TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Maria PINEIRO CID de L’AARPI APM

Madame [S] [M] [W] [J]

Madame [E] [U] épouse [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Avner DOUKHAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/04538 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7Y6A

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 novembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [H] [L] [Z], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1026

DÉFENDERESSES

Madame [A] [C], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Maria PINEIRO CID de L’AARPI APM, avocat au barreau de Paris,

Madame [S] [M] [W] [J], demeurant [Adresse 1]

non comparante et non représentée,

Madame [E] [U] épouse [F], demeurant [Adresse 3]

non comparante et non représentée,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 octobre 2025

ORDONNANCE

réputé contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 novembre 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 27 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/04538 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7Y6A

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 8/ 05/ 2023 à effet au 8/ 05/ 2023, M.[Z] [H] a donné à bail « indiqué contrat d’habitation principale meublée » à M. [F] [Y] et Mme [O] [A] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 6] pour un loyer de 1150 euros et 50 euros de provisions sur charges mensuelles.

Par acte séparé en date du 8/ 05/ 2023, Mme [W] [J] [S] [M] et Mme [U] [E] se sont portées cautions solidaires pour le paiement des loyers éventuellement révisés, charges, indemnités d’occupations, réparations locatives, frais de procédure, jusqu’au 08/05/2027 dans la limite de 28800 euros .

Le 04/11/2024 , la locataire a été mise en demeure de payer une dette de loyers de 3600 euros et les cautions en ont été averties par courrier du même jour.

Un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 13/ 01/ 2025 pour avoir paiement d’un arriéré de 3600 euros.

Le commandement de payer a été dénoncé aux cautions le 17/ 01/ 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 22/ 04/ 2025, M.[Z] [H] a fait assigner Mme [O] [A] , Mme [W] [J] [S] [M] et Mme [U] [E] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges et en tout état de cause la résiliation du bail de plein droit

— voir ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Mme [O] [A] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier,

— voir supprimer tout délai

— voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement dans tout garde meuble ou autre lieu de son choix aux frais, risques et péril de Mme [O] [A]

— voir condamner Mme [O] [A] , Mme [W] [J] [S] [M] et Mme [U] [E] au paiement :

— d’une somme de 3600 euros, au titre de l’arriéré dû au 22/ 04/ 2025, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal

— d’une indemnité d’occupation, égale à 1200 euros par mois charges comprises

— d’une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 7] le 25/ 04/ 2025.

A l’audience du 07/10/2025 , le bailleur élève sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 6033,60 euros au 1/ 10/ 2025 , octobre 2025 inclus et maintient ses autres demandes.

Il s’oppose à des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, en exposant que le loyer courant n’est pas repris . Il soutient que le bail est un bail meublé, avec une annexe au bail qui détaille les objets et meubles fournis.

Sur le calcul proposé par le locataire d’un dépassement de loyer par rapport à l’encadrement des loyers à [Localité 7] , il fait valoir des erreurs d’évaluation , le dépassement invoqué étant approximatif . Il relève que la commission départementale de conciliation des baux n’a pas été saisie .

Mme [O] [A] a été représentée. Elle soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

A titre liminaire :Voir dire les demandes de M. [Z] [H] irrecevables A titre principal sur le fond :Voir annuler le congé délivré par M. [Z] [H] à Mme [O] [A] Voir ordonner la requalification du bail conclu entre M. [Z] [H] et Mme [O] [A] en bail non meublé Voir débouter M. [Z] [H] de sa demande en paiement d’un arriéré locatif Voir condamner M. [Z] [H] à verser à M. [Z] [H] la somme de 11977.10 euros au titre du trop perçu pour non-respect de l’encadrement des loyers , arrêtés au 31/05/2025 A titre subsidiaire , sur le fond :Voir accorder à Mme [O] [A] les plus larges délais de paiement et pour quitter le logement Dépens comme de droit

Mme [O] [A] fait part de sa situation familiale très difficile après le décès de son concubin en 2023 , alors qu’elle a 5 enfants à charge.

Mme [O] [A] fait principalement au fond valoir que le bail n’est pas meublé, faute de respect des dispositions du décret du 31/07/2015 fixant la liste des objets du logement meublé, si bien que selon la requalification encourue , et sans date de construction de l’immeuble , le loyer devait être entre 467.60 euros et 828 euros , et que même meublé , il existe un dépassement . Elle estime à la somme de 11977.10 euros le trop versé entre le 08/05/2023 et le 30/06/2025 et demande de voir fixer le loyer à 666.40 euros selon l’arrêté n° 2022-06 pour la période du 01/07/2022 au 30/06/2023.

Subsidiairement , elle demande des délais pour quitter les lieux ,en raison de ses difficultés pour se reloger, compte-tenu de ses revenus .

Mme [W] [J] [S] [M] assignée selon les formes des articles 656 à 658 du code de procédure civile n’a pas comparu ni été représentée.

Mme [U] [E] assignée à personne n’a pas comparu ni été représentée.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’assignation de Mme [W] [J] [S] [M] et Mme [U] [E] :

Mme [W] [J] [S] [M] a été régulièrement assignée selon les formes des articles 656 à 658 du code de procédure civile et Mme [U] [E] également à personne.

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer , délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement , le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le bailleur justifie du signalement du commandement de payer à la CCAPEX reçu le 15/01/2025. Il a satisfait à son obligation de ce chef.

L’assignation a été dénoncée au Préfet de [Localité 7] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi , si bien qu’il est donc recevable en son action.

Sur la nature du bail conclu entre les parties :

M. [Z] [H] fait valoir que le bail conclu est bien un bail meublé , comme le précise le contrat et son annexe.

Mme [O] [A] demande de le voir requalifier en bail de locaux nus , en l’absence de tous les meubles et objets mobiliers prévus au décret du 31/07/2015.

Le bail étant conclu le 08/05/2023 était soumis aux dispositions du décret 2015-981 du 31/07/2015 applicable aux baux conclus à compter du 01/09/2015, qui fixe une liste des meubles que doit contenir le logement en cas de bail meublé, en application de l’article 25-4 de la loi du 06/07/89.

En application de l’article 25-5 de la loi du 06/07/89, un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés .Ces documents , établis contradictoirement et amiablement , sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location. Ces documents ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l’établissement de l’état des lieux .

Il est annexé un inventaire au contrat de bail qui mentionne des éléments de mobiliers ( table , deux chaises) , d’électroménager( réfrigérateur , plaques de cuisson) , mais aucune mention sur les autres rubriques pourtant détaillées concernant la literie et linge de maison, les ustensiles de nettoyage , de vaisselle , couverts et ustensiles de cuisine, dispositif d’occultation des fenêtres, objets à fournir en bail meublé.

Il en résulte que la contestation soulevée par Mme [O] [A] sur la nature du bail conclu le 08/05/2023 est sérieuse .

Le juge des référés étant juge de l’évidence , il n’entre pas cependant dans ses pouvoirs de requalifier un bail .

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 13/ 01/ 2025 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989, applicable tant au bail de locaux vides qu’au bail de locaux meublés d’habitation principale .

Selon Mme [O] [A] le bail du 08/05/2023 étant un bail de locaux vides et non meublé , le loyer appliqué est erroné . Elle fait valoir que selon qu’il est appliqué le loyer de référence minoré ou majoré, il devait être inférieur au loyer réclamé , et que même à le considérer meublé , il aurait également dû être inférieur à 1200 euros.

M. [Z] [H] expose que pour le logement construit entre 1946 et 1970 , le loyer de référence majoré selon l’arrêté 2002-06 du 01/07/2022 au 30/06/2023 , est de 28.60 euros/m² pour un bail de locaux vides et de 35.2 euros/m² pour un bail meublé , pour 28m² et deux pièces, que le dépassement invoqué par la locataire est approximatif.

Le loyer encadré pour un bail meublé de 28m² , qui est la surface habitable mentionnée au bail, est au maximum de 28 x 32.2 euros/ m² pour le quartier [Adresse 4] , soit 901.60 euros . Pour un bail de locaux vide , il est au maximum de 28 x 28.60 euros/m² , soit 800.80 euros .

En tout état de cause , le montant du loyer fixé de 1150 euros est surévalué .

Le bailleur indique que le dépassement est approximatif , mais ne présente d’une part aucun diagnostic de surface habitable au sens de la loi Boutin du 25/03/2009 , lequel n’est pas le certificat Loi Carrez versé aux débats de la société Heydiag ( diagnostic en vue de vente) .Celui-ci mentionne une surface habitable de 29.18m² loi Carrez et des combles de 24.94 m² au sol , mais sans précision de la hauteur de plafond de ces combles ( plus ou moins 1.80m) , alors que seuls ce type de combles aménagé peut être inclus dans le certificat de surface habitable Loi Boutin .

Dès lors le montant de la somme due au commandement de payer dépend de la nature du bail conclu et la contestation sur la validité du commandement de payer est sérieuse , puisque ledit commandement doit permettre au locataire de savoir quelle somme est due , en ventilant loyer et charges.

Il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande en acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges en application de l’article 834 du code de procédure civile, et les demandes accessoires en expulsion, séquestration des meubles , indemnités d’occupation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Pour les mêmes motifs la demande provisionnelle se heurte à une contestation sérieuse , liée à la nature du bail entre les parties, et ce tant vis-à-vis de Mme [O] [A] que Mme [W] [J] [S] [M] ou Mme [U] [E] en leur qualité de cautions solidaires .

Il convient de dire n’y avoir lieu à référé en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile .

Sur la demande reconventionnelle de Mme [O] [A] :

Mme [O] [A] fait valoir que du fait de la requalification du bail , le bailleur lui est redevable de la somme de 11977.10 euros de trop versé de loyers arrêtée au 31/05/2025.

La demande reconventionnelle de Mme [O] [A] étant dépendante de la qualification du bail par le juge du fond , il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la provision demandée, qui doit ne se heurter à aucune contestation sérieuse . En effet tant la nature du bail que la réalité de la surface habitable selon la loi du 25/03//2009 sont à déterminer pour apprécier cette demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner M. [Z] [H] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer et donc de le débouter de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir.

CONSTATE que Mme [W] [J] [S] [M] et Mme [U] [E] ont été régulièrement assignées.

DIT que le bailleur est recevable à agir.

DIT qu’il existe une contestation sérieuse sur la nature du bail conclu entre les parties.

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de requalification du bail de Mme [O] [A].

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de M. [Z] [H] en acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties portant sur les lieux situés au [Adresse 6] et les demandes accessoires en expulsion, séquestration des meubles , indemnités d’occupation

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de M. [Z] [H] sur la demande en paiement d’un arriéré de loyers et charges au 22/04/2025 envers Mme [O] [A] , Mme [W] [J] [S] [M] et Mme [U] [E].

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle de Mme [O] [A] en paiement de trop versé de loyers et charges mai 2025 inclus

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

CONDAMNE M. [Z] [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 13/ 01/ 2025.

DEBOUTE M.[Z] [H] de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT