Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 16 septembre 2025, n° 25/55000

TJ Paris 16 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Validité de la clause résolutoire
La cour a constaté que la clause résolutoire a été mise en œuvre régulièrement et que le défaut de paiement était manifestement fautif.
Accepté
Trouble manifestement illicite
La cour a jugé qu'il appartient au juge des référés de faire cesser ce trouble en ordonnant l'expulsion.
Accepté
Existence d'une créance non sérieusement contestable
La cour a constaté que le montant de la créance n'était pas sérieusement contestable et a fait droit à la demande de provision.
Accepté
Indemnité d'occupation due par le locataire
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation est due jusqu'à la libération effective des lieux.
Accepté
Charge des dépens
La cour a jugé que les défenderesses, ayant succombé, doivent supporter les dépens.
Accepté
Droit à l'indemnité au titre de l'article 700
La cour a jugé équitable de condamner les défenderesses à payer cette somme au bailleur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 16 sept. 2025, n° 25/55000
Numéro(s) :	25/55000
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Arnaud DUFFOUR
Cabinet(s) :	ARNAUD DUFFOUR AVOCAT
Parties :	La Société SPI 4 CAPITAL SARL c/ La Société BOOSTER CONNECT SAS

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

■

N° RG 25/55000 – N° Portalis 352J-W-B7J-C73UK

N° : 2

Assignation du :

16 Juillet 2025

[1]

[1] 1 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 septembre 2025

par Irène BENAC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La Société SPI 4 CAPITAL SARL

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Arnaud DUFFOUR de l’EURL ARNAUD DUFFOUR AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #P0043

DEFENDERESSES

La Société BOOSTER CONNECT SAS

en son siège sociale

[Adresse 5]

[Localité 8]

et dans les lieux loués

[Adresse 1]

[Localité 7]

non constituée

Madame [N] [C]

[Adresse 6]

[Localité 8]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 19 Août 2025, tenue publiquement, présidée par Irène BENAC, Vice-Présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 août 2022, la SARL SPI 4 capital a donné à bail commercial à la SAS Booster connect des locaux situés en rez-de-chaussée et sous-sol d’un immeuble correspondant au lot n°13 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] [Localité 10], dont l’usage commercial consiste en un restaurant, à compter du 4 août 2022 pour une durée de neuf années moyennant un loyer en principal de 30.000 euros hors taxes par an.Cet acte comportait une clause attributive de compétence aux juridictions parisiennes.

Par acte du 2 août 2022, Mme [N] [C] s’est portée caution solidaire du preneur pour les obligations contractées par la société Booster connect en vertu du contrat de bail commercial précité dans la limite d’un montant de 7.500 euros.

Le bailleur a fait délivrer par commissaire de justice à la société Booster connect un commandement de payer une somme de 31.525,86 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2024 visant la clause résolutoire. Le commissaire de justice a dressé procès-verbal de recherches infructueuses au siège de la société le 26 novembre 2024 et a déposé un avis de passage à l’adresse du restaurant le 8 novembre 2024.

Le 3 janvier 2025, la société SPI 4 capital a fait assigner la société Booster connect et Mme [C] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, lequel a homologué par ordonnance du 4 avril 2025 un accord entre les parties du 7 mars 2025 prévoyant un paiement de 20.000 euros outre le du loyer et des charges de mars 2025 le 28 mars 2025, la suspension des effets de la clause résolutoire et la déchéance du terme à défaut de paiement à cette date.

Par actes du 16 juillet 2025, la société SPI 4 capital a fait assigner la société Booster connect et Mme [C], en sa qualité de caution, devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— ordonner l’expulsion de la société Booster connect et celle de tous occupants de son chef des lieux loués à compter de la signification de la décision à intervenir, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, avec séquestration des meubles,

— prononcer une astreinte de 500 euros par jour de retard durant 3 mois,

— condamner solidairement la société Booster connect et Mme [C] à lui payer la somme provisionnelle de 41.285,83 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2025 avec intérêt au taux de 10 % ,

— condamner solidairement la société Booster connect et Mme [C] à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au loyer augmenté des charges et taxesdu 1er avril 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

— juger que le dépôt de garantie lui est acquis à titre de dommages et intérêts,

— condamner solidairement la société Booster connect et Mme [C] à lui payer 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens incluant le coût du commandement et des éventuels frais d’exécution forcée.

A l’audience du 19 août 2025, la société SPI 4 capital a, par l’intermédiaire de son conseil, soutenu oralement les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.Quoiqu’assignées à l’adresse de leur domicile et siège social ainsi qu’à celle des lieux loués, ni la société Booster connect, ni Mme [C] n’étaient représentées à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIVATION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Dans le contrat de bail, les parties ont fait attribution de compétence aux tribunaux de [Localité 9] quoique l’immeuble loué soit situé à [Localité 10] et le juge des référés parisien a déjà statué dans ce dossier ainsi qu’il a été rappelé supra de sorte que la demande est régulière.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.

En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire à hauteur de la somme de 31.525,86 euros en principal au titre de l’arriéré locatif au 1er octobre 2024.

Il résulte du relevé de compte du gestionnaire, la société GTF immobilier, du 25 juin 2025 versé aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti, pas plus qu’elle ne s’est acquittée des sommes convenues dans l’accord homologué judiciairement suspendant les effets de cette clause jusqu’au 28 mars 2025. En effet, seule la somme de 1.000 euros a été réglée dans ce délai et les sommes dues à cette date étaient de 41.285,13 euros.

Il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 28 mars 2025 à 24h00 et d’ordonner l’expulsion du preneur selon les termes du dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

La demande d’astreinte n’est pas motivée et il n’est pas précisé quelle inexécution elle vise à sanctionner de sorte qu’il n’y a pas lieu d’en prononcer.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. Le bailleur demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

En vertu des articles 2288, 2294, 2205 et 1103 du code civil, la caution n’est tenue de satisfaire à l’obligation principale que dans les limites de son acte de cautionnement et s’étend aux intérêts et autres accessoires de l’obligation garantie.

Au cas présent, le relevé de compte locatif versé aux débats précité montre une dette de loyer et charges apparue en octobre 2023 et n’a fait que croître depuis lors pour atteindre 41.285,83 euros au 31 mars 2025, et mentionne un virement de 3.493,60 euros le 3 avril 2025, de sorte que le montant de l’arriéré est de 37.792,23 euros.

L’obligation de la société SPI 4 capital à ce titre n’est pas sérieusement contestable et il y a lieu de faire droit à la demande de provision à ce titre.

L’indemnité forfaitaire contractuelle de 10% et la clause du bail relative au dépôt de garantie dont il est demandé de faire application s’analysent comme des clauses pénales, susceptibles à ce titre d’être modérées par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes.

S’agissant de Mme [C], vu les termes de l’engagement de caution dactylographié et manuscrit du 2 avril 2022 versé aux débats, il y a lieu de la condamner solidairement avec la société Booster connect au paiement des sommes dues dans la limite de la somme de 7.500 euros.

L’indemnité d’occupation due par la société Booster connect au bailleur à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, est fixée à titre provisionnel, ainsi qu’il est demandé, au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur les demandes accessoires

La société Booster connect et Mme [C], qui succombent, doivent supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation, à l’exclusion des montants n’entrant pas dans la liste limitative de l’article 695 du code de procédure civile. Il n’est pas plus jusytifié de déroger aux dispositions des articles A 444-32 etsuivants du code de commerce.

L’équité justifie de les condamner in solidum à payer à la société SPI 4 capital la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débats en audience publique par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 4 août 2022 portant sur des locaux situés en rez-de-chaussée et sous-sol (lot n°13) d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 10] à la date du 28 mars 2025 à 24h00, et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des clefs et des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 10] dans les 8 jours de la signification de la présente ordonnance, la société Booster connect pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons solidairement, par provision, la société Booster connect et Mme [N] [C] à payer à la société SPI 4 capital la somme de 37.792,23 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 31 mars 2025 ainsi que les indemnités d’occupation postérieures, dans la limite de la somme de 7.500 euros en ce qui concerne Mme [N] [C] ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’astreinte et de provision sur indemnité forfaitaire contractuelle de 10% et bénéfice du dépôt de garantie de la société SPI 4 capital ;

Condamnons in solidum la société Booster connect et Mme [N] [C] aux dépens ;

Condamnons in solidum la société Booster connect et Mme [N] [C] à payer à la société SPI 4 capital la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 9] le 16 septembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Irène BENAC