TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [L], [J], [C] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Laure BELMONT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/03659 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SBV

N° MINUTE : 13

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 25 juin 2025

DEMANDEURS

Monsieur [F], [O], [P], [W] [T],

[Adresse 3]

représenté par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS,

Madame [Y], [D] [G] épouse [T],

[Adresse 3]

représentée par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [L], [J], [C] [K],

[Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 avril 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 juin 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 25 juin 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/03659 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SBV

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 février 2021, à effet le 1er mars 2021, [F] [T] et [Y], [D] [G], épouse [T], ont consenti un bail d’habitation meublé à [L] [K] sur des locaux situés dans le bâtiment C, [Adresse 2], moyennant un loyer de 580 euros et une provision pour charges de 20 euros.

Par actes de commissaire de justice du 21 octobre 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3.000 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [L] [K] le 22 octobre 2024.

Par assignation du 3 février 2025, [F] [T] et [Y], [D] [G], épouse [T], ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de [L] [K] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle équivalente au montant mensuel du loyer indexé selon les stipulations contractuelles et majoré des charges récupérables, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération des lieux,4.800 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 29 janvier 2025, terme de janvier inclus, augmenté des intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024 sur la somme de 3.000 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, ainsi que les termes provisionnels échus à compter du 29 janvier 2025jusqu’à la date de décision à intervenir,1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 février 2025, et aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 29 avril 2025, [F] [T] et [Y], [D] [G], épouse [T], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 20 avril 2025, s’élève désormais à la somme de 6.600 euros, terme d’avril 2025 inclus.

Par note en délibéré du 9 mai 2025, ils ont exposé avoir reçu des règlements de la caisse d’allocations familiales et les avoir portées au crédit du défendeur, de sorte que l’arriéré s’élève à la somme de 3.737 euros, et qu’ils ne s’opposent plus à la suspension des effets de la clause résolutoire et aux délais de paiement.

[L] [K] a comparu et a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire en proposant de régler l’arriéré dans un délai de 6 mois. Il a expliqué avoir des revenus irréguliers en raison d’une activité professionnelle débutée en 2022.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[L] [K] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

[F] [T] et [Y], [D] [G], épouse [T], justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 21 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3.000 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 décembre 2024.

Cependant, eu égard à la reprise du paiement du loyer courant ainsi qu’à la volonté du locataire de s’acquitter de la dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [F] [T] et [Y], [D] [G], épouse [T], versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 mai 2025, [L] [K] leur devait la somme de 3.737 euros, échéance de mai 2025 incluse.

[L] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en l’absence de remise à personne de tout acte de procédure.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant [L] [K] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 600 euros, terme de mai 2025.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [F] [T] et [Y], [D] [G], épouse [T], ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

[L] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le commandement de payer du 21 octobre 2024, l’assignation du 3 février 2025 et les notifications de ces actes à la CCAPEX et au représentant de l’ETAT dans le département.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu de la situation économique des parties, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 23 février 2021 entre [F] [T] et [Y], [D] [G], épouse [T] d’une part, et M [L] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4], est résilié depuis le 23 décembre 2024,

CONDAMNONS [L] [K] à payer à [F] [T] et [Y], [D] [G], épouse [T] la somme de 3.737 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 9 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en l’absence de remise à personne de tout acte de procédure,

AUTORISONS [L] [K] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à [L] [K],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 23 décembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de [L] [K] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

[L] [K] sera condamné à verser à [F] [T] et [Y], [D] [G], épouse [T], à compter du 24 décembre 2024, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 600 euros en mai 2025, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTONS [F] [T] et [Y], [D] [G], épouse [T], du surplus de leurs demandes,

CONDAMNONS [L] [K] aux dépens, comprenant le commandement de payer du 21 octobre 2024, l’assignation du 3 février 2025 et les notifications de ces actes à la CCAPEX et au représentant de l’ETAT dans le département,

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS [F] [T] et [Y], [D] [G], épouse [T], de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge