TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [R] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Laure SAGET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/02777 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7KWU

N° MINUTE : 6

JUGEMENT

rendu le 07 novembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [P] [J] épouse [E], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Laure SAGET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0197

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [V], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 novembre 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 07 novembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/02777 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7KWU

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 octobre 2008 à effet au 15 novembre 2008, Mme [Z] [C], aux droits de laquelle est venue Mme [P] [J], a consenti un bail d’habitation à M. [V] [R] et Mme [L] [H] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 750 euros et d’une provision pour charges de 75 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à M. [V] [R] un commandement de payer la somme principale de 2212,20 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [R] le 22 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2025, Mme [P] [J] a assigné M. [V] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. [V] [R], ordonner son expulsion et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges augmenté de 50 %, à compter du 20 janvier 2025 et jusqu’à libération des lieux,

—  2542,50 euros au titre de l’arriéré dû, terme de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 février 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire, appelée à l’audience du 23 mai 2025, a été renvoyée à la demande du défendeur qui a déposé une demande d’aide juridictionnelle, à l’audience du 10 septembre 2025.

A l’audience, la nouvelle demande de renvoi de M. [V] [R] a été rejetée, ce dernier, après une première décision du bureau d’aide juridictionnelle rejetant sa demande d’aide juridictionnelle, ne justifiant ni de la seconde décision lui octroyant un taux de 25% ni du recours formé contre cette décision et indiquant par ailleurs n’avoir sollicité aucun avocat puisque n’étant pas en capacité de régler la part de 75% des honoraires.

Mme [P] [J], représentée par son conseil, maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 995,40 euros arrêté au 1er septembre 2025. Elle considère que le paiement du loyer est irrégulier.

M. [V] [R] soutient avoir effectué des paiements ayant réglé sa dette. Il sollicite des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Autorisée en ce sens à l’audience, Mme [P] [J] a produit en cours de délibéré un décompte de la dette actualisé au jour de l’audience.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Mme [P] [J] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer accordant un délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 20 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2212,20 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 janvier 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit en cours de délibéré que le paiement du loyer courant avait repris à la date de l’audience. La dette est par ailleurs entièrement réglée depuis le 10 septembre 2025.

Compte tenu du règlement intégral de l’arriéré locatif, après l’expiration du délai de deux mois imparti par le commandement de payer mais en cours de procédure, il convient d’accorder rétroactivement à M. [V] [R] des délais de paiement au 10 septembre 2025 pour acquitter la dette locative, de suspendre les effets de la clause résolutoire et de constater qu’à cette date, M. [V] [R] s’étant acquitté du montant de la dette, la clause résolutoire est dépourvue d’effet.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat. Lorsque les presta-tions échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il n’est pas justifié d’impayé avant l’année 2019 alors que le bail date du 15 novembre 2008. Par ailleurs, s’il a existé une dette ancienne de loyer, M. [V] [R] a produit des efforts de façon constante pour la régler, a toujours sauf exceptionnellement (novembre 2022, décembre 2023, juillet 2023, juin 2025) réglé le loyer résiduel.

Enfin la dette est à ce jour réglée.

L’inexécution n’est en conséquence pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat et Mme [P] [J] sera déboutée de sa demande.

Elle sera en outre déboutée de ses demandes d’expulsion et de condamnation de M. [V] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la dette locative

La demande est devenue sans objet, la dette ayant été entièrement réglée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [P] [J] ayant été contrainte d’assigner en justice, M. [V] [R] sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

ACCORDE à M. [V] [R] des délais de paiement au 10 septembre 2025,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 27 octobre 2008 à effet au 15 novembre 2008 conclu entre Mme [Z] [C], aux droits de laquelle est venue Mme [P] [J], et M. [V] [R] concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5],

CONSTATE qu’à la date du 10 septembre 2025, M. [V] [R] s’étant acquitté de la dette locative, la clause résolutoire est dépourvue d’effet,

DEBOUTE Mme [P] [J], venue aux droits de Mme [Z] [C], de sa demande en résiliation du contrat de bail conclu le 27 octobre 2008 à effet au 15 novembre 2008 avec M. [V] [R] concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5],

DEBOUTE Mme [P] [J] de sa demande d’expulsion et de condamnation de M. [V] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNE M. [V] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 novembre 2024,

DÉBOUTE Mme [P] [J] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge