TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/53891 – N° Portalis 352J-W-B7I-C45Z2

N° : 9

Assignation du :

29 Mai 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 10 juillet 2025

par Fanny LAINE, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La société ICADE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Régis HALLARD de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE – #NAN702

DEFENDERESSE

La société ETABLISSEMENT [T], pour signification au [Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par Maître Stéphanie AMAR, avocat au barreau de PARIS – #E1934

DÉBATS

A l’audience du 12 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINE, Vice-présidente, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date 7 juin 1996, la société Compagnie des entrepôts et magasins généraux de [Localité 7], aux droits de laquelle se trouve désormais la société Icade, a consenti un bail commercial à la société Chamylinex, aux droits de laquelle est venue la société Etablissement [T] par suite d’une cession de droit au bail en date du 10 février 2017, sur des locaux sis [Adresse 3], au sein du bâtiment 211, moyennant un loyer annuel en principal de 480 000 [Localité 6] hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et d’avance le premier jour de chaque trimestre civil.

Par acte extra-judiciaire en date du 21 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la société Etablissement [T] un commandement visant la clause résolutoire, de payer une somme de 53.756,13 euros en principal au titre d’un arriéré locatif au quatrième trimestre 2023, et de se conformer aux clauses du bail concernant l’évacuation des déchets et l’occupation des parties communes.

Par acte du 29 mai 2024, la société Icade a fait assigner la société Etablissement [T] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins, principalement de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion sous astreinte et paiement de provisions.

Plusieurs renvois ont été sollicités par les parties qui ont tenté de se rapprocher.

À l’audience du 12 juin 2025 la société Icade a sollicité :

Le rejet de toutes les demandes adversesLe constat de la résiliation du bail au 21 décembre 2023L’expulsion de la défenderesse, sous astreinte dont le juge des référées se réservera la liquidationSubsidiairement, si des délais devaient être accordés, qu’ils soient portés à 12 mois à compter de l’ordonnance à intervenirEn tout état de cause la condamnation de la défenderesse à la somme de 16.089 euros au titre du coût supplémentaire d’enlèvement des déchetsLa condamnation de la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation majoréeLa conservation du dépôt de garantie au profit du bailleurLa condamnation de la défenderesse aux dépens, en ce compris le coût dommages et intérêts commandement du 21 novembre 2023, avec bénéfice de distractionLa condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civileTrès subsidiairement, le bénéfice de la passerelle au fond.

La société Etablissement [T], représentée, a déposé et soutenu oralement ses écritures, par lesquelles elle sollicite du juge des référés de :

— Débouter la société ICADE de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire si le juge des référés devait constater l’acquisition de la clause résolutoire

— Suspendre les effets de la clause résolutoire du bail visée dans le commandement de payer ;

— Juger que si l’infraction ne se reproduit pas dans un délai de 2 mois à compter de l’ordonnance à venir, la clause résolutoire ne jouera pas

A titre infiniment subsidiaire

— Débouter la société ICADE de sa demande de condamnation au titre de l’indemnité d’occupation majorée de 50%, jusqu’à la reprise des lieux par le Bailleur,

En tout état de cause

— Condamner la société ICADE à payer à la société ETABLISSEMENTS [T] la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du CPC.

— Condamner la société ICADE aux entiers dépens de l’instance.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater », « donner acte », « dire et juger » ou « juger que » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne sont pas susceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée. Ces demandes -qui n’en sont pas et constituent en fait un résumé des moyens- ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

I – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de l’obligation réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

La régularité de la sommation du 21 novembre 2023 n’est pas contestée. Cette sommation énonce explicitement l’obligation méconnue à savoir cesser tout dépôt de déchets de cartons d’emballage sur les parties communes et assurer l’évacuation de ces déchets, en visant les articles 6.7 et 6.8 des conditions générales du bail et les articles 7 et 13 du règlement intérieur. Ces différentes stipulations se rapportent bien à l’obligation de ne déposer aucun déchet ni aucune marchandise sur les parties communes, en dehors des zones ou réceptacles prévus à cet effet.

La sommation précise qu’à défaut de paiement de l’obligation dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire (article 22 du bail) et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. La clause résolutoire vise le défaut de paiement du loyer, mais également l’inexécution d’une clause quelconque du bail.

En faisant délivrer cette sommation, la société Icade n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Par procès-verbal dressé par commissaire de justice le 31 octobre 2023, il a été constaté que « sur le trottoir, à proximité directe du bâtiment 211 et plus particulièrement à droite de la porte au-dessus de laquelle figure l’enseigne [T], il existe un monticule de déchets/ détritus. »

Ce comportement est effectivement contraire aux stipulations contractuelles visées.

