le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 7 avril 2024 à minuit.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Monsieur [Z] [P] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte actualisé et des relevés bancaires produits que Monsieur [Z] [P] est redevable de la somme de 3396,10 euros (intégrant les deux virements effectué le 4 et le 10 décembre 2024), échéance du mois de décembre 2024 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et aux charges impayés. En outre, il convient de noter que l’échéance du mois de février 2024 payée par Monsieur [P] a bien été intégré dans le décompte actualisé (virement effectué le 12 février 2024 et intégré le 15 février 2024).

La question des frais d’huissier relatifs à la première affaire (imputés entre 2019 et 2021, et qui ont fait l’objet d’une condamnation aux dépens) que Monsieur [P] a soulevé pour la première fois dans sa note en délibéré sans y avoir été autorisé alors que les débats étaient clos, sans les avoir ainsi contestés en audience dans le respect le principe du contradictoire, ne pourra être traitée dans le cadre de la présente procédure.

Il en résulte que Monsieur [Z] [P] sera condamné à payer la somme provisionnelle de 3396,10 euros avec intérêts au taux légal à compter la date de signification de la décision à intervenir.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Par ailleurs, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur, ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, Monsieur [Z] [P], qui est en situation de régler sa dette locative au regard de ses revenus, sera autorisé à se libérer de sa dette selon les modalités énoncées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, au regard des éléments produits et des débats à l’audience qui ont établi que deux importants virements encore non actés dans le décompte avaient bien été effectués début décembre 2024, il apparaît que la condition de reprise du loyer avant l’audience a été respectée. Par conséquent, la suspension des effets de la clause résolutoire lui sera accordée.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de Monsieur [Z] [P].

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En cas de non-respect des délais par le locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé, taxes et charges révisées dument justifiées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [Z] [P] au paiement de celle-ci.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P], partie perdante, sera condamné aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [H] [R] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Madame [H] [R] d’une part, et Monsieur [Z] [P] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 2] à [Localité 7], 6ème étage, sont réunies à la date du 7 avril 2024 à minuit,

CONDAMNONS Monsieur [Z] [P] à verser à Madame [H] [R] la somme provisionnelle de 3396,10 euros, avec intérêts au taux légal à compter la date de signification de la décision à intervenir,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISONS sauf meilleur accord des parties Monsieur [Z] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités de 600 euros chacune, et une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Monsieur [Z] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [H] [R] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— que Monsieur [Z] [P] soit condamné à verser à Madame [H] [R], à titre de provision, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, taxes et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNONS Monsieur [Z] [P] aux dépens comme visé dans la motivation,

CONDAMNONS Monsieur [Z] [P] à verser à Madame [H] [R] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection