Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp fond, 3 février 2025, n° 24/06996

TJ Paris 3 février 2025

Arguments

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Accepté
Inoccupation du logement
La cour a constaté que la locataire ne résidait pas dans le bien loué, justifiant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit
La cour a ordonné l'expulsion de la locataire et de tous occupants, considérant qu'elle était devenue sans droit ni titre.
Accepté
Maintien dans les lieux après expiration du bail
La cour a jugé que le maintien dans les lieux après la résiliation du bail justifiait le paiement d'une indemnité d'occupation.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a accordé des frais irrépétibles au bailleur, considérant qu'il était inéquitable de laisser ces frais à sa charge.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp fond, 3 févr. 2025, n° 24/06996
Numéro(s) :	24/06996
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre GENON CATALOT

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [I] [L], Monsieur [S] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre GENON CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06996 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OP6

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le lundi 03 février 2025

DEMANDERESSE

[Localité 4] HABITAT-OPH (anciennement OPAC DE [Localité 4]),

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0096

DÉFENDEURS

Madame [I] [L],

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Monsieur [S] [D], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Audrey BELTOU, Greffière lors de l’audience,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 novembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 février 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente juge des contentieux de la protection assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière lors du délibéré

Décision du 03 février 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06996 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OP6

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 août 2019, [Localité 4] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [I] [L] un appartement à usage d’habitation et une cave situés [Adresse 2].

Par acte d’huissier des 6 et 10 juin 2024, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait assigner Madame [I] [L] et Monsieur [D] [S], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts de la locataire pour inoccupation et sous location ;

— expulsion de Madame [I] [L] des lieux et tous occupants de son chef, notamment Monsieur [D] et ce, le cas échéant, avec l’assistance de la « force armée », sous astreinte de 50 euros par jour de retard ; astreinte courant pendant 3 mois, liquidée et prononcée à nouveau, le juge de céans se réservant la liquidation

— transport et séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux ;

— condamnation solidaire ou, à défaut in solidum de Madame [I] [L] et Monsieur [D] [S] au paiement d’indemnités d’occupation égale au loyer plus 30 % ;

— Suppression du délai de deux mois

— Capitalisation des intérêts

— condamnation solidaire ou, à défaut in solidum de Madame [I] [L] au paiement de la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens en ce compris le coût des procès verbaux.

A l’audience du 25 novembre 2024, [Localité 4] HABITAT-OPH, représentée par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles elle a réitéré les demandes de son assignation. Au soutien de telles demandes, [Localité 4] HABITAT-OPH se prévaut d’une absence d’occupation des lieux par Madame [I] [L] en violation de l’articles 2 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [I] [L], comparante en personne, expose qu’elle ne vit plus dans l’appartement mais en Martinique et qu’un ami vivait dans les locaux. Elle explique qu’elle n’a pas installé le système de clés ( key lock), déjà présent lors de son installation dans les lieux.

Monsieur [D] n’est pas présent, bien qu’assigné selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation judiciaire et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

S’agissant plus précisément d’un contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, Madame [I] [L] ne conteste pas ne pas résider dans le bien loué, précisant vivre en Martinique et faire des allers retours depuis novembre 2023. Par PV de constat d’huissier en date du 3 mai 2024, après une première tentative datant du 5 janvier 2024, la présence de Monsieur [D] [S] est constatée, ce dernier occupant seul l’appartement et prétendant n’être que de passage. Le commissaire de justice ajoute qu’il ne relève pas de vêtements féminins dans les lieux. Le commissaire de justice verse le cliché photographique d’un système de code automatique typique d’une location saisonnière. La locataire prétend que cette installation a été faite avant son entrée dans les lieux mais ne verse pas l’état des lieux d’entrée permettant de le justifier, sachant qu’aucun bailleur social n’autorise la location saisonnière.

Ces deux manquements aux obligations du bail, cumulés, sont suffisamment graves et répétés pour justifier de la résiliation du bail.

Madame [I] [L] devenant ainsi sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef (notamment Monsieur [D] [S]), selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’apparaît pas nécessaire en revanche d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera fait droit à la suppression du délai de deux mois, la locataire, de mauvaise foi, indiquant qu’elle ne vit plus dans le logement.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficultés.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant au minimum à la valeur équitable des locaux.

Madame [I] [L] sera donc condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, le loyer étant majoré de 30 %. Elle y sera condamnée seule, car il résulte des documents versés aux débats, que plusieurs locataires différents ont occupé le logement, puisque des courriers évoquent d’autres noms d’occupants, comme Madame [Y], et au vu de l’installation d’un système de code typique d’une location saisonnière.

La société bailleresse sera déboutée de sa demande de capitalisation des intérêts, anatocisme, ne pouvant s’appliquer que pour des intérêts échus, et donc, ne le pouvant pas sur des intérêts futurs ou non échus.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant les coûts des procès-verbaux présentés des 5 janvier 2024 et 3 mai 2024 ne représentant pas des dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 2 août 2019 entre [Localité 4] HABITAT-OPH et Madame [I] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation et une cave situés [Adresse 2]

DEBOUTE [Localité 4] HABITAT-OPH des demandes indemnitaires à l’encontre de Monsieur [D] [S]

ORDONNE en conséquence à Madame [I] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [I] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 4] HABITAT-OPH pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef (notamment Monsieur [D] [S]), y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

ORDONNE la suppression du délai de deux mois

DEBOUTE [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande d’astreinte ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [I] [L] à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer majoré de 30% et des charges, telle qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

DEBOUTE [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande de capitalisation des intérêts

CONDAMNE Madame [I] [L] à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Madame [I] [L] aux dépens de l’instance, comprenant les coûts des constats d’huissiers

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection