TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— M^e Florian CANDAN

Copie certifiée conforme à :

— M^e Florian CANDAN

délivrées le:

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Charges de copropriété

N° RG 25/04751

N° Portalis 352J-W-B7J-C6CFS

N° MINUTE :

Assignation du :

11 Avril 2025

JUGEMENT

rendu le 11 Décembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet IMAX GESTION, S.A.R.L

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1869

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [V]

[Adresse 2]

[Localité 3] – ETATS – UNIS

Madame [F] [Z], [R]

[Adresse 2]

[Localité 3] – ETATS- UNIS

non-représentés

Décision du 11 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 25/04751 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6CFS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magitrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 16 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magitrate à titre temporaire, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [H] [V] et Madame [Z] [R] [F] sont propriétaires indivis du lot de copropriété n° 109 d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6].

A la suite de plusieurs impayés, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la SARL IMAX GESTION a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris Monsieur [H] [V] et Madame [Z] [R] [F] par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2025 pour l’audience du 18 juin 2025 en paiement d’arriérés de charges de copropriété.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, des articles 1103, 1104, 1193, 1231-6, 1231-7, 1344-1 du code civil et 514 et suivants du code de procédure civile, il demande au tribunal de :

« CONDAMNER solidairement Monsieur [H] [V] et Madame [Z] [R] [F] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] représenté par son syndic :

— la somme de 11.065,95 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 5 mars 2025, 1er trimestre 2025 inclus avec intérêt au taux légal à compter du 15 septembre 2022 date de la mise en demeure et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ;

— la somme de 328,80 euros au titre des frais nécessaires tels que définis à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêt au taux légal à compter du 15 septembre 2022 date de la mise en demeure et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ;

— la somme de 2.500,00 euros au titre des dommages et intérêts ;

— la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [H] [V] et Madame [Z] [R] [F] aux entiers dépens dont le montant pourra être directement recouvrés par Maître Florian CANDAN, avocat aux offres de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

Cités suivant les formalités relatives à la signification et à la notification des actes judiciaires et extrajudiciaire aux Etats-Unis d’Amérique, Monsieur [H] [V] et Madame [Z] [R] [F] n’ont pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 juin 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 16 octobre 2025. La décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu'« aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

________

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [H] [V] et Madame [Z] [R] [F] sont copropriétaires du lot n° 109 d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 septembre 2020, 21 juin 2021, 17 mai 2022, 16 mai 2023, 1er juillet 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non recours correspondantes ;

— les relevés de compte de copropriété et les appels de fonds et de travaux portant application aux charges collectives de la clé de répartition du lot des défendeurs ;

— un décompte de créance pour la période du 1er avril 2021 au 1er janvier 2025 ;

— le règlement de copropriété ;

— le contrat de syndic pour la période du 9 avril 2025 au 8 octobre 2026.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaires de Monsieur [H] [V] et de Madame [Z] [R] [F], hors frais de recouvrement, est débiteur de la somme de 11.065,95 euros pour la période du 1er avril 2021 au 1er janvier 2025 (appel provisionnel et appel de fonds travaux du 1er trimestre 2025 inclus).

Les défendeurs ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en qualité de copropriétaires seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Il convient en conséquence de les condamner à s’acquitter de la somme de 11.065,95 euros (appel provisionnel et appel de fonds travaux du 1er trimestre 2025 inclus) impayées au 5 mars 2025.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai qu’elles font le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, en l’absence de production des accusés de réception des mises en demeure adressées aux défendeurs et notamment de celle du 15 septembre 2022, la somme de 11.065,95 euros portera intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2025.

2. Sur la solidarité

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas.

S’agissant de la condamnation solidaire des défendeurs, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’existence d’une clause de solidarité, le règlement de copropriété versé aux débats ne mentionnant pas l’existence d’une telle clause entre copropriétaires indivis.

En conséquence, la solidarité entre Monsieur [H] [V] et Madame [Z] [R] [F] sera écartée.

3. Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure ainsi que les frais de relance mise en demeure et sommations de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou l’avocat dès lors qu’il n’est pas justifié par l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;

— les frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 328,80 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance se décomposant comme suit :

— honoraires de mise en demeure du 07/12/2021 pour 44,44 euros,

— honoraires de dossier transmis à avocat ou huissier du 29/04/2022 pour 240,00 euros,

— honoraires de mise en demeure du 15/09/2022 pour 44,40 euros.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que les mises en demeure aient été adressées aux défendeurs dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965 soit par lettre recommandée avec accusé de réception conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

La facture liée aux honoraires de transmission à avocat ou huissier n’est enfin pas versée aux débats.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

4. Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts sans toutefois rapporter la preuve que le défaut de paiement des défendeurs ait été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnel pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard de l’exécution de l’obligation.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

5. Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 11 avril 2025 pour les charges impayées.

6. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [V] et Madame [Z] [R] [F] seront condamnés aux entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée à Maître Florian CANDAN, avocat qui en a fait la demande, de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdant à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.500,00 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [H] [V] et Madame [Z] [R] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL IMAX GESTION ;

— la somme de 11.065,95 euros au titre des charges impayées au 1er janvier 2025 (appel provisionnel et appel de fonds travaux du 1er trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2025 ;

— la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [H] [V] et Madame [Z] [R] [F] aux entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée à Maître Florian CANDAN, avocat, qui en a fait la demande de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à Paris le 11 Décembre 2025

La Greffière La Présidente