TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e CHOPLIN (G0836)

C.C.C.

délivrées le :

à M^e ROUACH (D0577)

Mme, [U]

M., [T]

■

18° chambre

3ème section

N° RG 22/03574

N° Portalis 352J-W-B7G-CWJLS

N° MINUTE : 3

Assignation du :

09 Mars 2022

EXPERTISE

,

[I], [U]

JUGEMENT

rendu le 25 Mars 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. OGC12 (RCS de Créteil 830 295 549),

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentée par M^e Caroline CHOPLIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0836

DÉFENDERESSE

S.C.I. SCI SELENA TIFFANY (RCS de Paris 453 496 523),

[Adresse 2],

[Localité 2]

représentée par Maître Joël ROUACH de la S.E.L.A.R.L. JR AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0577

Décision du 25 Mars 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 22/03574 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWJLS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAÏNI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 10 Décembre 2025 tenue en audience publique devant Sandra PERALTA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

__________________

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 9 octobre 2014, Monsieur, [O], [S], Madame, [G], [S], Madame, [M], [S] et Madame, [P], [S], en leur qualité de propriétaires indivis, ont donné à bail commercial renouvelé à Monsieur, [F], [Y] et à sa conjointe Madame, [A], [B] épouse, [Y] des locaux composés d’une boutique avec arrière-boutique et courette en rez-de-chaussée, d’une partie du sous-sol, et d’une chambre au sixième étage, situés au sein d’un immeuble sis, [Adresse 2] à, [Localité 2] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er octobre 2012 afin qu’y soit exercée une activité de crémier, de glacier, de marchand de comestibles et d’alimentation en général, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 20.849,10 euros hors taxes et hors charges et d’une provision annuelle sur charges locatives d’un montant de 1.196 euros payables trimestriellement à terme à échoir.

Par acte sous signature privée en date du 23 juin 2017 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°164 A des 28 et 29 août 2017, Monsieur, [F], [Y] et Madame, [A], [B] épouse, [Y] ont cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail à la S.A.R.L. OGC12.

Par acte d’huissier en date du 17 mai 2021, la S.A.R.L. OGC12 a fait signifier à Monsieur, [O], [S], à Madame, [G], [S], à Madame, [M], [S] et à Madame, [P], [S] une demande de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er octobre 2021.

Par contrat de location-gérance en date du 21 juin 2021, la S.A.R.L. OGC12 a donné son fonds de commerce en location-gérance à la société MAISON VACCARD. Par avenant n°1 du 19 juillet 2021, la prise d’effet de la location-gérance a été décalée au 19 juillet 2021 pour se terminer le 18 juillet 2022.

Par acte d’huissier en date du 9 août 2021, Monsieur, [O], [S], Madame, [G], [S], Madame, [M], [S] et Madame, [P], [S] ont fait signifier à la S.A.R.L. OGC12 leur acceptation du principe du renouvellement du bail.

Par acte notarié en date du 24 novembre 2021, Monsieur, [O], [S], Madame, [G], [S], Madame, [M], [S] et Madame, [P], [S] ont cédé la propriété des locaux donnés à bail à la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY.

Par acte d’huissier signifié à la S.A.R.L. OGC12 en date du 28 décembre 2021, la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY a exercé son droit d’option, portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction, sur le fondement des articles L. 145-57 et L. 145-14 du code de commerce.

Par lettre recommandée en date du 17 janvier 2022, la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY a demandé à la S.A.R.L. OGC12 de procéder à l’enlèvement de ses vitrines extérieures, présentoirs et « vaches », estimant que ces éléments contrevenaient aux stipulations du contrat de bail commercial.

Par lettre recommandée en date du 27 janvier 2022, la S.A.R.L. OGC12 a contesté toute violation des stipulations du bail.

Par lettre simple en date du 4 février 2022, la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY a indiqué à la S.A.R.L. OGC12 que l’activité de restauration rapide à emporter contrevenait à la clause de destination prévue au contrat de bail commercial.

Par lettre recommandée en date du 11 février 2022, la S.A.R.L. OGC12 a contesté toute violation de la clause de destination du bail.

