TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Sabine CHARDON

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jean-Charles VAISON DE FONTAUBE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05709 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CQX

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 31 janvier 2025

DEMANDERESSE

Madame [F] [M],

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Jean-Charles VAISON DE FONTAUBE, avocat au barreau de MARSEILLE

DÉFENDERESSE

Madame [H] [D], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sabine CHARDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0101 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N75056202413952 du 05/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 octobre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 31 janvier 2025 par Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 31 janvier 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05709 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CQX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 mars 2019 à effet à la même date, Madame [F] [M] a donné à bail à Madame [H] [D] un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Adresse 6] [Localité 1] pour un loyer mensuel initial de 1 300 euros outre 70 euros de provision mensuelle sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2024, Madame [F] [M] a fait délivrer à Madame [H] [D] un commandement de payer dans les 6 semaines la somme principale de 5 520 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois de février 2024 incluse, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

En outre, par acte de commissaire de justice du 27 février 2024, Madame [F] [M] a fait délivrer à Madame [H] [D] un commandement de justifier l’assurance couvrant les risques de l’habitat.

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2024, Madame [F] [M] a assigné en référé Madame [H] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties par acquisition de la clause résolutoire le 27 mars 2024 ou subsidiairement le 27 avril 2024,

— ordonner l’expulsion de Madame [H] [D] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la décision à intervenir,

— condamner par provision Madame [H] [D] à payer à Madame [F] [M] la somme de 7 260 euros au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au 1er mai 2024,

— condamner par provision Madame [H] [D] à payer à Madame [F] [M] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer taxes et charges révisés et revalorisés de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et remise des clés,

— condamner Madame [H] [D] à payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

À l’audience du 10 octobre 2024, Madame [F] [M] représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 4150 euros, terme d’octobre 2024 inclus, tout en précisant que suite à une erreur de plume le montant de la dette dans l’assignation était de 8 260 euros et non 7 260 euros. La bailleresse admis la reprise du paiement du loyer courant, a accepté l’octroi d’éventuels délais de paiement à hauteur de 36 mois et a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire. Suite à l’accord des parties à l’audience, à l’acceptation de délais et de la suspension des effets de la clause implique, il apparait que la demande en acquisition de la clause résolutoire pour défaut de production de l’assurance est devenue sans objet et que la bailleresse s’en désiste. En outre, la bailleresse s’est engagée à l’audience à transmettre les quittances requises pour la reprise des aides de la CAF et à répondre au questionnaire afin de finaliser le dossier FSL de sa locataire. Dans un souci de clarté et à la demande de la défenderesse, Madame [M] a été autorisée à produire une note en délibéré visant à établir un décompte actualisé de la dette locative. Par note en délibéré du 15 octobre 2024, le conseil de Madame [M] a transmis les quittances N°12 à N°23 correspondants aux échéances payées de juillet 2023 à juin 2024. Les paiements s’imputant sur la dette le plus ancienne, le loyer de juillet n’ayant pas été intégralement payé (manque 40 euros) et les échéances des mois d’août 2024, septembre 2024 et octobre 2024 loyer n’ayant pas été honorées, le conseil de Madame [L] a confirmé le montant de la dette locative à 4 150 euros, le dernier virement annoncé de 370 euros n’apparaissant pas encore au crédit du relevé bancaire de celle-ci.

Régulièrement assignée à étude, Madame [H] [D] a été représentée par son conseil. Si Madame [D] n’a pas contesté avoir un arriéré locatif, elle a reconnu devoir la somme de 2 780 euros, un virement de 370 euros ayant été effectué récemment. Le conseil de la locataire a sollicité, conformément à ses conclusions en défense déposées à l’audience, l’octroi de 36 mois de délai pour payer la dette locative et la suspension des effets de la clause résolutoire, ainsi que la condamnation à la remise des quittances des mois de juillet 2023 à octobre 2024 sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision et à 1000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Un diagnostic social a été transmis au greffe avant l’audience dont le conseil de la bailleresse a pris connaissance le jour de l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 janvier 2025, puis prorogé au 31 janvier.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bail

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 23 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [F] [M] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 1er mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire (délai de 2 mois) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 février 2024 pour la somme en principal de 5 520 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

