TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NARBONNE

Service des contentieux

de la protection

AFFAIRE N° RG 25/00217 – N° Portalis DBWX-W-B7J-DKN2

AFFAIRE :

,

[I], [E]

C/

,

[A], [U] épouse, [L]

☒ Copie exécutoire délivrée le

à :Maître PEREZ

☒ Copie à :

Maître PEREZ

M^e Christine MAMELI

Copie dossier

Copie préfécture

ORDONNANCE DE REFERE

RENDUE LE SEIZE FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

Dans l’affaire :

ENTRE :

Madame, [I], [E]

demeurant Domaine de la Grande Basse – 11100 MONTREDON DES CORBIÈRES

représentée par Maître PEREZ de la SELARL SELARL SINSOLLIER-PEREZ, avocats au barreau de NARBONNE, avocats plaidant

DEMANDEUR

ET :

Madame, [A], [U] épouse, [L]

demeurant 1 avenue de Toulouse – 1er étage, Porte gauche – 11100 NARBONNE

représentée par M^e Christine MAMELI, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant

DÉFENDEUR

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Frédérika ALCOVERE,

GREFFIER : Madame Bérengère CASTELLS

PROCEDURE :

Date des débats : 05/01/2026 date à laquelle les parties ont été avisées que le délibéré était fixé au 16 Février 2026

DECISION :

Contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 16 Février 2026

RAPPEL DES FAITS

Suivant acte sous seing privé du 4 juin 2010, Mme, [F], [E] a consenti un bail d’habitation à Mme, [A], [U] épouse, [L] sur des locaux sis 1 avenue de Toulouse, 1er étage, porte gauche à Narbonne (11100), pour un loyer mensuel de 600 euros, outre une provision pour charges de 28 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2025, Mme, [I], [E], venant aux droits de sa mère Mme, [F], [E], décédée, a fait délivrer à Mme, [A], [U] épouse, [L] un commandement de payer la somme principale de 15 885,66 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme, [A], [U] épouse, [L] le 17 mars 2025.

Mme, [I], [E] a ensuite fait assigner Mme, [A], [U] épouse, [L] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne par acte de commissaire de justice du 16 mai 2025 pour demander de :

— Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

— Ordonner l’expulsion de Mme, [A], [U] épouse, [L] ;

— La condamner au paiement :

— De la somme de 15 885,66 euros au titre des causes du commandement de payer du 14 mars 2025 avec intérêts de droit à compter dudit commandement ;

— De la somme de 1 256 euros au titre des loyers impayés d’avril et mai 2025 ;

— D’une indemnité mensuelle d’occupation ;

— De 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Des dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 mai 2025.

A l’audience du 5 janvier 2026, Mme, [I], [E], représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes.

Mme, [A], [U] épouse, [L], représentée par son avocat a sollicité le bénéfice de ses dernières conclusions et demande au juge des référés de :

— Rejeter comme injustes et mal fondées, en tout cas injustifiées, toutes demandes, fins ou conclusions contraires ;

— Débouter M., [E] de l’ensemble de ses demandes, faute de produire un décompte clair, précis et détaillé ;

A titre subsidiaire,

— Accorder à Mme, [U] les plus larges délais de paiement pour régler sa dette locative ;

En tout état de cause,

— Débouter M., [E] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Laisser les dépens à la charge de la partie demanderesse.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le décompte annexé au commandement de payer est difficilement lisible et que le demandeur ne produit pas de décompte détaillé, clair et précis des sommes réclamées. Sur la demande de délais de paiement, cette dernière fait valoir que sa situation financière est précaire.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026 et la décision rendue ce jour par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

1. Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de l’Aude le 19 mai 2025, soit six semaines au moins avant la première audience.

Mme, [I], [E] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 17 mars 2025, soit moins de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 mai 2025. Toutefois, l’irrecevabilité prévue par les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne vise que les bailleurs personnes morales.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

2. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 4 juin 2010 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 mars 2025 pour un montant principal de 15 885,66 euros.

M., [A], [U] indique que le décompte annexé au commandement signifié n’est pas clair, précis et détaillé.

Or, il s’évince que le commandement de payer qui lui a été signifié le 14 mars 2025 présente un décompte clair des sommes demandées au titre des loyers et des charges en opérant une ventilation entre ces dernières. La locataire a été mis en mesure de contester les sommes réclamées, le décompte les mentionnant et les datant clairement.

Aussi, la somme de 15 885,66 euros n’a pas été réglée par Mme, [A], [U] épouse, [L] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 mai 2025.

3. Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme, [I], [E] produit, outre le contrat de bail signé le 4 juin 2010, le commandement signifié le 14 mars 2025 un décompte arrêté au 4 mars 2025 démontrant que Mme, [A], [U] épouse, [L] restait lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 15 885,66 euros.

Mme, [A], [U] épouse, [L] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 15 885,66 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ces textes que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire.

Il est constant que l’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 15 mai 2025, Mme, [A], [U] épouse, [L] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Elle sera donc condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période courant du 15 mai 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

5. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce Mme, [A], [U] épouse, [L] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience de telle sorte que les délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Cependant, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les faibles revenus de Mme, [A], [U] épouse, [L], composés simplement des aides sociales, ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette, cette dernière s’avérant particulièrement élevée.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Mme, [A], [U] épouse, [L] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme, [I], [E] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, si besoin est, avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ainsi qu’aux articles R.433-1 et suivants du même code au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

6. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme, [A], [U] épouse, [L] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme, [I], [E], Mme, [A], [U] épouse, [L] sera condamnée à lui verser la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 juin 2010 entre Mme, [F], [E] et Mme, [A], [U] épouse, [L] concernant les locaux à usage d’habitation sis 1 avenue de Toulouse, 1er étage, porte gauche à Narbonne (11100) sont réunies à la date du 15 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme, [A], [U] épouse, [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme, [A], [U] épouse, [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme, [I], [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Mme, [A], [U] épouse, [L] à verser à Mme, [I], [E] à titre provisionnel, à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation, la somme de 15 885,66 euros (décompte arrêté au 4 mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNE Mme, [A], [U] épouse, [L] à payer à Mme, [I], [E] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 15 mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

REJETTE les demandes de Mme, [A], [U] épouse, [L] de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Mme, [A], [U] épouse, [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Mme, [A], [U] épouse, [L] à verser à Mme, [I], [E] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière La juge