Après avoir fait diligenter deux expertises immobilières non judiciaires unilatérales confiées à Monsieur, [J], [V] et Monsieur, [D], [W] d’une part, et à Monsieur, [Q], [R] de la S.A.S., [R] ET ASSOCIÉS d’autre part, lesquels ont établi un rapport en date respectivement du 16 février et du 23 février 2022, la S.A.R.L. OGC12 a, par exploit d’huissier en date du 9 mars 2022, fait assigner la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant global de 910.000 euros à titre principal et 752.500 euros à titre subsidiaire, ainsi qu’en désignation d’un expert judiciaire à titre infiniment subsidiaire.

Postérieurement à l’introduction de la présente instance, suivant procès-verbal d’état des lieux de sortie contradictoire dressé par huissier de justice en date du 31 mars 2023, la S.A.R.L. OGC12 a libéré les lieux et restitué les clefs des locaux donnés à bail à la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY.

Par ordonnance du 27 septembre 2024, le juge de la mise en état a notamment :

— débouté la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY de sa demande de communication sous astreinte des journaux de caisse et fichiers des écritures comptables afférents aux exercices 2019, 2020 et 2022 formée à l’encontre de la S.A.R.L. OGC12,

— débouté la S.A.R.L. OGC12 de sa demande d’expertise judiciaire,

— débouté la S.A.R.L. OGC12 de sa demande de provision à valoir sur le montant de son éventuelle indemnité d’éviction formée à l’encontre de la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY,

— déclaré la S.A.R.L. OGC12 irrecevable en sa demande de restitution du dépôt de garantie formée à l’encontre de la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY devant le juge de la mise en état.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 janvier 2025, la S.A.R.L. OGC12 demande au tribunal, aux visas des articles L.145-12 et suivants du code de commerce,

1240 du code civil, 695, 699, 700 et suivants du code de procédure civile, de :

« - Juger que la SCI SELENA TIFFANY est redevable à l’égard de la société OGC12 d’une indemnité d’éviction,

A TITRE PRINCIPAL,

— Condamner la SCI SELENA TIFFANY à payer à la société OGC12 la somme de 910 000 € à titre d’indemnité d’éviction globale,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— Condamner la SCI SELENA TIFFANY à payer à la société OGC12 la somme de 810 000 € à titre d’indemnité d’éviction globale,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,

— Désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal, et lui donner notamment mission d’entendre les parties en leurs explications, visiter les locaux litigieux, les décrire, prendre connaissance des documents contractuels et de tous autres, notamment des documents comptables et fiscaux relatifs à l’exploitation du fonds de commerce exploité par la société OGC12 dans les lieux, plus généralement, réunir tous éléments d’appréciation utiles permettant de fixer le montant de l’indemnité d’éviction due à la société OGC12, du fait de son éviction ;

— Fixer le montant de la provision à consigner pour les frais d’expertise ;

— Condamner la SCI SELENA TIFFANY au paiement de cette provision, et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard, à compter de la signification de la décision, disant qu’à défaut de règlement dans le délai d’un mois, la société OGC12 pourra s’y substituer,

— Condamner la SCI SELENA TIFFANY au paiement d’une provision à valoir sur l’indemnité d’éviction d’un montant de 500 000 €.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 5 605,09 € par trimestre;

— Condamner la SCI SELENA TIFFANY à payer la société OGC12 la somme de 5 312 € en remboursement du dépôt de garantie,

— Condamner la SCI SELENA TIFFANY à payer 15 000 € de dommages et intérêts à la société OGC12 ;

— Débouter la SCI SELENA TIFFANY de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner la SCI SELENA TIFFANY à payer 15 000 € à la société OGC12 sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au bénéfice de l’avocat constitué ;".

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 30 janvier 2025, la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY demande au tribunal, aux visas des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, 546 et suivants, 1348, 1729, 1732 du code civil, 11 et suivants et 238 du code de procédure civile, de :

« A TITRE PRINCIPAL :

— JUGER que OGC 12 n’a pas respecté l’obligation d’immatriculation de l’article L.145-1 du Code de commerce,

EN CONSEQUENCE :

JUGER qu’il doit lui être dénié le droit au bénéfice du statut des baux commerciaux et partant, le droit à la perception d’une indemnité d’éviction.

