TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [K] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thomas GUYON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10376 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JEV

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 03 juillet 2025

DEMANDERESSE

Société RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Thomas GUYON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2573

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [B], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 avril 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 juillet 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 03 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10376 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JEV

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé des 26 et 27 juillet 2023, la RIVP a donné en location à Monsieur [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer de 466,19 euros par mois.

Monsieur [B] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, la RIVP lui a fait délivrer un commandement de payer le 20 août 2024, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 2031,42 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2024, la RIVP a fait assigner en référé Monsieur [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

∙ constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire,

∙ ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [B] ainsi que celle de toutes personnes introduites de son chef dans les lieux, et ordonner qu’à défaut de départ volontaire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et de tout occupant de son chef, conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

∙ dire que les meubles et objets mobiliers meublant les lieux, seront transportés aux frais de l’intéressé, à ses risques et périls, en garde meubles ou éventuellement séquestrés et notamment dans tout ou partie du local objet de la présente procédure,

∙ condamner à titre provisionnel Monsieur [B] au paiement des loyers et charges dus à la date de l’assignation soit la somme de 3342,48 euros, outre les intérêts au taux légal,

∙ condamner à titre provisionnel Monsieur [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à ce que serait le montant des loyers et charges, et ce jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire,

∙ condamner Monsieur [B] au paiement d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre tous les dépens de l’instance et de ses suites, notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des frais de la procédure éventuelle d’expulsion si nécessaire.

La dénonciation au préfet est intervenue le 04 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 mars 2025 et renvoyée au 11 avril 2025.

Lors des débats, la RIVP par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 7540,01 euros.

En défense, Monsieur [B] a comparu en personne, exposé sa situation personnelle et financière, sollicitant des délais de paiement et son maintien dans les lieux, précisant avoir déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 13 mars 2025.

Un diagnostic social et financier a été réalisé le 11 mars 2025 et versé au dossier. Lecture en a été faite à l’audience.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son accord.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le référé

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 04 novembre 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la RIVP justifie avoir saisi la CCAPEX le 27 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31 octobre 2024.

Enfin, seule une décision de recevabilité a été prise le 13 mars 2025 par la Commission de surendettement des particuliers saisie par le défendeur.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de deux mois au commandement de payer du 20 août 2024, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. En effet, ce délai de 6 semaines ne correspondant pas au délai légal existant lors de la signature du contrat de bail versé au dossier, il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a donc bien lieu de retenir le délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [B], locataire d’un logement situé [Adresse 3] suivant bail sous seing privé des 26 et 27 juillet 2023, était redevable d’un arriéré de loyers et de charges de 2031,42 euros selon décompte établi le 09 août 2024 et qu’il n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 21 octobre 2024.

Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Monsieur [B] restait devoir la somme de 7540,01 euros au titre des loyers et charges impayés au 03 avril 2025.

Monsieur [B], qui ne conteste pas le montant de la dette locative, sera ainsi condamné à verser cette somme provisionnelle au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion

Lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice d’un locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes:

« 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ».

Par ailleurs, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, compte-tenu de la décision de recevabilité de la Commission de surendettement des particuliers le 13 mars 2025, il convient d’autoriser le locataire à rembourser sa dette locative dans le cadre d’un échéancier dont les modalités seront fixées au présent dispositif, et sous réserve de la décision définitive de la Commission de surendettement. .

Si Monsieur [B] se libère dans le délai imparti et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— Monsieur [B] sera tenu au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer révisé tel que fixé dans le contrat augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi,

— la clause résolutoire du contrat reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [B] et de tout occupant de son chef du logement selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Ni la nature du litige, ni l’équité ne commandent en l’espèce qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur. Au surplus, le paiement de cette somme serait de nature à mettre en échec le plan d’apurement accordé.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [B] qui succombe supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification au préfet mais pas les éventuels frais d’expulsion.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 21 octobre 2024, du bail consenti par la RIVP à Monsieur [B] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] ;

En SUSPEND toutefois les effets ;

CONDAMNE Monsieur [B] à payer à la RIVP la somme provisionnelle de 7540,01 euros, au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 03 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [B] à s’acquitter de la dette en 35 fractions mensuelles minimum de 50 euros chacune en plus des loyers courants et des charges afférentes, le solde total étant réglé avec la 36ème et dernière échéance (sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement) ;

DIT qu’en cas d’échec ou de non respect de la procédure de surendettement, les paiements mensuels devront être effectués par Monsieur [B] entre les mains du bailleur aux termes prévus par le contrat de location et pour la première fois, avant le premier terme contractuel qui suivra la signification de la présente décision par commissaire de justice, jusqu’à extinction totale de la dette ;

DIT que si les modalités de paiement échelonné sont respectées et les échéances courantes régulièrement acquittées, les effets de la clause résolutoire seront réputés ne jamais avoir été acquis ;

DIT en revanche que tout défaut de paiement par Monsieur [B] d’un seul loyer ou d’une seule mensualité de paiement pour apurer la dette du logement, justifiera:

∙ que la clause résolutoire du contrat retrouve son plein effet ;

∙ que le solde total de la dette concernant le logement devienne immédiatement exigible en principal, intérêts et frais ;

∙ qu’à défaut pour Monsieur [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la RIVP pourra faire procéder à son expulsion des lieux loués ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

∙ que Monsieur [B] sera condamné à verser à la RIVP une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail d’habitation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

∙ que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront seulement le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 03 juillet 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.