TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

La société YIFENG

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Kenson COLLIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06345 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NP7

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 06 mai 2025

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de la résidence “[8]” sise [Adresse 1] représenté par son syndic le Cabinet MONTFORT & BON, SAS sise [Adresse 3]

représenté par M^e Kenson COLLIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDERESSE

La société YIFENG, société civile immobilière

dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 mai 2025 par Sandra MONTELS, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 06 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06345 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NP7

EXPOSE DU LITIGE

La société YIFENG est propriétaire des lots 186 et 408 dans l’immeuble situé [Adresse 5], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2024 le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 7]” située [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet MONTFORT & BON, a assigné la société YIFENG devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  4889,85 euros au titre des charges et arriérés dus au 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 mai 2024 et à compter de l’assignation pour le surplus,

—  270 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts de droit,

— avec capitalisation des intérêts, sans délai de paiement,

—  2000 euros de dommages-intérêts,

—  2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 14 février 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires à laquelle il s’en est rapporté oralement à l’audience pour l’exposé de ses différents moyens.

Régulièrement assignée à étude, la société YIFENG n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires (relevé de propriété, procès verbaux d’assemblée générale des 30 mars 2022, 3 avril 2023, 7 mars 2024 approuvant les comptes et le budget prévisionnel, appels de charges pour les périodes considérées, factures, répartition annuelle des charges de l’exercice 2022-2023, décompte des sommes dues entre le 1er décembre 2023 et le 31 octobre 2024) la créance de ce dernier est établie à hauteur de 4889,85 euros pour la période comprise entre le 1er décembre 2023 et le 31 octobre 2024, appel du 1er trimestre 2025 inclus.

La société YIFENG sera en conséquence condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et non de la mise en demeure du 20 mai 2024 dont l’envoi n’est pas justifié contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce il est sollicité la somme de 270 euros. Le syndicat des copropriétaires n’a pas détaillé sa créance et a renvoyé à sa pièce n°10 correspondant à une facture d’avocat d’un montant de 180 euros du 4 septembre 2024 pour l’envoi d’une mise en demeure, également produite.

Seul ce montant sera retenu en l’absence de toute autre précision du syndicat des copropriétaires sur les autres frais dont il entend demander le remboursement.

La société YIFENG sera condamnée en conséquence à payer la somme de 180 euros au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la société YIFENG n’a réglé aucune somme entre le 1er décembre 2023 et le 31 octobre 2024, date d’arrêt des comptes.

Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

Il convient en conséquence de condamner la société YIFENG à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

La société YIFENG, partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera condamnée à payer en outre au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE la société YIFENG à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 7]” située [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet MONTFORT & BON les sommes de :

—  4889,85 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période courant du 1er décembre 2023 au 31 octobre 2024, appel 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2024,

—  180 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2024,

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE la société YIFENG à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 7]” située [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet MONTFORT & BON la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la société YIFENG aux dépens ;

CONDAMNE la société YIFENG à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 7]” située [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet MONTFORT & BON la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE