TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— M^e Magali FRANCIS

Copie certifiée conforme à :

— M^e Magali FRANCIS

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/12261

N° Portalis 352J-W-B7I-C5FAU

N° MINUTE :

Assignation du :

16 mai 2024

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet GESTION AD, S.A.S

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Magali FRANCIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire E0319

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [C]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Monsieur [B] [I] [C]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Madame [D] [W] [N], épouse [C]

[Adresse 4]

[Localité 3]

et encore

[Adresse 6]

[Localité 2]

non-représentés

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/12261 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5FAU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 11 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [Y] [C] était nu-propriétaire des lots n°29 et 48 au sein de l’immeuble situé [Adresse 1], Monsieur [B] [C] et Madame [D] [N] épouse [C] disposaient quant à eux d’un droit d’usufruit sur ces lots.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] a fait assigner Monsieur [B] [C], Monsieur [Y] [C] et Madame [D] [C] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 22 janvier 2025.

Aux termes de cette assignation le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« – condamner solidairement les défendeurs à lui payer :

— la somme de 7.012,28 euros au titre des charges de copropriété échues au 3ème trimestre 2024 inclus,

— la somme de 516 euros au titre des frais de relance et de transmission du dossier pour procédure,

— la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et en réparation du préjudice matériel subi par le syndicat,

— la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— les condamner solidairement aux entiers dépens. »

Cette assignation a été délivrée par exploit de la SAS HUIS-ALLIANCE CENTRE, commissaires de justice à Monsieur [Y] [C] le 20 septembre 2024 et par exploit de Maitre [H] [J], commissaire de justice à Madame [D] [C] le 24 septembre 2024.

En cours de délivrance de l’assignation de Monsieur [B] [C], transformée en procès-verbal de difficultés du 24 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a été informé de son décès, intervenu le 6 février 2023.

Ses ayants droits sont Monsieur [Y] [C] (son fils) et Madame [D] [N] épouse [C] (son épouse).

Par conclusions signifiées à Monsieur [Y] [C] le 15 mai 2025 et à Madame [D] [N] épouse [C] le 16 mai 2025 le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

« Vu l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 10-1 alinéa 1 de la Loi du 10 juillet 1965,

— condamner solidairement les défendeurs à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] la somme de 10.012,64 € au titre des charges de copropriété échues au 2ème trimestre 2025 inclus, déduction faite des frais,

— condamner solidairement les défendeurs à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] la somme de 516 euros au titre des frais de relance et de transmission du dossier pour procédure,

— condamner solidairement les défendeurs à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] la somme de 162 € au titre des frais de recherches du généalogiste,

Vu l’article 1153, aliné 4 du code civil :

— condamner solidairement les défendeurs à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et en réparation du préjudice matériel subi par le syndicat,

— condamner solidairement les défendeurs à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— les condamner solidairement aux entiers dépens. »

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Monsieur [Y] [C] et Madame [D] [C] ont été cités suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, ils n’ont pas comparu à l’instance.

Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 4 juin 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 11 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale et de l’acte de notoriété de Monsieur [B] [C] du démembrement du droit de propriété des lots 29 et 48 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] entre Monsieur [Y] [C] nu-propriétaire et Madame [D] [C] usufruitière.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 18 avril 2019, 2 avril 2021, 11 mai 2022, 28 juin 2023 et 18 septembre 2024 par lesquels l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 et voté les budgets prévisionnels des exercices 2019, 2021, 2022, 2023 et 2024 et 2025 ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots des défendeurs ;

— un décompte de créance arrêté au 1er avril 2025 ;

— contrat de syndic à effet du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2024,

— le règlement de copropriété lequel contient une clause prévoyant en son article 92 que les usufruitiers et nus propriétaires sont tenus solidairement vis-à-vis du syndicat des copropriétaires.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Madame [D] [C] et Monsieur [Y] [C], déduction faite des frais de recouvrement (840,60 €), portant sur la période allant du 1er avril 2021 au 1er avril 2025 incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2025 est débiteur de 9.688,64 euros

Madame [D] [C] et Monsieur [Y] [C] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er avril 2025, 2ème appel de fonds 2025 inclus.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 840,60 euros se décomposant comme suit :

22/01/2024 : honoraires mise en demeure : 54,00 €

15/02/2024 : honoraires relance : 18,60 €

15/03/2024 : honoraires dossier transmis avocat : 324,00 €

01/05/2024 : transmission dossier avocat : 324,00 €

14/06/2024 : honoraires dossier transmis auxiliaire de justice : 120,00 €

Il ne justifie toutefois d’aucune mise en demeure envoyée selon les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande au titre de l’ensemble des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

C. Au titre des frais de la recherche généalogique

Concernant la demande relative au règlement de la facture de la société COUTOT ROEHRIG du 18 avril 2025, d’un montant de 162 euros, au titre de « la recherche généalogique », celle-ci sera rejetée.

La réalisation effective et la nécessité de cette recherche généalogique ne sont pas démontrées, d’autant que la matrice cadastrale produite par le syndicat des copropriétaires, antérieure à cette facture puisque datée du 7 avril 2025, fait déjà mention des noms de l’usufruitier et du nu-propriétaire et que le nom de Monsieur [B] [C] n’y figure plus.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérpêts pour resistance abusive et en réparation du préjudice matériel qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par les défendeurs de leurs obligations.

Il est établi que Monsieur [Y] [C] et Madame [D] [C] ne règlent plus depuis plusieurs années et sans raison valable leurs charges de copropriété et de travaux.

C’est la deuxième fois que le syndicat est contraint de les assigner en justice.

Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 1.000 euros.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Y] [C] et Madame [D] [C], parties perdant le procès, seront condamnés solidairement au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, Monsieur [Y] [C] et Madame [D] [C] seront en outre condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [Y] [C] et Madame [D] [C] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de de 9.688,64 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er avril 2025) ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de sa demande en paiement des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de sa demande au titre des frais des recherches généalogiques ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [C] et Madame [D] [C] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [C] et Madame [D] [C] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [C] et Madame [D] [C] solidairement au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 13 Novembre 2025

La Greffière La Présidente