TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [G] [D]; PREFET DE [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Carine LE BRIS-VOINOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05499 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABI7

N° MINUTE :

11/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 décembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [J], [N], [Y] [R], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Carine LE BRIS-VOINOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0434

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [D], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 octobre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 décembre 2025 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 18 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05499 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABI7

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 12 janvier 2021, M. [J] [R] via l’association SOLIHA a loué à M. [G] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] pour un loyer de 559, 88 € tout compris.

Les échéances de loyer et de charges n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer en date du 6 novembre 2023 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [G] [D] pour paiement sous deux mois d’un arriéré de 4782, 33 € en principal.

Un nouveau commandement de payer en date du 4 juillet 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [G] [D] pour paiement sous deux mois d’un arriéré de 5722, 27 € en principal.

Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2025, M. [J] [R] a assigné en référé M. [G] [D] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit,

— ordonner l’expulsion de M [G] [D] ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, avec séquestration des biens aux frais des défendeurs, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision,

— supprimer le délai de deux mois de l’article L 412-1 du CPCE du fait de la mauvaise volonté du locataire,

— condamner M [G] [D] au paiement provisionnel de l’arriéré de loyer et de charges courants de 5971, 11 € au 11 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement,

— condamner M [G] [D] au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant indexé outre les charges, et ce, jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire avec débarrassage des meubles,

— condamner M [G] [D] au paiement d’une somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 4] le 27 mai 2025.

A l’audience du 6 octobre 2025, le conseil de M. [J] [R] s’est référé à ses écritures et actualisé sa dette à hauteur de 17054, 70 €. Il a précisé que M [G] [D] avait déjà fait l’objet d’un plan de surendettement avec effacement total d’une dette de 5971, 11 €.

Assigné à étude, M [G] [D] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande principale :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 5 juillet 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation du 26 mai 2025 ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 4 juillet 2024 est régulier, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail (article VIII CG) et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

M [G] [D] n’ayant pas réglé la dette de 5722, 27 euros en principal dans les deux mois du commandement, ce qui n’est pas contesté en l’état du débat, il convient de juger, en application de la clause précitée, que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 5 septembre 2025.

M [G] [D] est ainsi devenu à cette date occupant sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite passible du pouvoir du juge des référés.

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

D’après le décompte non contesté fourni aux débats, M [G] [D] n’avait pas procédé à la date de l’audience au paiement de l’échéance de octobre 2025 à prendre légalement en considération pour lui accorder des délais. Au surplus, il ne peut être que constaté un arriéré de loyer croissant étayé d’aucun paiement même ponctuel, et ce malgré un effacement de dette antérieure de 5971, 11 € par la commission de surendettement.

Ainsi, il n’apparait pas que le locataire soit en situation de régler sa dette locative tout en maintenant le loyer courant.

En l’absence de départ volontaire, il pourra donc être procédé à l’expulsion de M [G] [D] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant.

Etant donné l’absence total de paiement du loyer malgré l’effacement intégral de sa dette antèrieure, la mauvaise foi du locataiure ne peut être que constatée, qui ne bénéficiera donc pas du délai pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et ce, conformément à l’avant-dernier alinéa de ce texte.

En l’absence de départ volontaire, le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M [G] [D], à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Il ne convient pas de faire droit à la demande d’astreinte, étant préférable de miser sur l’efficacité de la force publique que sur la réticence à la dette du locataire.

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort de l’audience que M.[G] [D] reste débiteur envers M. [J] [R] d’une somme de 17054, 70 euros au titre de son arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 1er septembre 2025, échéance de septembre 2025 comprise.

Il convient en conséquence de condamner M.[G] [D] au paiement provisionnel de cette somme de 17054,70 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 5722, 27 euros, sous réserve des échéances échues depuis, lesquelles seront grevées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

IV. Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de préserver les intérêts du bailleur et de remédier tout à la fois à l’occupation forcée de son bien et à l’atteinte à son droit de propriété, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, depuis la date de résiliation le 5 septembre 2025 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés et débarrassage des meubles ou procès-verbal d’expulsion, au montant du dernier loyer ainsi que des charges révisées et autres sommes qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [G] [D] au paiement provisionnel de celle-ci.

V. Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [G] [D] aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner M. [G] [D] à payer à M. [J] [R] la somme de 600 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

DECLARE M. [J] [R] recevable à agir,

CONSTATE à compter du 5 septembre 2025 la résiliation de plein droit du bail du 12 janvier 2021 courant entre les parties relativement à un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1],

CONSTATE l’occupation sans droit ni titre de M [G] [D] depuis cette date,

ORDONNE en conséquence l’expulsion de M [G] [D], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin,

DIT inapplicable le délai pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

AUTORISE le bailleur à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du défendeur à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

CONDAMNE M [G] [D] à payer à M. [J] [R] la somme provisionnelle de 17.054, 70 euros au titre de son arriéré de loyers et de charges au 1er septembre 2025, échéance de septembre comprise, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 5722, 27 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

CONDAMNE M [G] [D] à payer à M. [J] [R] une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer ainsi que des charges révisées et autres sommes qui auraient été payées si le bail s’était poursuivi, et ce depuis la date de la résiliation du 5 septembre 2025 jusqu’au départ effectif des lieux par remise volontaire des clés et débarrassage des meubles ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

DEBOUTE M. [J] [R] du surplus de ses prétentions,

CONDAMNE M [G] [D] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation,

CONDAMNE M [G] [D] à payer à M. [J] [R] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT