TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 24/57004 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6AE2

AS M N° : 5

Assignation du :

10 Octobre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 13 mars 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son Syndic bénévole pris en la personne de Madame [T] [W]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Laetitia FAYON de l’AARPI TOPAZE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #C0245

DEFENDERESSES

S.A.R.L. PAPILLON6

[Adresse 2]

[Localité 6]

non représentée

S.N.C. AIMINUS PATRIMOINE

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Arnaud SALABERT de la SELAFA SALABERT & BESSE, avocats au barreau de PARIS – #K0083

DÉBATS

A l’audience du 06 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé en date du 17 décembre 2021, la société Aiminus patrimoine a donné à bail commercial à la société Papillon6 des locaux (lot n°1) situés dans l’immeuble du [Adresse 5]) placé sous le statut de la copropriété.

Reprochant à la société Papillon6 d’avoir fait réaliser des travaux de rénovation de la façade du restaurant sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, Mme [W] (ci-après, le « syndicat des copropriétaires »), a, par actes de commissaire de justice en date du 10 octobre 2024, fait assigner la société Papillon6 et la société Aiminus Patrimoine devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir, au visa de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile :

«  – JUGER recevable l’action introduite par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4],

— JUGER que les travaux de rénovation de la façade du local commercial correspondant au lot n°1 de l’immeuble, effectués sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires par la SARL PAPILLON6, constituent un trouble manifestement illicite,

En conséquence,

— CONDAMNER solidairement la SNC AIMINUS PATRIMOINE et la SARL PAPILLON6 à exécuter les travaux de remise en état initial de la façade du local commercial lot n°1 de l’immeuble situé [Adresse 4] dans un délai de 1 mois à compter de la signification de l’ordonnance à venir et, passé ce délai, sous astreinte de 300 euros par jour de retard,

— CONDAMNER solidairement la SNC AIMINUS PATRIMOINE et la SARL PAPILLON6 au paiement de la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. "

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 9 janvier 2025, a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la société Aiminus patrimoine afin de lui permettre de faire signifier ses conclusions à la société Papillon6.

A l’audience qui s’est tenue le 6 février 2025, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance et les motifs énoncés.

En réplique, par écritures déposées, oralement soutenues à l’audience par son conseil et signifiées par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2025 à la société Papillon6, la société Aiminus patrimoine a demandé au juge des référés, au visa des articles 1104, 1728 et 1729 du code civil, de :

«  – CONDAMNER la société PAPILLON6 à relever et garantir la société AIMINUS PATRIMOINE de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre résultant des demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER solidairement le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] et la société PAPILLON6 à verser à la société AIMINUS PATRIMOINE une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ".

Elle s’est, par ailleurs, oralement opposée à sa condamnation solidaire avec la société Papillon6.

Bien que régulièrement assignée à personne, la société Papillon6 n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par décision réputée contradictoire.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement ainsi qu’aux notes d’audience, sur le fondement des dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de remise en état

Le syndicat des copropriétaires expose que la société Papillon6 a, sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, entrepris des travaux de rénovation ayant modifié l’aspect extérieur de la façade de l’immeuble puisque ces travaux ont consisté à transformer la vitrine de la façade en portes-fenêtres, à changer le positionnement et les dimensions de la porte d’entrée et la couleur de la façade.

Il ajoute que, depuis la réouverture du restaurant, des nuisances sonores perturbent la tranquillité des résidents de l’immeuble en raison de l’organisation d’évènements type karaokés ou de concerts les dimanches.

Il sollicite, en conséquence, la condamnation solidaire de la société Aiminus patrimoine et de la société Papillon6 à exécuter les travaux de remise en état initial de la façade du restaurant.

La société Aiminus patrimoine fait valoir que la société Papillon6 a fait procéder aux travaux de modification de la façade de l’immeuble sans l’en avoir informée et sans avoir obtenu son autorisation en violation du bail qui les lie.

Elle explique avoir, dès qu’elle a été informée de la réalisation de ces travaux par le syndicat des copropriétaire, mis en demeure la société Papillon6 de cesser les travaux et de lui adresser les autorisations administratives requises et les documents nécessaires afin d’obtenir l’autorisation du syndicat des copropriétaires et avoir, en l’absence de réponse, fait délivrer à la société Papillon6 une sommation visant la clause résolutoire d’avoir à remettre dans son état initial la façade sur rue du local commercial.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dernières dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste et actuel.

En application de l’article 9 I de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que le copropriétaire qui exécute des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit solliciter l’autorisation de l’assemblée générale.

Il est constant que le trouble manifestement illicite est caractérisé dès lors qu’un copropriétaire réalise des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ou en méconnaissance des décisions de l’assemblée.

Le règlement de copropriété stipule à l’article 11 que « Les portes palières, les fenêtres sur rue et sur cour, les jalousies, persiennes, volets, balustrades, barres d’appui, balcons, balconnets et en général tout ce qui se voit de l’extérieur des appartements quoique propriété particulière ne pourront être modifiés que dans les conditions prévues ci-après pour les choses communes. / La peinture en sera de même couleur pour tous les locaux et exécutée sous le contrôle du syndic dont il sera parlé plus loin. Chaque propriétaire pourra faire placer aux fenêtres de ses locaux sur rue et sur cour des stores d’étoffe mais ces stores seront conformes à des modèles uniformes adoptées par le syndic. »

L’article 12 prévoit que « tout propriétaire n’occupant pas ses locaux lui-même restera personnellement tenue de l’exécution des charges et conditions imposées par les présentes ».

L’article 50 précise, enfin, que pour toute décision concernant les constructions, les transformations ou les modifications au gros oeuvre les chose commes ou intéressant l’harmonie de la propriété, les délibérations de l’assemblée générale devront exceptionnellement être prises à une double majorité comprenant les trois quarts des co-propriétaires et les trois quarts au moins des voix des co-propriétaires dument convoqués présents ou représentés.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, en particulier des photographies, des procès-verbaux de constat établis les 14 et 19 février 2024 par un commissaire de justice à la demande du syndicat des copropriétaires et de la société Aiminus patrimoine, du courrier que la société Papillon6 a adressé au syndic le 1er mars 2024 et de la déclaration faite par la société Papillon6 à la ville de [Localité 8] joint à ce courrier que la société Papillon6 a fait réaliser des travaux de rénovation du local commercial qu’elle loue à la société Aiminus qui ont porté atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble puisqu’ils ont consisté à transformer des fenêtres en portes-fenêtres, à déplacer et remplacer la porte d’entrée principale de gauche à droite et à changer la couleur de la peinture de la façade du restaurant (en noir au lieu de bleu foncé).

Or, il s’évince de ces pièces que ces travaux ont été réalisés sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Ainsi, la réalisation de ces travaux qui ont affecté l’aspect extérieur de l’immeuble sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant la remise en état initial de la façade suivant, toutefois, les termes du présent dispositif.

Cette condamnation sera prononcée in solidum à l’encontre de la société Papillon6 qui est à l’origine des travaux litigieux et de la société Ainimus patrimoine qui, en sa qualité de propriétaire bailleur, est responsable des agissements de son locataire.

Il y a lieu, enfin, afin d’assurer l’effectivité de cette condamnation de l’assortir d’une astreinte.

Sur la demande reconventionnelle de garantie formée par la société Aiminus patrimoine

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

En l’espèce, le bail conclu entre la société Aiminus patrimoine et la société Papillon6 stipule à l’article 28 que le preneur ne pourra opérer aucune démolition, construction, ni aucun changement de distribution, cloisonnement, percement de gros murs, de plafonds ou de planchers si ce n’est avec le consentement préalable et écrit du bailleur.

Or, au cas présent, il ressort des pièces versées aux débats que la société Papillon6 n’a pas, non plus, sollicité l’autorisation de son bailleur, la société Aiminus patrimoine, avant d’effectuer les travaux affectant la façade du local commercial alors qu’une telle autorisation était nécessaire dès lors que ces travaux ont consistés notamment à la transformation de fenêtres en portes-fenêtres et au déplacement de la porte d’entrée.

L’article 28 prévoit, en outre, que, même en cas d’autorisation, le preneur fera son affaire personnelle toutes réclamations formulées par des tiers et autres occupants de l’immeuble et s’engage en conséquence à garantir le bailleur.

En outre, l’article 24 stipule de manière plus générale que le preneur devra faire son affaire personnelle à ses risques, périls et frais, sans que le bailleur puisse être inquiété ou recherché de toutes réclamations faites par les autres occupants de l’immeuble, les voisins ou les tiers et que, dans le cas où le bailleur aurait à payer des sommes quelconques du fait du locataire, celui-ci serait tenu de les lui rembourser sans délai.

Dès lors, l’obligation pour la société Papillon6 d’apporter sa garantie à la société Aiminus patrimoine en raison des travaux de rénovation qu’elle a fait réaliser sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et sans l’autorisation de son bailleur n’est pas sérieusement contestable.

Il sera, en conséquence, fait droit à la demande de la société Aiminus patrimoine de condamnation de la société Papillon6 à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

Sur les demandes accessoires :

Les sociétés défenderesses, succombant à l’instance, seront condamnées in solidum au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Ces dernières seront en outre condamnées in solidum à verser au syndicat des copropriétaires une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît équitable de fixer à la somme de 3 000 euros.

La société Papillon6 succombant également à l’égard de la société Aiminus patrimoine, il y a lieu de la condamner à lui verser une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ,

Condamnons in solidum la société Papillon6 et la société Aiminus patrimoine, dans le délai de huit semaines courant à compter de la signification de la présente ordonnance, à faire exécuter les travaux de remise en état initial de la façade du local commercial lot n°1 de l’immeuble situé [Adresse 4] ;

Assortissons, à l’expiration de ce délai de huit semaines, la présente condamnation d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant une période de six mois ;

Condamnons la société Papillon6 à relever et garantir la société Aiminus patrimoine de toute condamnation prononcée à son encontre dans le cadre de la présente décision ;

Condamnons in solidum la société Papillon6 et la société Aiminus patrimoine aux dépens ;

Condamnons in solidum la société Papillon6 et la société Aiminus patrimoine à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, Mme [W], la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Papillon6 à payer à la société Aiminus patrimoine la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 13 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