La locataire ayant effectué deux paiements insuffisants pendant le délai imparti, il convient de constater que le commandement est demeuré infructueux pendant le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 avril 2024 à minuit.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Madame [H] [D] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, son maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte actualisé produit, et des quittances des mois de juillet 2023 à juin 2024 transmises par note en délibéré, que les paiements de Madame [H] [D] ont été imputés systématiquement sur la dette la plus ancienne. Ainsi, les deux derniers paiements de 1370 euros effectués le 30 septembre 2024 correspondent aux échéances de mai et juin 2024, de sorte qu’aucune quittance n’a été établie pour les échéances de juillet (échéance de juillet 2024 partiellement honorée), août, septembre et octobre 2024 qui demeurent impayés au jour de l’audience.

Par ailleurs, Madame [D] ne démontre pas avoir payé la somme de 370 euros annoncée notamment par la production d’un ordre de virement ou d’un relevé bancaire. Néanmoins, il sera rappelé que les paiements intervenus postérieurement au décompte actualisé s’imputeront sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viendront en déduction des condamnations prononcées.

Par conséquent, Madame [J] est redevable des loyers pour les mois août à octobre 2024 (soit 1370 x 3) et du reliquat du mois de juillet 2024 (soit 40 euros), correspondant à la somme principale de 4 150 euros, mois d’octobre 2024 inclus.

Il en résulte que Madame [H] [D] sera condamnée à payer la somme provisionnelle de 4 150 euros correspondant à l’arriéré des loyers et aux charges impayés.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Par ailleurs, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, il apparait que Madame [H] [D] est en situation de régler sa dette locative au regard de sa nouvelle activité professionnelle et qu’elle a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dès lors, en rappelant l’accord des parties sur des délais s’étalant sur 36 mois et en précisant que la bailleresse accepte des délais de paiement et sollicite la suspension de la des effets de la clause résolutoire, Madame [H] [D] sera autorisée à se libérer de sa dette selon les modalités énoncées au dispositif du présent jugement en prenant en compte le temps de traitement de son dossier FSL.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de Madame [H] [D].

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais par le locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé, taxes et charges révisées dument justifiées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [H] [D] au paiement de celle-ci.

Sur la demande relative aux quittances de loyers

Suivant l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, « Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges (…). Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu. »

Madame [D] sollicite la transmission des quittances des mois de juillet 2023 à octobre 2024.

En l’espèce, il apparait que les quittances de mois de juillet 2023 à juin 2024 ont été produites par note en délibéré du 15 octobre 2024. S’il est parfaitement justifié qu’aucune quittance n’a été établie pour les échéances non payées des mois d’août, septembre et octobre 2024, Madame [M] était tenue néanmoins de délivrer un reçu pour l’échéance du mois de juillet 2024 partiellement payée.

En conséquence, Madame [M] sera condamnée à délivrer un reçu, ou une quittance le cas échéant en cas de paiement total, portant sur le paiement du loyer du mois de juillet 2024, ce dans les conditions prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Madame [H] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En équité, les demandes au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sont rejetées.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et expulsion recevable,

CONSTATONS, suite à l’accord des parties à l’audience, que la demande en acquisition de la clause résolutoire pour défaut de production de l’assurance est sans objet, et que la bailleresse se désiste de sa demande à ce titre,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu concernant l’appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 8], sont réunies à la date du 27 avril 2024 à minuit,

CONDAMNONS Madame [H] [D] à verser à Madame [F] [M] la somme provisionnelle de 4150 euros (échéance du mois d’octobre 2024 incluse), au titre des arriérés de loyers et charges échus impayés à cette date,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISONS sauf meilleur accord des parties Madame [H] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 premières mensualités de 75 euros chacune, puis 23 mensualités de 130 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Madame [H] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [F] [M] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* que Madame [H] [D] soit condamnée à verser à Madame [F] [M], à titre de provision, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, taxes et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS Madame [F] [M] à délivrer à Madame [H] [D] le reçu, ou le cas échéant la quittance, portant sur le loyer et la provision sur charges du mois de juillet 2024, ce dans le délai d’un mois suivant le prononcé de la décision à peine d’une astreinte, passé ce délai, provisoirement fixée à 30 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois,

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNONS Madame [H] [D] aux dépens comme visé dans la motivation,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection