TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— M^e Giuseppe GUIDARA

— M^e Marie-Christine DELUC

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 22/09381

N° Portalis 352J-W-B7G-CXRKH

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Juillet 2022

JUGEMENT

rendu le 13 Février 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], réprésenté par syndic, le cabinet MONTFORT & BON, S.A.S.

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par M^e Giuseppe GUIDARA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0466

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [A]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par M^e Marie-Christine DELUC de la SELARL Cabinet AUBER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0281

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 13 Février 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/09381 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXRKH

DÉBATS

A l’audience publique du 05 Décembre 2024

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

[Y] [A] est propriétaire du lot de copropriété n°2 d’un immeuble situé au [Adresse 4].

Par exploit de commissaire de justice signifié le 29 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] a fait assigner [Y] [A] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 17 novembre 2022.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 15 janvier 2024, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

— débouter [Y] [A] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner [Y] [A] au paiement de la somme de 13.893,71 euros au titre des charges dues au 11 juillet 2022 inclus (3ème appel de charges 2022 du 01/07/2022 inclus), avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 1er décembre 2015 sur la somme de 2,676,92 euros et à compter de la date de l’assignation pour le surplus ;

— dire que l’article 1154 du code civil s’appliquera ;

— condamner [Y] [A] au paiement de la somme de 5.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner [Y] [A] au paiement des entiers dépens ;

— condamner [Y] [A] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Subsidiairement, avant dire droit :

— ordonner une mesure d’instruction afin de:

— établir le décompte chronologique entre les parties depuis le 1er juillet 2011 date d’arrêté des comptes de l’arrêt du 10 avril 2013 jusqu’au 11 juillet 2022 inclus ;

— dire que ce décompte devra faire état des charges échues et impayées d’une part et de sommes restant dues à M [A] d’autre part sur le même document ;

— établir le calcul des intérêts sur les condamnations réciproques en imputant au fur et à mesure sur les sommes dues à M. [A] les sommes compensées au titre des charges impayées ;

— De manière générale fournir au tribunal tout élément comptable permettant d’appréhender la nature des obligations respectives entre les parties ;

— donner acte au syndicat qu’il accepte de prendre à sa charge avancée et pour le compte de qui il appartiendra les frais de la mesure d’instruction.

Dans ses conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 20 octobre 2023, [Y] [A] demande au tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

— constater que le syndicat des copropriétaires doit, arrêtée au 7 décembre 2022, une somme de 18.659,73 euros à [Y] [A] au titre des causes de l’arrêt du 13 avril 2013 ;

— ordonner la compensation entre cette somme et le montant des charges dues par [Y] [A] depuis le 1er janvier 2019 ; soit la somme de 13.422,98 euros ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble au paiement des entiers dépens dont distraction au profit de Maître DELUC qui pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l’avance en conformité des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble au paiement de la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 25 avril 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 05 décembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que [Y] [A] est propriétaire du lot n°2 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 8].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 avril 2018, 24 avril 2019, 17 septembre 2020 et 27 octobre 2021, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2017 à 2020, fixé les budgets prévisionnels des années 2019 à 2022 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 11 juillet 2022.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de [Y] [A], déduction faite des frais de recouvrement d’un montant de 84 euros (mises en demeure de 42 euros chacune des 03 décembre 2019 et 25 février 2020), est débiteur de 13.809,71 euros au titre des charges dues entre le 1er janvier 2019 et le 1er juillet 2022 inclus, et non de 13.893,71 euros tel que demandé par le syndicat des copropriétaires, au titre des charges dues au 11 juillet 2022 inclus (3ème appel de charges 2022 du 01/07/2022 inclus).

Les demandes de [Y] [A] tendant à constater que le syndicat des copropriétaires doit, arrêtée au 7 décembre 2022, une somme de 18.659,73 euros à [Y] [A] au titre des causes de l’arrêt du 13 avril 2013 et ordonner la compensation entre cette somme et le montant des charges dues par [Y] [A] depuis le 1er janvier 2019 ; soit la somme de 13.422,98 euros, n’est étayée par aucun document comptable et la production de l’arrêt de la Cour d’appel est insuffisant à justifier ses prétentions, de sorte que sa demande à ce titre sera rejetée.

[Y] [A] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire au titre des charges dues au 11 juillet 2022 inclus (3ème appel de charges 2022 du 01/07/2022 inclus), sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 13.809,71 au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, faute pour le demandeur de produire les bordereaux d’accusé de réception permettant de démontrer la remise du courrier au destinataire s’agissant de la mise en demeure du 1er décembre 2015, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 29 juillet 2022, date de signification de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

Décision du 13 Février 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/09381 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXRKH

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 84 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance correspondant à deux mises en demeure qu’il ne justifie pas .

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance à hauteur de 84 euros euros (mises en demeure de 42 euros chacune des des 03 décembre 2019 et 25 février 2020).

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par [Y] [A] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que [Y] [A] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Décision du 13 Février 2025

Charges de copropriété

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Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner [Y] [A] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les demandes accessoires

[Y] [A], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [Y] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] les sommes de :

—  13.809,71 euros au titre des charges dues au 11 juillet 2022 inclus (3ème appel de charges 2022 du 01/07/2022 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2022 ;

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] du surplus de ses demandes ;

REJETTE les demandes de [Y] [A] tendant à :

— constater que le syndicat des copropriétaires doit, arrêtée au 7 décembre 2022, une somme de 18.659,73 euros à [Y] [A] au titre des causes de l’arrêt du 13 avril 2013 ;

— ordonner la compensation entre cette somme et le montant des charges dues par [Y] [A] depuis le 1er janvier 2019 ; soit la somme de 13.422,98 euros

CONDAMNE [Y] [A] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [Y] [A] aux entiers dépens de l’instance.

Fait et jugé à [Localité 8] le 13 Février 2025

La Greffière La Présidente