TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

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Copie exécutoire délivrée

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à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10581 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KVN

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 22 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE SIEMP, [Adresse 6], représentée par le cabinet de Maître Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 7], Toque G0517

DÉFENDEURS

Madame [D] [N], demeurant [Adresse 2], comparante en personne, assistée de M^e JOBIN Elodie, avocat au barreau de Paris, [Adresse 5], 75001 Paris, Toque D1064, aide juridictionnelle n° C-75056-2024-030005 du 06/12/2024

Monsieur [Y] [Z], demeurant [Adresse 3], comparant en personne, assisté de M^e FATRANE Yves, avocat au barreau de Paris, [Adresse 1], Toque A0098

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 11 février 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 avril 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 22 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10581 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KVN

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 octobre 2005, à effet le 16 octobre 2005, la société SEMIDEP, aux droits de laquelle vient la société ELOGIE SIEMP, a consenti un bail d’habitation à [D] [N] et [Y] [Z] sur des locaux situés au 4ème étage, [Adresse 4].

Par actes de commissaire de justice du 26 janvier 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3.590,47 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [D] [N] et [Y] [Z], le 27 janvier 2023.

Par assignations du 13 novembre 2024, la société ELOGIE SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de [D] [N] et [Y] [Z] et obtenir leur condamnation solidaire ou in solidum au paiement, à titre provisionnel, des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, et jusqu’à libération des lieux,

-3.140,98 euros, à titre de provision sur l’arriéré locatif, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires,

-800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, sans solidarité.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 novembre 2024, et le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 11 février 2025, la société ELOGIE SIEMP, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 11 février 2025, s’élève désormais à la somme de 1.487,25 euros, terme de janvier 2025 inclus. Elle indique s’en rapporter sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement, et s’opposer à la demande de délais pour quitter les lieux.

[D] [N], assistée, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement proposant le versement de mensualités d’apurement de 50 euros, en plus du loyer courant, précision faite que le paiement peut intervenir le dernier jour du mois. Elle mentionne que la mise à la retraite de monsieur a réduit les revenus du couple, qui a 5 enfants à charge, dont des étudiants.

[Y] [Z] a comparu, assisté, et formulé les mêmes demandes que sa conjointe, ainsi qu’une demande subsidiaire de délais pour quitter les lieux en cas de refus des demandes reconventionnelles principales.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[D] [N] et [Y] [Z] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ELOGIE SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, a été signifié aux locataires le 26 janvier 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3.590,47 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 mars 2023.

Cependant, eu égard à la reprise du paiement du loyer courant ainsi qu’à la volonté des locataires de s’acquitter de la dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société ELOGIE SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 février 2025, [D] [N] et [Y] [Z] lui devaient la somme de 1.487,25 euros.

[D] [N] et [Y] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, remise à personne et à tiers présent à domicile.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant [D] [N] et [Y] [Z] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

La solidarité ne sera toutefois pas prononcée en l’absence de justification de la solidarité contractuelle ou matrimoniale entre les défendeurs.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 926,62 euros, terme de janvier 2025.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 mars 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ELOGIE SIEMP ou à son mandataire.

La condamnation ne sera pas solidaire, en l’absence de justification de la solidarité contractuelle ou matrimoniale entre les défendeurs.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

[D] [N] et [Y] [Z], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 janvier 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 14 octobre 2005 entre la société ELOGIE SIEMP, d’une part, et [D] [N] et [Y] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés 4ème étage, [Adresse 4] est résilié depuis le 26 mars 2023,

CONDAMNONS [D] [N] et [Y] [Z] à payer à la société ELOGIE SIEMP la somme de 1.487,25 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 11 février 2025, terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISONS [D] [N] et [Y] [Z] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 30 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dernier jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à [D] [N] et [Y] [Z],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 26 mars 2023,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de [D] [N] et [Y] [Z] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— [D] [N] et [Y] [Z] seront condamnés à verser à la société ELOGIE SIEMP, à compter du 27 mars 2023, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 926,62 euros en janvier 2025, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNONS [D] [N] et [Y] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 janvier 2023 et celui de l’assignation du 13 novembre 2024, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle,

DÉBOUTONS la société ELOGIE SIEMP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 avril 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge