TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

à M^e PORCHER, Me [Localité 13]

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e KRAWIEC

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/12200

N° Portalis 352J-W-B7G-CX3KO

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 11 Février 2025

DEMANDEURS

Monsieur [U] [F]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [N] [F]

[Adresse 1]

[Localité 11]

représentés par Maître Arie KRAWIEC, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #G0400, et par Maître Aaron KRAWIEC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS

Société FAY & CIE

[Adresse 3]

[Localité 12]

représentée par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0450

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic, la société FAY & CIE

[Adresse 3]

[Localité 12]

représenté par Maître Olivier AUMONT de la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0628

Décision du 11 Février 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/12200 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX3KO

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique,

assisté de Madame Justine EDIN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 13 Novembre 2024

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 10] et [Adresse 4] est constitué en copropriété.

La SASU Fay et Cie est le syndic de l’immeuble.

M. [U] [F] est propriétaire de plusieurs lots de l’immeuble.

Jusqu’au 16 septembre 2020, il était également usufruitier du lot 138.

Jusqu’à la même date, M. [N] [F] était nu-propriétaire de ce lot.

Par actes de commissaire de justice du 12 septembre 2022, M. [U] [F] et M. [N] [F] ont assigné devant le tribunal le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et la SASU Fay et Cie afin d’obtenir l’annulation des résolutions 7, 8 et 9 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 16 juin 2022, ainsi que des dommages-intérêts et des travaux de remise en état des parties communes, outre frais irrépétibles et dépens.

Par ordonnance du 24 octobre 2023, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables les demandes de M. [N] [F] concernant l’annulation des résolutions 7, 8 et 9 de l’assemblée générale de l’immeuble du 16 juin 2022, a rappelé que la recevabilité des mêmes demandes n’est pas contestée pour M. [U] [F] et a déclaré recevables les autres demandes de M. [N] [F].

*

Dans leurs dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 15 avril 2024, les consorts [F] demandent au tribunal de :

«  Vu l’article 42 de la loi du 10 Juillet 1965,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les articles 514, 514-1et 700 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence et les pièces produites aux débats,

Il est demandé au Tribunal Judiciaire de Paris de :

ANNULER la résolution n°7 adoptée lors de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires qui s’est tenue le 16 juin 2022 ;

ANNULER la résolution n°8 adoptée lors de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires qui s’est tenue le 16 juin 2022 ;

ANNULER la résolution n°9 adoptée lors de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires qui s’est tenue le 16 juin 2022 ;

CONDAMNER le Cabinet FAY ET CIE à verser à Monsieur [U] [F] et Monsieur [N] [F] une somme de 30.000 € chacun à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis ;

CONDAMNER le Cabinet FAY ET CIE à procéder, à ses frais, à l’ensemble des travaux nécessaires :

à la remise en état des parties communes, en ce qui concerne les travaux non autorisés, à savoir :

— Création d’alcôves ;

— Démolition des panneaux du hall d’entrée, du 3e et 4e étage ;

à la purge de l’ensemble des malfaçons et désordres affectant les travaux réalisés, à savoir :

— Dépose des boites à lettres non fonctionnelles et pose d’un meuble horizontal ;

— Nettoyage de deux marches dans le hall d’entrée ;

— Reprise du luminaire situé dans le hall ;

— Enlèvement des tringles en laiton des escaliers et clouage du tapis ;

— Reprise des fenêtres de la cage d’escalier, à l’exception de celle du 2ème au 3ème étage ;

— Reprise des plinthes non conformes dans l’escalier ;

— Adaptation aux lieux du système d’éclairage du 5ème étage ;

— Rebouchage des trous, peinture des cloisons trouées et évacuation des gravats du débarras du 5 e étage ;

— Reprise de la peinture post-travaux de plomberie au 5ème étage ;

— Remise en état de la fontaine du 5ème étage ;

— Mise en place de l’échelle d’accès au toit à son emplacement ;

— Reprise de la fenêtre d’aération et du vasistas du 5ème étage ;

— Remplacement de la vitre cassée du vasistas des w.c. du 5ème étage.

ORDONNER au Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Localité 14], sis [Adresse 9], Pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet FAY ET CIE de procéder à la réception de l’ensemble des travaux réalisés dans les parties communes depuis l’assemblée générale du 11 janvier 2017, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

DEBOUTER le syndicat des Copropriétaires de la résidence [Localité 14], sis [Adresse 8] [Localité 15], Pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet FAY ET CIE, et le Cabinet FAY ET CIE de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER solidairement le syndicat des Copropriétaires de la résidence [Localité 14], sis [Adresse 9], Pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet FAY ET CIE, et le Cabinet FAY ET CIE à verser à Monsieur [U] [F] et Monsieur [N] [F] la somme de 5.000 € chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement le syndicat des Copropriétaires de la résidence [Localité 14], sis [Adresse 9], Pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet FAY ET CIE, et le Cabinet FAY ET CIE aux entiers dépens de la présente instance ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ".

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 8 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] demande au tribunal de :

«  Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Il est demandé au Tribunal judiciaire de PARIS de :

DEBOUTER Monsieur [U] [F] et Monsieur [N] [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER Monsieur [U] [F] et Monsieur [N] [F] à payer chacun au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] la somme de 5.000€ à titre de dommages-et-intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNER Monsieur [U] [F] et Monsieur [N] [F] à payer chacun au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du CPC;

LES CONDAMNER en outre et sous la même solidarité aux entiers dépens, dont le montant pourra être recouvré directement par Maître Olivier AUMONT, avocat, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile ".

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 13 mars 2024, la société Fay et Cie demande au tribunal de :

«  Vu l’article 18 de loi du 31 juillet 1965

Vu l’article 1240 du code civil,

Il est demandé au Tribunal judiciaire de Paris de :

DEBOUTER Messieurs [U] et [N] [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

CONDAMNER Messieurs [U] et [N] [F] à verser à la société FAY ET CIE la somme de 2.500 euros chacun à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

CONDAMNER solidairement Messieurs [U] et [N] [F] à verser à la société FAY ET CIE la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire sur les prétentions de Messieurs [U] et [N] [F] ".

*

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 29 avril 2024 et l’affaire a été plaidée le 13 novembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A l’appui de leurs demandes, les consorts [F] font valoir que :

— l’assemblée générale des copropriétaires du 8 juin 2017 a approuvé des travaux consistant dans la démolition de panneaux, travaux par ailleurs déjà réalisés ;

— malgré sa demande, plusieurs points n’ont pas été inscrits à l’ordre du jour de l’assemblée spéciale du 11 janvier 2017 ;

— lors de cette dernière assemblée, plusieurs résolutions étaient votées relatives à la réfection de la cage d’escalier du bâtiment [L] ;

— les travaux, souffrant de désordres, n’ont pas fait l’objet d’une réception malgré ses demandes ;

— des travaux non votés ont été réalisés ;

— les résolutions litigieuses ont été votées lors de l’assemblée générale ordinaire du 16 juin 2022 de l’ensemble de la copropriété et non du bâtiment concerné, malgré la demande de M. [F] de les supprimer de l’ordre du jour ;

— les résolutions litigieuses approuvent les comptes travaux du bâtiment [L] et donnent quitus au syndic ;

— l’approbation des comptes qui emporte obligation de procéder au règlement de la quote-part afférente est contraire à l’intérêt collectif et constitue un abus de majorité ;

— en l’absence de réception des travaux, il était impossible de voter l’approbation des comptes travaux ;

— le syndic a commis des fautes dans l’organisation et le suivi des chantiers ;

— le quitus donné qui entraîne approbation de la gestion et impossibilité pour le syndicat des copropriétaires de rechercher la responsabilité du syndic est contraire à l’intérêt collectif et constitue un abus de

majorité ;

— les fautes du syndic leur ont causé des préjudices directs et personnels, puisqu’ils n’ont pas pu jouir librement de leur biens et ont vu leurs valeurs diminuées ;

— le tribunal doit condamner le syndicat des copropriétaires à procéder à la réception des travaux ;

— le tribunal doit condamner le syndic à procéder à ses frais à l’ensemble des travaux nécessaires à la remise en état des parties communes en ce qui concerne les travaux non autorisés ;

— les travaux ont été terminés à l’automne 2020 ;

— les allégations du syndicat des copropriétaires sont contestées ;

— la réception tacite évoquée par les défendeurs est contestée.

En défense, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] fait valoir que :

— M. [U] [F] est copropriétaire des lots 139, 147, 162 et possédait avec M. [N] [F] les lots 138 et 169 dépendant du bâtiment [L] qu’ils ont cédés le 16 septembre 2020 ;

— l’assemblée spéciale du 11 janvier 2017 a décidé les travaux de réfection de la cage d’escalier du bâtiment [L] qui ont été votés, chiffrés et budgétisés ainsi que le projet de réfection du hall d’entrée ;

— le suivi des travaux a été confié par l’assemblée au cabinet 4 Vents Architecture ;

— l’assemblée générale du 8 juin 2017 a adopté le projet et le budget de la réfection du hall d’entrée ;

— les travaux ont été réalisés à la plus grande satisfaction des copropriétaires concernés et sans aucun désordres ou malfaçons ;

— de nombreux copropriétaires attestent de la qualité des travaux ;

— la qualité des prestations est telle qu’elle a contribué à permettre aux demandeurs de vendre leurs lots 138 et 169 d’une surface de 105 m2 au prix de 1.505.000 € le 16 septembre 2020 après achèvement des

travaux ;

— le collège spéciale de l’assemblée générale du 18 juin 2018 a décidé des travaux complémentaires à ceux initialement votés ;

— l’ensemble des travaux a été terminé en 2019 ;

— aucune des décisions des assemblées de 2017 et 2018 ayant voté les travaux et adopté un budget n’a été contesté par le demandeur dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— la réception des travaux a été réalisée de manière tacite au fur et à mesure de l’achèvement des prestations par chacune des entreprises ;

— les entreprises ont été réglées intégralement puisque toutes les prestations ont été acceptées ;

— les alcôves des 3ème et 4ème étages existaient à l’origine ;

— la démolition du panneau du hall d’entrée a été confirmée par l’assemblée spéciale du 11 janvier 2017 ;

— le changement des meubles boîtes aux lettres a été voté ;

— le choix des couleurs a été discuté entre les copropriétaires ;

— les travaux de plomberie sont indépendants de ceux liés à la réfection de la cage d’escalier ;

— les allégations des demandeurs sont contestées ;

— le syndic n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité.

De son côté, la société Fay et Cie fait valoir que :

— les travaux litigieux ont été réalisés sous le contrôle d’un architecte qui a attesté l’absence de malfaçons ;

— suite à l’achèvement des travaux litigieux en 2019, les copropriétaires concernés n’ont pas formulé de critiques ni de réclamations ;

— il n’y a pas de faute du syndic ;

— les demandeurs ne peuvent plus contester les résolutions des assemblées générales des 11 janvier 2017 et 18 juin 2018 ;

— aucune des allégations des demandeurs n’est prouvée ;

— le syndicat des copropriétaires, en sa qualité de maître d’ouvrage, a tacitement réceptionné les travaux en en prenant possession sans réserve et en réglant intégralement le prix ;

— les travaux réalisés respectent les décisions prises par les copropriétaires ;

— aucune démonstration d’un abus de majorité n’est faite ;

— le préjudice invoqué de 30.000 € n’est pas démontré ;

— les demandeurs sont d’une mauvaise foi patente.

*

Sur les demandes d’annulation des résolutions 7, 8 et 9 de l’assemblée générale du 16 juin 2022

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui précise que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes.

Sur ce,

Par ordonnance du 24 octobre 2023, le juge de la mise en état a déjà jugé irrecevables les demandes d’annulation des résolutions 7, 8 et 9 de l’assemblée générale du 16 juin 2022 présentées par M. [N] [F], mais les mêmes demandes recevables s’agissant de M. [U] [F]. Il convient donc de les examiner.

Aucune des parties ne verse aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 juin 2022, de sorte que le tribunal ne peut annuler des résolutions dont l’existence et la teneur ne sont même pas démontrées par les demandeurs.

Au demeurant, les désordres, malfaçons ou encore travaux non autorisés évoqués par les demandeurs ne sont pas justifiés.

Aucune expertise judiciaire n’est produite, ni aucun procès-verbal de constat de commissaire de justice.

D’autant que le syndicat des copropriétaires produit des attestations de copropriétaires témoignant de leur grande satisfaction s’agissant des mêmes travaux et de l’absence de désordres.

Le syndicat des copropriétaires verse également aux débats une attestation de l’architecte ayant dirigé les travaux et des photos qui sont concordantes avec ces attestations s’agissant de la qualité des travaux réalisés.

M. [F] n’est pas le maître d’ouvrage de ces travaux et il n’est pas chargé de réaliser la réception de ceux-ci contrairement à ce qu’il exige du syndic dans ses courriers.

Seul le syndicat des copropriétaires était maître d’ouvrage de ces travaux et a dès lors pu les accepter et les régler sans réserve, de sorte qu’une réception tacite peut effectivement être admise en l’espèce.

Le syndicat des copropriétaires démontre que les travaux de rénovation du hall et de la cage d’escalier du bâtiment [L] ont bien été votés par l’assemblée générale des copropriétaires en 2017 et 2018, ainsi que les budgets pour y procéder.

Si l’assemblée générale des copropriétaires, manifestement satisfaite des travaux, a décidé en 2022 de valider les comptes de ces travaux, le tribunal ne peut, dans le cadre du contrôle de l’abus de majorité, se livrer à un véritable contrôle d’opportunité des décisions prises par l’assemblée.

Aucun abus de majorité concernant l’approbation des comptes travaux et le quitus donné au syndic n’est démontré par les demandeurs.

Les demandes d’annulation des résolutions litigieuses seront donc rejetées.

Il en va de même de la demande de condamner le syndicat des copropriétaires à procéder à la réception des travaux litigieux, dès lors que la réception tacite revendiquée par le maître d’ouvrage et non contestée par les entrepreneurs peut être admise.

Sur les demandes de travaux et de dommages-et-intérêts contre le syndic Fay et Cie

Vu l’article 1240 du code civil qui prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur ce,

En l’espèce, les fautes reprochées par les demandeurs au syndic Fay et Cie en lien avec les travaux de rénovation du hall d’entrée et de la cage d’escalier du bâtiment [L] ne sont pas démontrées, alors que l’existence de désordres ou de travaux non autorisés n’est pas justifiée.

Par ailleurs, le préjudice de 30.000 € au titre d’une perte de valeur notamment n’est pas démontré non plus, ce alors qu’il ressort d’un document produit par le syndicat des copropriétaires que l’appartement des demandeurs (lots 169 et 138) d’une surface de 105 m2 a été vendu par eux pour une somme de 1.505.000 € le 16 septembre 2020, c’est à dire après la réalisation des travaux litigieux.

La demande de dommages-et-intérêts des consorts [F] sera donc rejetée.

Il en va de même pour les mêmes raisons de la demande de remise en état des parties communes et de purge des malfaçons et désordres par le syndic lui-même.

Les demandes à ce titre seront également rejetées.

Sur les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive

Vu l’article 32-1 du code de procédure civile qui prévoit que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 €, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Sur ce,

En l’espèce, certaines demandes de M. [N] [F] sont irrecevables.

Les autres demandes des consorts [F] sont insuffisamment justifiées.

Pour autant, leur mauvaise foi n’est pas suffisamment démontrée.

Les demandes de dommages- intérêts des défendeurs pour procédure abusive seront donc rejetées.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [F], partie perdante, supporteront in solidum les dépens.

Maître Olivier Aumont, avocat, sera autorisé à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les consorts [F] seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] une somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles.

Les consorts [F] seront condamnés in solidum à verser à la société Fay et Cie une somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe:

REJETTE l’ensemble des demandes de M. [U] [F] et de M. [N] [F] dirigées contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] et contre la société Fay et Cie ;

REJETTE les demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] et de la société Fay et Cie ;

CONDAMNE M. [U] [F] et M. [N] [F] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [F] et M. [N] [F] à verser à la société Fay et Cie une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [F] et M. [N] [F] aux dépens ;

AUTORISE maître Olivier Aumont, avocat, à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 15] le 11 Février 2025.

La Greffière Le Président