TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [G] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Isabelle GABRIEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09646 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DEY

N° MINUTE : 4

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 22 avril 2025

DEMANDERESSE

Fondation IRLANDAISE,

[Adresse 4]

représentée par Maître Isabelle GABRIEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [G] [F],

[Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 février 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 avril 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 22 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09646 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DEY

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 novembre 2023, à effet au 7 novembre 2023, la Fondation Irlandaise a consenti un bail d’habitation à Mme [G] [F] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], rez-de-chaussée, bâtiment A, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1500 euros et d’une provision pour charges de 95 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5150,90 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [G] [F] le 23 juillet 2024.

Par assignation du 2 octobre 2024, la Fondation Irlandaise a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [G] [F], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,8 480,90 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2024,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 12 février 2025, la Fondation Irlandaise maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 novembre 2023, s’élève désormais à 16 946,54 euros. Elle indique que le dernier règlement est intervenu au mois d’avril 2024.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [G] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience (…).

La Fondation Irlandaise justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 5150,90 euros dans le délai de six semaines a bien été signifié à la locataire le 22 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, ce montant n’a pas été réglé dans le délai imparti, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 septembre 2024.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant des délais de paiement, c’est à la condition qu’il ait été saisi d’une demande en ce sens et que le versement intégral du loyer courant ait été repris.

Or en l’espèce, Mme [G] [F] ne comparaît pas à l’audience et ne forme, par définition, aucune demande aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, à l’instar de la bailleresse. En tout état de cause, elle n’a pas repris le paiement de son loyer.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la Fondation Irlandaise à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la Fondation Irlandaise verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 novembre 2023, Mme [G] [F] lui devait la somme de 16 946,54 euros, soustraction faite des frais de procédure. Toutefois, en l’absence de comparution de la locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 8 480,90 euros, échéance du mois de septembre 2024.

Mme [G] [F] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant.

Elle sera ainsi condamnée à payer cette somme au bailleur à titre de provision sur l’arriéré locatif, terme de septembre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Elle sera, en outre, condamnée à verser une indemnité d’occupation pour la période courant du mois d’octobre 2024 inclus jusqu’à la date de la libération des lieux, dont le montant sera égal à celui du loyer qui aurait été du, outre les charges, si le bail s’était poursuivi.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [G] [F], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de la Fondation Irlandaise concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 novembre 2023 entre la Fondation Irlandaise, d’une part, et Mme [G] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], rez-de-chaussée, bâtiment A est résilié depuis le 3 septembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [G] [F], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [G] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] [Localité 6], rez-de-chaussée, bâtiment A ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale,

CONDAMNE Mme [G] [F] à payer à la Fondation Irlandaise la somme de 8480,90 euros (huit mille quatre cent quatre-vingts euros et quatre-vingt-dix centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

CONDAMNE Mme [G] [F] à verser à la Fondation Irlandaise une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer, avec indexation, augmenté des charges qui aurait été du si le contrat s’était poursuivi, à compter du mois d’octobre 2024 inclus et jusqu’à la date de la libération des lieux,

CONDAMNE Mme [G] [F] à payer à la Fondation Irlandaise la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [G] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 juillet 2024 et celui de l’assignation du 2 octobre 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge