MINUTE N° : 25/00465

JUGEMENT

DU 21 Août 2025

N° RC 24/04521

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

SCALIS, venant aux droits de la Sté Logement et Gestion Immobilière pour la région de l’ouest (LOGI-OUEST) et immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° B 815 620 463

ET :

[S] [B]

Débats à l’audience du 06 Mars 2025

Le

Copie executoire et copie à :

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 7]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 21 Août 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : E. FOURNIER

GREFFIER lors du délibéré : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 21 Août 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

SCALIS, venant aux droits de la Sté Logement et Gestion Immobilière pour la région de l’ouest (LOGI-OUEST) et immatriculée au RCS de Chateauroux sous le n° B 815 620 463, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Philippe OTTAVY de la SAS ENVERGURE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [S] [B], demeurant [Adresse 4]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 avril 2015, la société LOGIOUEST, dans les droits de laquelle la société SCALIS s’est substituée, a donné à bail à Monsieur [S] [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 294,55 euros, payables à terme échu.

Par avenant du même jour, à effet au 1er avril 2016, Monsieur [S] [B] a adhéré à un contrat de prestation multiservices, pour une redevance de 8,50 euros par mois.

En raison de l’existence d’une situation d’impayés, le 9 juillet 2024, un commandement de payer et de justifier de l’occupation des lieux visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à l’étude à la requête de la société SCALIS à Monsieur [S] [B]. Il portait sur la somme en principal de 1 873,14 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au 4 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié à l’étude le 24 septembre 2024, la société SCALIS a fait assignerMonsieur [S] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater la résiliation du bail en application des stipulations contractuelles et des articles 7 et 24 I de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;

Ordonner à Monsieur [S] [B] ainsi qu’à tous occupants de son chef de quitter les lieux sis [Adresse 3], après en avoir remis les clés ;

À défaut, ordonner son expulsion qui pourra être poursuivie, le cas échéant, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

Condamner Monsieur [S] [B] au paiement de la somme de 2 948,24 euros au titre des loyers, provisions sur charges locatives et indemnités d’occupation dus selon compte arrêté à la date du 19 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2024, date du commandement de payer les loyers, sur 2 056,25 euros, et à compter de la date du présent acte pour le surplus, et ce conformément à l’ancien article 1153 alinéa troisième du code civil ;

Condamner Monsieur [S] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du jour de l’acquisition de la clause résolutoire et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamner Monsieur [S] [B] au paiement de la somme de 250,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Monsieur [S] [B] au paiement des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 mars 2025.

La société SCALIS, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 5 219,75 euros, le décompte étant arrêté au 21 février 2025 et incluant l’échéance du mois de février 2025.

Monsieur [S] [B], comparant, a reconnu le montant de la dette. Il a expliqué avoir fait un « burn-out » puis une dépression. Il a déclaré être désormais sans emploi et avoir rendez-vous avec une assistante sociale le 11 mars 2025.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience indique que le locataire n’a pas répondu aux demandes du service social.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025, prorogé au 21 août 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Le jugement est contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 10 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 25 septembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 6 mars 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement du loyer ou des charges dûment justifiés et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le contrat de location sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 juillet 2024, pour la somme en principal de 1 873,14 euros. Bien qu’il mentionne un délai de six semaines, ce commandement vise la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, si bien que conformément aux stipulations contractuelles le locataire a bénéficié en réalité d’un délai de deux mois pour apurer sa dette.

De cette somme doivent être déduits les frais de rejet figurant au décompte, pour un montant de 10,00 euros, ramenant la dette visée au commandement de payer à la somme de 1 863,14 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le locataire n’ayant effectué aucun versement au cours de cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 septembre 2024.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 10 septembre 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [S] [B] reste redevable des loyers jusqu’au 9 septembre 2024 et à compter du 10 septembre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Monsieur [S] [B], occupant sans droit ni titre depuis le 10 septembre 2024 cause un préjudice à la société SCALIS qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupationégale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 461,69 euros selon le dernier décompte produit.

Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 10 septembre 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [B] ainsi que toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la société SCALIS verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte, arrêté au 21 février 2025 évalue la dette locative à la somme de 5 219,75 euros, déduction faite des frais de procédure.

Il convient de déduire à cette somme les frais de rejet figurant au décompte, d’un montant de 10,00 euros, lesquels ne constituent pas des loyers ou charges.

Monsieur [S] [B] ne conteste pas le montant de cette dette.

La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation est fondée et s’élève donc à 5 209,75 euros au 21 février 2025.

Il convient en conséquence de condamner le défendeur au paiement de cette somme.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [S] [B], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Compte tenu de la situation économique des parties, il convient de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 avril 2015 entre la société SCALIS, d’une part, et Monsieur [S] [B], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 10 septembre 2024 ;

CONSTATE que Monsieur [S] [B] est occupant sans droit ni titre dudit logement depuis le 10 septembre 2024 ;

DIT que Monsieur [S] [B] devra par conséquent quitter les lieux situés [Adresse 3] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [S] [B] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [S] [B] à verser à la société SCALIS la sommede CINQ MILLE DEUX CENT NEUF EUROS ET SOIXANTE-QUINZE CENTIMES (5 209,75 euros), décompte arrêté au 21 février 2025, terme du mois de février 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [S] [B] à payer à la société SCALIS une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de QUATRE CENT SOIXANTE-ET-UN EUROS ET SOIXANTE-NEUF CENTIMES euros (461,69 euros) ;

CONDAMNE Monsieur [S] [B] aux entiers dépens de la présente instance ;

DÉBOUTE la société SCALIS de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 21 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,