TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 27/08/2025

à : Maitre Julien BAOUADI

Cabinet LAMENNAIS ADB

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/07000

N° Portalis 352J-W-B7J-DAP4Q

N° MINUTE : 4/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 août 2025

DEMANDEUR

Monsieur [W] [N], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne assisté de Maitre Julien BAOUADI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : #359

DÉFENDEUR

Le Syndic. de copro. [Adresse 2]

représenté le Cabinet LAMENNAIS ADB dont le siège social se situe [Adresse 3]

représenté par Cabinet LAMENNAIS ADB (SYNDIC)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Deborah FORST, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Delphine VANHOVE, greffière, lors des débats, de Alexandrine PIERROT, Greffière, lors de la mise à disposition,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 août 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 août 2025 par Deborah FORST, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, greffière, lors des débats, de Alexandrine PIERROT, Greffière, lors de la mise à disposition,

Décision du 27 août 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/07000 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAP4Q

EXPOSE DU LITIGE

Par requête déposée au greffe le 28 juillet 2025, Monsieur [W] [N], agissant en son nom personnel et en sa qualité de représentant légal de son fils mineur [V] [F] [N], a demandé à être autorisé à assigner en référé d’heure à heure le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Lamennais ADB, au motif de la présence de cafards et de l’humidité présente dans un mur.

Par ordonnance du 29 juillet 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, a autorisé Monsieur [N], agissant en son nom personnel et en sa qualité de représentant légal de son fils mineur [V] [F] [N], à assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par Monsieur [J] [S], à l’audience du juge des contentieux de la protection du 5 août 2025 à 9 heures, et a dit que l’assignation devra être délivrée au plus tard le 31 août à 12 heures et placée au greffe le 1er août avant midi.

Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2025, Monsieur [N], agissant en son nom personnel et en sa qualité de représentant légal de son fils mineur [V] [F] [N], a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic la SA Lamennais ADB, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, à l’audience du 5 août 2025, aux fins de :

ordonner au syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 50 euros par jour de regard à compter de la signification de l’ordonnance, de faire procéder sous 48 heures par une entreprise spécialisée à : a) une désinsectisation complète et radicale de l’ensemble des parties communes et du lot du demandeur ; b) la mise en place d’un dispositif d’assèchement professionnel du mur mitoyen ;dire qu’à défaut, le demandeur sera autorisé à faire exécuter les travaux aux frais avancés du syndicat sur présentation de devis ;condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une provision de 5000 euros à valoir sur l’indemnisation des préjudices ;condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience du 5 août 2025.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic la SA Lamennais ADB, représenté par son conseil, a soulevé in limine litis l’incompétence du juge des contentieux de la protection au profit du tribunal judiciaire de Paris.

Monsieur [N], assisté par son conseil, s’est montré favorable à ce qu’il soit fait droit à l’exception d’incompétence. Sur les autres demandes, il a estimé qu’il ne pouvait ni maintenir, ni retirer les demandes formées dans son assignation, et qu’il était nécessaire qu’il bénéficie d’un renvoi afin de préciser ses demandes devant la juridiction compétente en ce qui concerne l’évaluation de ses préjudices.

Aux termes de son assignation et de ses observations orales, il expose, au visa des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, que lui et sa famille sont confrontés à une infestation de blattes massive et généralisée dans son logement, dont l’origine est un dégât de eaux chronique et non traité dans les parties communes de l’immeuble. Il considère que malgré un constat d’huissier, de multiples alertes et une mise en demeure, le syndicat des copropriétaires a fait preuve d’une inaction fautive, laissant la situation dégénérer au point de présenter un péril sanitaire grave et immédiat pour son enfant, âgé de huit mois. Dans ses observations orales, il précise qu’une entreprise est passée pour la désinsectisation, et que des recherches sont en cours sur la cause de l’apparition des nuisibles.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles il demande :

à titre liminaire, de dire que le juge des contentieux de la protection est incompétent et de renvoyer l’affaire devant le tribunal judiciaire de Paris ;de dire Monsieur [W] [N] irrecevable et infondé en ses demandes ;de débouter Monsieur [W] [N] de ses demandes ;de condamner Monsieur [W] [N] à lui payer la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de le condamner aux entiers dépens.

Au soutien de son exception d’incompétence, il expose, sur le fondement des articles 75 du code de procédure civile et R213-4-1 du code de l’organisation judiciaire, que le litige concerne la mise en cause de l’éventuelle responsabilité du syndicat des copropriétaires à l’égard d’un copropriétaire, et qu’il ne ressort ainsi pas de la compétence du juge des contentieux de la protection.

Sur le fondement de l’article 495 du code de procédure civile, il demande d’annuler l’assignation signifiée le 30 juillet 2025, au motif que l’ordonnance d’autorisation à assigner indiquait que le syndicat des copropriétaires était représenté par son syndic Monsieur [J] [S], alors que le syndic est la SA Lamennais ADB, que la copie de la requête n’a pas été notifiée à la SA Lamennais ADB avant le 31 août à 12 heures, et qu’il n’est pas établi qu’elle ait été placée au greffe avant le 1er août à midi. Il estime en outre que la violation du principe de contradiction est d’autant plus flagrante que Monsieur [N] ne réside pas dans les lieux qu’il loue en réalité le logement sur le site Airbnb.

Pour soutenir que les demandes de Monsieur [N] sont irrecevables et mal fondées, il conteste que l’immeuble soit infesté de manière massive par des blattes et fait valoir que le dégât des eaux auquel le demandeur fait référence remonte au début de l’année 2023, et que le demandeur s’en était totalement désintéressé jusqu’au mois de juin 2025, faute pour celui-ci d’impacter son activité de location saisonnière jusqu’à cette date. Il soutient que ce dégât des eaux trouve son origine dans une partie privative de l’immeuble, plus précisément dans la salle de bain de Monsieur [O], propriétaire du lot mitoyen de Monsieur [N], et qu’en conséquence, le syndicat des copropriétaires n’a aucune qualité à agir pour réaliser des travaux de remise en état ressortant des installations privatives de Monsieur [O], qui n’a pas été mis en cause devant la présente juridiction, et qu’il ne saurait être déclaré responsable du caractère inefficace des travaux accomplis par Monsieur [O]. Au surplus, il fait valoir qu’il a constamment agi avec célérité et considération des informations portées à sa connaissance, qu’il a, dans un premier temps, missionné sur le champ une société pour procéder à un traitement contre les blattes dans l’appartement de Monsieur [N], de Monsieur [O] et de Madame [G], aucun autre copropriétaire que Monsieur [N] n’ayant fait état de la présence de cafards à cette date, puis qu’il a organisé un traitement global de l’escalier C, qui a conduit à l’intervention d’une société dès le 4 août 2025, lorsqu’il a été informé les 29 et 30 juillet 2025 de la présence de cafards également au 2e étage. Il conteste ainsi toute inaction fautive de sa part.

Dans ses observations orales, il demande à la juridiction de statuer sur l’article 700 du code de procédure civile, faisant valoir que malgré ses diligences, le demandeur s’est abstenu de l’informer de la procédure à heure indiquée.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception d’incompétence

Selon l’article 75 du code de procédure civile, s’il est prétendu que la juridiction saisie en première instance ou en appel est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d’irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l’affaire soit portée.

Décision du 27 août 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/07000 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAP4Q

Aux termes de l’article 81 du même code, lorsque le juge estime que l’affaire relève de la compétence d’une juridiction répressive, administrative, arbitrale ou étrangère, il renvoie seulement les parties à mieux se pourvoir. Dans tous les autres cas, le juge qui se déclare incompétent désigne la juridiction qu’il estime compétente. Cette désignation s’impose aux parties et au juge de renvoi.

L’article 82 du même code dispose qu’en cas de renvoi devant une juridiction désignée, le dossier de l’affaire lui est transmis par le greffe, avec une copie de la décision de renvoi, à défaut d’appel dans le délai. Dès réception du dossier, les parties sont invitées par tout moyen par le greffe de la juridiction désignée à poursuivre l’instance et, s’il y a lieu, à constituer avocat dans le délai d’un mois à compter de cet avis. Lorsque devant la juridiction désignée les parties sont tenues de se faire représenter, l’affaire est d’office radiée si aucune d’elles n’a constitué avocat dans le mois de l’invitation qui leur a été faite en application de l’alinéa précédent.

L’article L213-4-1 du code de l’organisation judiciaire indique qu’au seul du tribunal judiciaire, un ou plusieurs juges exercent les fonctions de juge des contentieux de la protection.

Selon l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

En l’espèce, Monsieur [W] [N] ne se prévaut d’aucun contrat de bail d’habitation pour l’occupation du logement situé [Adresse 2], et n’agit qu’à l’égard du syndicat des copropriétaires. Ainsi, les demandes formées dans l’assignation relatives à la désinsectisation et à l’assèchement du mur sous astreinte, ainsi qu’à l’octroi d’une provision pour la réparation de préjudices, ne trouvent nullement leur origine dans un contrat de bail, mais dans les relations entre un propriétaire et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

Ainsi, faute de prétentions relatives à un contrat de bail, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est incompétent pour connaître de ces demandes, qui ressortent de la compétence du juge des référés du tribunal judiciaire.

De plus, les demandes tendant à condamner le syndicat des copropriétaires à faire procéder à une désinsectisation et à procéder à l’assèchement du mur mitoyen, telles que figurant dans l’assignation, sont indéterminées.

Il sera donc fait droit à l’exception d’incompétence, et le dossier sera transmis pour compétence au tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé (pôle des urgences civiles).

Dès lors que l’instance a vocation à se poursuivre devant la juridiction compétente, les autres demandes, les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront réservées.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, contradictoire et en premier ressort,

Déclarons le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS matériellement incompétent au profit du juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS ;

Ordonnons qu’en application des articles 81 et 82 du code de procédure civile et après expiration du délai de 15 jours pour former appel, le dossier de l’affaire soit transmis par le greffe avec une copie de la décision de renvoi, au greffe du bureau d’ordre civil du tribunal judiciaire pour attribution à la chambre compétente à savoir le pôle des urgences civiles (PUC) du tribunal judiciaire de PARIS ;

Réservons les autres demandes, les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,