MINUTE N° 25/00161

DOSSIER : N° RG 25/00085 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DN7Q

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 MAI 2025

DEMANDERESSE :

Société 13 HABITAT

80 Rue Albe

13004 MARSEILLE

représentée par M^e Michel PEZET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS :

Monsieur [V] [E]

né le 26 Juillet 1972 à

Cité Nives Bat B esc 5 appt 29

Avenue I et F Joliot Curie

13550 NOVES

non comparant, ni représenté

Madame [Y] [E]

née le 19 Août 1982 à

Cité Nives Bat B esc 5 appt 29

Avenue I et F Joliot Curie

13550 NOVES

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Mathilde LIOTARD

Greffier lors des débats et du prononcé: Sophie LALANDE

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 23 avril 2025

Date de délibéré indiqué par le Président : 14 MAI 2025

les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 14 MAI 2025

Notification le 14.05.2025

à

M^e PEZET, M^me I.[E], S.S.PREFECTURE13

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 24 mars 2023, La Société 13 HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [V] [E] et Mme [Y] [E] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis Cité NIVES, Bât B- Esc 5, Appt 29, Avenue I et F Joliot Curie, 13 550 Noves contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 392, 64 euros.

La Société 13 HABITAT invoquant la défaillance des locataires dans le paiement de leurs loyers a fait délivrer à M. [V] [E] et Mme [Y] [E] suivant acte de commissaire de justice du 2 octobre 2024, un commandement de payer portant sur une somme en principal de 1 815, 37 euros, suivant un décompte arrêté au 1er octobre 2024 et visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Par acte de commissaire de Justice du 22 janvier 2025, la Société 13 HABITAT a fait assigner en référé M. [V] [E] et Mme [Y] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon statuant aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,

— ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin,

— autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— les condamner solidairement à lui payer à titre provisionnel la somme de 1 585, 15 euros au titre de l’arriéré de loyers impayés (décompte arrêté au 2 octobre 2024 joint),

— les condamner solidairement à titre provisionnel à payer le montant des loyers et charges dus depuis cette date jusqu’à résiliation du bail,

— les condamner solidairement à titre provisionnel à payer une somme mensuelle égale au loyer actuel indexé, à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés au demandeur,

— condamner solidairement les défendeurs, au paiement de la somme de 500 euros au titre de ses frais irrépétibles,

— les condamner solidairement sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile aux dépens.

A l’audience du 23 avril 2025, la Société 13 HABITAT, représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes et actualise sa créance à la somme 2 084, 32 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 22 avril 2025.

Le tribunal met dans les débats la question de l’irrecevabilité de la demande de résiliation consécutive à l’éventuelle absence de notification de l’assignation au préfet et saisine de la CAF/MSA ou CCAPEX dans les délais imposés par le législateur.

Mme [Y] [E] présente à l’audience soutient que la dette est réglée et produit une copie écran de deux virements à hauteur de 984, 32 euros et 1 100 euros.

La société 13 HABITAT, par note en délibéré, produit un relevé de compte actualisé au 30 avril 2025 laissant apparaître un solde à hauteur de 1 153, 28 euros.

Le rapport d’enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999 a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats et porté à la connaissance des parties à l’audience.

Les débats publics clos, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) le bailleur justifie de la notification au représentant de l’Etat de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 23 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 23 avril 2025.

De même, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur, personne morale, en l’espèce, la Société 13 HABITAT justifie, au vu de la situation d’impayés persistant, du signalement auprès de la CAF/CCAPEX le 9 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation en date du 22 janvier 2025.

Les formalités prévues à peine d’irrecevabilité de l’assignation ayant été diligentées, la demande est recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il est rappelé à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le paiement du loyer et des charges constitue une obligation essentielle du locataire.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail consenti à M. [V] [E] et Mme [Y] [E] comportant une clause résolutoire rédigée dans les termes de l’article précité.

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection, il convient d’appliquer au cas d’espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2024, la Société 13 HABITAT a régulièrement fait commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1 815, 37 euros.

Il ressort du décompte locatif produit au débat par le bailleur que M. [V] [E] et Mme [Y] [E] ne s’est se sont pas acquitté e s de la dette locative dans le délai de deux mois suivant commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit par leur seul effet de l’acquisition de la clause résolutoire incluse dans le bail à la date du 2 décembre 2024.

Les effets de l’acquisition de la clause résolutoire et notamment l’expulsion sont toutefois réservés à ce stade à l’examen de la demande de délais de paiement.

Sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

* Sur l’arriéré locatif

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l’article 4 p) réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d’engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs doit donc être rejetée.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 29 avril 2019 ainsi que le décompte des loyers et charges.

Les pièces fournies font état à la date du 22 avril 2025 mentionne les versements opérés par les locataires à hauteur de 566, 69 euros le 19 mars 2025 et un paiement du 22 avril 2025 à hauteur de 1 100 euros tel que justifiait à l’audience ne permettant pas toutefois de solder l’ensemble de la dette.

Selon le décompte la dette est de 1 153, 28 euros.

Il convient de déduire de la créance les sommes suivantes:

— frais de dossier et procédure : 300, 50 euros, alors que l’article 4 de la Loi du 6 juillet 1989 interdit d’imposer au locataire de supporter des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile et qu’en outre les frais de recouvrement de la créance entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier en application de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Le montant de créance actualisée au 30 avril 2025 est ainsi de 852,78 euros, cette créance comprend non seulement l’arriéré locatif mais également l’indemnité d’occupation dès lors que la résiliation du bail est acquise depuis le 2 décembre 2024.

* Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, M. [V] [E] et Mme [Y] [E] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 2 décembre 2024 et commettent une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l’immeuble.

Le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, soit 492, 83 euros, de nature à réparer le préjudice subi par la Société 13 HABITAT.

La solidarité des co-titulaires du bail est expressément prévu dans le contrat (article 5).

Par conséquent, il y a lieu de condamner M^me M. [V] [E] et Mme [Y] [E] à payer solidairement à la Société 13 HABITAT à titre provisionnel la somme de 852, 78 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au 30 avril 2025 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Ils seront également condamnés solidairement à verser à la Société 13 HABITAT, au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, à compter du 23 avril 2025, le lendemain de l’arrêté de compte, 492, 83 euros, soit une somme égale au montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises.

Sur les délais de paiement

L’article 24- V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, M. [V] [E] et Mme [Y] [E] proposent d’apurer sa leur dette locative en démontrant leur capacité de paiement par le retour à l’emploi de M. [E] depuis janvier 2025.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif produit à l’audience que M. [V] [E] et Mme [Y] [E] ONT repris le paiement du loyer courant et que la dette locative n’a pas augmenté depuis la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, au regard des efforts consentis par Les locataires, il convient de leur accorder des délais de paiement et de lui leur permettre de se libérer de leur dette en 12 mensualités, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Depuis la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’article 24- VII, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. En effet, ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Des délais de remboursement ayant été accordés et le locataire ayant expressément sollicité à l’audience que les effets de la clause de résiliation soient suspendus, il y a lieu de dire que les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant le cours des délais. Si M. [V] [E] et Mme [Y] [E] se libère libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-après, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, s’il ils ne respecte respectent pas les délais accordés ou s’il ils ne règle règlent pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la cause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, M. [V] [E] et Mme [Y] [E] seront condamnés solidairement à payer à la Société 13 HABITAT la totalité des sommes dues, leur son expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ils seront également condamnés solidairement au paiement à titre provisionnel de l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges fixées tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [V] [E] et Mme [Y] [E] parties succombantes, seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

En l’espèce, l’équité et la situation économique des parties commandent de dispenser M. [V] [E] et Mme [Y] [E] du paiement des frais irrépétibles exposés par la S.A. 13 HABITAT, de sorte que cette dernière sera déboutée de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable la demande de la Société 13 HABITAT ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 24 mars 2023 conclu entre la Société 13 HABITAT et M. [V] [E] et Mme [Y] [E] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis Cité NIVES, Bât B- Esc 5, Appt 29, Avenue I et F Joliot Curie, 13 550 Noves sont réunies au 2 décembre 2024 et que le bail se trouve résilié depuis cette date ;

CONDAMNONS solidairement M. [V] [E] et Mme [Y] [E] à payer à la Société 13 HABITAT la somme de 852, 78 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au 22 avril 2025 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS des délais de paiement à M^me M. [V] [E] et Mme [Y] [E] pour une durée 12 mois ;

AUTORISONS M. [V] [E] et Mme [Y] [E] à se libérer en douze (12) mensualités, par 11 mensualités de soixante-dix euros (70,00 euros), la dernière mensualité sera du montant du solde et des intérêts de la dette, le 10 de chaque mois en sus du loyer courant et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS pendant la période d’octroi des délais de paiement, les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELONS que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par M. [V] [E] et Mme [Y] [E] sont suspendues d’une part et que les majorations ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance :

1) la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

2) la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

3) qu’à défaut par M. [V] [E] et Mme [Y] [E] d’avoir libéré l’appartement situé Cité NIVES, Bât B- Esc 5, Appt 29, Avenue I et F Joliot Curie, 13 550 Noves au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son leur expulsion et à celle de tous occupants de son leur chef, avec l’assistance de la force publique ;

4) DISONS que le sort des meubles set objets mobiliers se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

5) RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

6) CONDAMNONS en ce cas solidairement M^me M. [V] [E] et Mme [Y] [E] à payer à titre provisionnel à la Société 13 HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail, fixée à une sommé égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à libération définitive des lieux par restitution des clés  ;

REJETONS la demande de la Société 13 HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement M. [V] [E] et Mme [Y] [E] aux dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 14 mai 2025.

LA GREFFIÈRE , LA PRÉSIDENTE,