La demanderesse verse aux débats des constats ultérieurs dressés par commissaire de justice les 15 février, 1er et 12 mars et 5 décembre 2024, ainsi que diverses attestations d’autre usagés de l’ensemble commercial dont dépend le local objet du bail litigieux, démontrant que les manquements de la défenderesse, ponctuels mais réitérés, ont persisté après l’expiration du délai de la mise en demeure.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 22 décembre 2023 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

II – Sur la demande reconventionnelle de délais

La défenderesse sollicite un délai de 2 mois pour démontrer qu’elle est capable de respecter les clauses de son bail. La demanderesse, qui sollicite le rejet de cette demande, prétend subsidiairement à ce que le délai soit allongé à 12 mois afin qu’il remplisse l’office d’une période probatoire.

En droit, l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du Code de commerce prévoit que les juges saisis d’une demande de délais de grâce peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas contestée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis autorité de la chose jugée. La suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce la défenderesse soutient que l’amoncellement de déchets cartonnés devant le local objet du bail litigieux était dû à un sous dimensionnement des bennes à ordure mises à sa disposition, situation à laquelle il a été remédié depuis. Par ailleurs, elle verse aux débats un contrat de gestion des déchets du 22 avril 2025 par lequel elle a organisé un ramassage de ses déchets complémentaire à celui initialement prévu dans son contrat de bail.

Dans ces conditions, compte tenu de la bonne volonté de la défenderesse et de la crédibilité des solutions mises en place, il lui sera alloué un délai de 8 mois pour respecter son obligation, dans les termes du dispositif ci-après. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant les délais accordés.

A défaut de respect de ces délais, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l’expulsion de la preneuse sera ordonnée, sans qu’il soit nécessaire d’assortir la mesure d’une astreinte.

III – Sur la demande de fixation de l’indemnité d’occupation et de paiement à titre provisionnel

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

La demanderesse sollicite une indemnité d’occupation égale au loyer annuel majoré de 50%. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel la demanderesse peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La bailleresse sollicite encore la condamnation de la preneuse, par provision, au paiement de la somme de 16.089 euros correspondant au coût supplémentaire qu’elle a eu à engager pour l’enlèvement des déchets de la preneuse, de décembre 2023 à février 2024.

La défenderesse soutient que cette demande se heurte à des contestations sérieuses.

En droit, une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 834 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demanderesse verse au soutien de sa demande un échange de courriers avec la société Véolia, qui assure l’enlèvement des déchets du site. Dans ces courriers, la société Véolia écrit : « concernant l’estimation des déchets produits par les Ets [T], (…) nous ne disposons que d’une pesée globale des déchets », et propose une estimation pour la société défenderesse par « m[ise] en rapport [de] cette donnée avec les campagnes de pesées qui avaient été réalisées en 2021 ».

Cependant, cette démonstration échoue à démontrer avec l’évidence requise en matière de référé le lien de causalité entre les variations de pesées entre 2021 et début 2024 et les déchets attribuables à la défenderesse.

Il n’y aura dès lors pas lieu à référé de ce chef.

IV – Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

La demanderesse prétend finalement être autorisée à conserver le dépôt de garantie en cas de résiliation du bail. Cependant, la clause du bail (article 21 des conditions générales du contrat) autorisant le bailleur à conserver le dépôt de garantie en cas de résiliation du bail par suite d’inexécution de ses conditions imputable à la preneuse s’analyse comme une clause pénale susceptible d’être modérées par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Il n’y aura dès lors pas lieu à référé sur la demande de conservation de celui-ci.

V – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Etablissement [T], qui succombe, doit supporter la charge des dépens qui comprendront notamment le coût de la sommation, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Etablissements [T] ne permet d’écarter la demande de la ICADE formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 22 décembre 2023 ;

Accordons à la société Etablissement [T] des délais ;

Disons que la société Etablissement [T] devra parfaitement et continuellement respecter son obligation de ne pas occuper les parties communes avec ses déchets dès la délivrance de la présente ordonnance et pendant un délai de 8 mois ;

Disons que les effets de la clause résolutoire sont suspendus durant le cours des délais accordés,

Disons qu’en cas de manquement constaté par procès-verbal de commissaire de justice, la clause résolutoire reprendra ses effets, et :

— l’expulsion de la société Etablissement [T] pourra être poursuivie ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier

— le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— la société Etablissement [T] sera condamnée à payer, à titre provisionnel, à la société ICADE à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Dans cette hypothèse, disons n’y avoir lieu à assortir la mesure d’expulsion d’une astreinte ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation à titre provisionnel à la somme de 16.089 euros à titre d’indemnisation des frais d’enlèvement des déchets de la preneuse ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la société Etablissement [T] à payer à la société ICADE la somme de 2.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Etablissement [T] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 21 novembre 2023, avec bénéfice de distraction au profit de Me régis HALLARD ;

Rejetons toutes les demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 10 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINE