TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître Nicolas GUERRIER

— Maître Guillaume ANCELET

Copie certifiée conforme à :

— Maître Nicolas GUERRIER

— Maître Guillaume ANCELET

délivrées le:

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Charges de copropriété

N° RG 24/02142

N° Portalis 352J-W-B7H-C3MIV

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 04 Décembre 2025

DEMANDEUR

Association Syndicale Libre de l’ensemble immobilier dénommé “[Adresse 17]”, représenté par son gestionnaire, le Cabinet EGIM, S.A.R.L

[Adresse 10]

[Localité 12]

représenté par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0208

DÉFENDEUR

Syndicat des coproprietaires du [Adresse 6], représenté par son syndic, le cabinet FONCIA [Localité 15] RIVE DROITE

[Adresse 9]

[Localité 11]

représenté par Maître Guillaume ANCELET de la SCP G. ANCELET & B. ELIE – ADES-AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0501

Décision du 04 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/02142 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3MIV

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Julie KHALIL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Octobre 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Selon statuts du 15 octobre 1973, modifiés en 2018, il a été formé entre tous les propriétaires de terrains et d’immeubles inclus dans l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 17] » une association syndicale libre (ci-après « l’ASL »).

L’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 16] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, est situé sur la parcelle cadastrée [Cadastre 13], fait partie de l’ASL et en constitue le lot n° 15.

Se plaignant d’impayés de charges, l’association syndicale libre de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 17] » a, par acte de commissaire de justice en date du 8 février 2024, fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 17ème en paiement de la somme de 9.805,92 € au titre des charges impayées.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er octobre 2024 et signifiées par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2024, l’association syndicale libre de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 17] » demande au tribunal de :

Vu les pièces produites,

Vu les articles 1103, 1104, 1193 et 1343-2 du code civil,

Vu les statuts,

Vu l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet FONCIA [Localité 15] RIVE DROITE au paiement de la somme de 6.017,78 € au titre des charges pour la période du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2024 inclus avec intérêts qui doivent courir à compter :

— du 7 décembre 2023, date de la mise en demeure, sur la somme de 9.805,92 €,

— de la date de la délivrance de l’assignation pour le solde,

ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet FONCIA [Localité 15] RIVE DROITE au paiement d’une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts à l’association syndicale libre de la [Adresse 17],

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]), représenté par son syndic, le cabinet FONCIA [Localité 15] RIVE DROITE à verser à l’association syndicale libre de la [Adresse 17] une indemnité d’un montant de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Cité à personne morale, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 16] n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 13 mars 2025 et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 16 octobre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la demande en paiement des charges formée par l’ASL

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 21 des statuts de l’ASL produits stipule que « seront supportés par l’ensemble des propriétaires à savoir :

— tous les frais et charges relatifs à la mise en état et en entretien des éléments d’équipements de l’ensemble immobilier, notamment l’entretien et la réparation des voies intérieures, espaces verts, dispositifs d’amenées d’eaux, réseaux souterrains, d’assainissement, canalisations, éclairage public et ouvrages ou constructions nécessaires au fonctionnement ou à l’utilisation des réseaux,

— tous les frais et charges quelconques concernant les branchements et conduites particulières d’eaux, d’électricité, d’écoulement des eaux desservant chaque bâtiment établi sur des lots divis et généralement tout ce qui est spécial à chaque bâtiment restent à la charge personnelle de son propriétaire,

— sont formellement exclues des charges de l’association syndicale, les dépenses entraînées par le fait ou la faut soit de l’un des membres de l’association, soit d’une personne ou d’un bien dont l’un de ceux-ci est légalement responsable ».

L’article 22 desdits statuts indique la répartition des charges entre les membres de l’association en fonction de la surface cadastrale des lots.

L’article 23 de ces statuts pose, sur le paiement des charges, que celles-ci « font l’objet d’appels de fonds adressés par le président à chaque propriétaire. Ces charges ne sont pas payables par imputation sur la dotation visée en l’article 21 ci-dessous, laquelle constitue la trésorerie de l’association.

Ces appels sont faits aux époques déterminées par le syndicat ou le gestionnaire de l’association soit sur envoi d’un compte de dépenses effectuées, soit en fonction de la prévision budgétaire ».

Enfin l’article 24 des statuts produits prévoit le paiement et le recouvrement des dépenses.

En l’espèce, et en application de ces dispositions, l’ASL produit un extrait du cadastre justifiant ainsi de la propriété du défendeur.

Il produit notamment à l’appui de sa demande :

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 juin 2022 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2021 et les budgets prévisionnels pour les années 2022 et 2023 et ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er juin 2023 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2022 et les budgets prévisionnels pour les années 2023 et 2024 et ayant voté des travaux,

— les appels individuels de fonds et travaux émis,

— le contrat de gestionnaire pour la période du 23 mai 2023 au 30 juin 2024.

L’ASL produit également un décompte de la dette actualisée au 25 septembre 2024 laissant apparaître une dette d’un montant de 6.017,78 €, appel 4ème trimestre 2024 inclus, ainsi qu’une mise en demeure en date du 7 décembre 2023 portant sur un montant de 9.805,92 €.

Dès lors, il résulte de ces éléments que l’ASL justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 6.017,78 € que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 16] est condamné à lui régler au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2023, date de la mise en demeure.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

Décision du 04 Décembre 2025

Charges de copropriété

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II – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, l’ASL réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi, en raison du non-paiement des charges par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 16].

L’ASL se contente de considérations générales sur les conséquences des manquements à l’obligation de paiement des charges du défendeur. Il ne produit aucune pièce justifiant que la défaillance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 16] lui a effectivement causé un préjudice, notamment des difficultés de trésorerie ou la nécessité de procéder à des diligences particulières.

Dès lors, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

III – Sur les demandes accessoires

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 16] sera en outre condamné à payer à l’ASL la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 15] [Adresse 7] à payer à l’association syndicale libre de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 17] » la somme de 6.017,78 € au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2023, date de la mise en demeure ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

DÉBOUTE l’association syndicale libre de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 17] » de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Adresse 14] [Localité 8] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Adresse 14] [Localité 8] à payer à l’association syndicale libre de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 17] » la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 15] le 04 Décembre 2025

La Greffière La Présidente