— JUGER que OGC 12 a violé la clause de destination du bail, pendant le cours du bail et postérieurement à la délivrance du congé,

— JUGER que OGC 12 a violé son obligation continue d’entretien des locaux en bon état pendant le cours du bail ainsi que son obligation de restituer des locaux en bon état en fin de bail,

— JUGER que OGC 12 a violé son obligation de restituer les locaux, leurs équipements et leurs améliorations en fin de bail,

EN CONSEQUENCE :

JUGER que ces violations d’obligations essentielles du bail conduisent à prononcer la résiliation du bail et à dénier à OGC 12 tout droit à la perception d’une indemnité d’éviction.

— JUGER que la valeur locative des locaux s’établit à 50.000 € HT/HC par an,

— JUGER que pour la période d’occupation (18 mois), OGC 12 est donc redevable de 75.000€ au titre du loyer et 1.854 € au titre des charges, soit une somme globale 76.854€,

— DIRE que OGC 12 s’est acquittée au 31 mars 2023 d’un montant de 33.630,54€,

— JUGER que OGC 12 n’a pas respecté ses obligations en termes d’entretien, restitution des locaux et accession et qu’il lui revient de prendre en charges les coûts liés à la remise en état, au nettoyage des locaux et à la réinstallation des équipements,

EN CONSEQUENCE :

DEBOUTER la société OGC 12 de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions, notamment au paiement d’une indemnité d’éviction ou d’une quelconque somme à titre de dommages-intérêts

CONDAMNER OGC 12 au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période d’occupation de 43.223,46 € à la SCI SELENA TIFFANY

AUTORISER la SCI SELENA TIFFANY à conserver le dépôt de garantie s’élevant à 5.312,47€.

CONDAMNER OGC 12 à verser à la SCI SELENA TIFFANY la somme 31.900 € HT, sauf à parfaire, pour couvrir les frais de remise en état des locaux

A TITRE SUBSIDIAIRE, DANS L’HYPOTHESE OU LA JURIDICTION DE CEANS DEVAIT RETENIR UN DROIT A INDEMNISATION DE LA SOCIETE OGC 12 : – JUGER, qu’au regard des faits d’espèce, un transfert du fonds de commerce exploité par OGC 12 est envisageable,

EN CONSEQUENCE :

JUGER que l’indemnité d’éviction (indemnités principale et accessoires) doit être fixée à 126.720€ dont 15 325 € sur présentations des factures justificatives.

S’il devait être retenu par la juridiction de Céans que le transfert du fonds n’était pas possible :

JUGER que l’indemnité de remplacement du fonds devrait être calculée en tenant compte des différents paramètres du cas d’espèce (indemnité limitée aux activités autorisées par le bail, prise en compte des flux intra-groupe ainsi que de la clientèle détournée sur les autres magasins etc.).

EN CONSEQUENCE :

JUGER que l’indemnité d’éviction pour perte du fonds (indemnités principale et accessoires) ne saurait ressortir à plus de 231 230 € indemnités accessoires incluses (sous réserve que OGC 12 soit en mesure de justifier que l’intégralité du chiffre d’affaires pris en compte résulte d’activités autorisées aux termes du bail),

— JUGER que la valeur locative des locaux s’établit à 50.000 € HT/HC par an,

— JUGER que pour la période d’occupation (18 mois), OGC 12 est donc redevable de 75.000€ au titre du loyer et 1.854 € au titre des charges, soit une somme globale 76.854€,

— DIRE que OGC 12 s’est acquittée au 31 mars 2023 d’un montant de 33.630,54€,

EN CONSEQUENCE :

CONDAMNER OGC 12 à verser la somme résiduelle de 43.223,46 € à la SCI SELENA TIFFANY.

— JUGER que OGC 12 n’a pas respecté ses obligations en termes d’entretien, restitution des locaux et accession et qu’il lui revient de prendre en charge les coûts liés à la remise en état, au nettoyage des locaux et à la réinstallation des équipements,

EN CONSEQUENCE :

JUGER que, dans ces conditions, la SCI SELENA TIFFANY est bien fondée à conserver le dépôt de garantie s’élevant à 5.312,47 €

CONDAMNER OGC 12 à verser à la SCI SELENA TIFFANY la somme 31.900 € HT, sauf à parfaire, pour couvrir les frais de remise en état des locaux.

JUGER qu’il y a lieu de compenser le montant de l’indemnité d’éviction due par la SCI SELENA TFFANY avec les différents montants dus par OGC 12 au titre de l’indemnité d’occupation et des frais de remise en état des locaux.

A TITRE INFINIMMENT SUBSIDIAIRE, SI LA JURIDICTION NE S’ESTIMAIT PAS SUFFISAMMENT ECLAIREE

— DESIGNER tel expert qu’il plaira au Tribunal avec notamment pour mission

o d’entendre les parties en leurs explications,

o de visiter les locaux et de se faire remettre tous documents utiles pour les connaître en leur état à leur date de libération par OGC 12, afin de les décrire en leur composition, distribution, leur état d’entretien, d’aménagement et de propreté,

o de se faire remettre tous documents contractuels, comptables et fiscaux utiles à sa mission (en ce compris la documentation comptable analytique permettant le chiffrage, par activité, des revenus du fonds de commerce, et en particulier : les journaux de caisse de la société et les fichiers des écritures comptables au titre des exercices 2019, 2020, et ceux de la maison VACCARD pour l’exercice 2022),

o de donner son avis sur l’existence de locaux commerciaux comparables à ceux objet du présent litige de nature à retenir ou non que le fonds de commerce est transférable sans perte significative de clientèle ;

o de donner son avis sur la valeur locative des locaux objet du litige et consécutivement de l’indemnité d’occupation à devoir par OGC 12,

o de donner son avis sur l’évaluation de l’indemnité d’éviction principale et accessoire

éventuellement due,

o de faire les comptes entre les parties au regard notamment de l’indemnité d’éviction

éventuellement due et des sommes dues par OGC 12 au titre notamment (i) de l’occupation des locaux postérieurement à l’expiration du bail et (ii) des frais de nettoyage et remises en état /remplacement relevant des obligations de OGC 12 à l’occasion de son départ des locaux.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— REJETER toutes demandes, fins et prétentions formulées par OGC 12 notamment au titre des dommages intérêts formulés par cette dernière ainsi que sa demande d’allocation d’une provision,

— JUGER n’y avoir lieu d’assortir la décision à intervenir fixant les éventuelles sommes à devoir à OGC 12 de l’exécution provisoire,

— CONDAMNER OGC 12 au paiement d’une somme de 15.000 € en application de l’article 700 CPC ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance."

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 11 février 2025, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge rapporteur du tribunal de céans du 17 septembre 2025, puis compte tenu de l’empêchement du magistrat rapporteur renvoyée à l’audience du 10 décembre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 10 décembre 2025, et la décision a été mise en délibéré au 25 mars 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire » et « juger » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur le congé dénégation

La S.C.I. SCI SELENA TIFFANY soutient que la locataire n’a pas respecté l’obligation d’immatriculation de l’article L. 145-1 du code de commerce en ce que son K-bis ne mentionne pas l’activité de commerce d’alimentation « en général » conformément à la destination du bail ni celles réellement exercées par la locataire (épicerie fine, petite restauration, traiteur, la vente de pains, produits de boulangerie et pâtisserie …). Elle sollicite ainsi que lui soit dénié le droit au bénéfice du statut des baux commerciaux et par conséquence le droit à indemnité d’éviction

La S.A.R.L. OGC12 s’y oppose en soutenant que le Kbis mentionne les activités de « Crémier, glacier, marchand de comestibles » et qui correspondent aux activités exercées effectivement dans les locaux loués. Elle ajoute que les commerces d’alimentation générale sont indistinctement qualifiés à, [Localité 3] d’alimentation générale ou d’épicerie.

Il résulte de l’article L. 145-1 du code de commerce que tout preneur doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés pour bénéficier du statut des baux commerciaux et du droit au renouvellement.

L’inscription au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers est donc une condition impérative pour bénéficier tant du droit au renouvellement que de l’indemnité d’éviction. Si cette inscription n’est pas nécessaire en cours de bail, elle doit en revanche être remplie à la date de la délivrance du congé par le bailleur ou de la demande de renouvellement par le preneur.

En application de l’article R. 123-38 du code de commerce, "la personne physique déclare, en outre, en ce qui concerne son activité et son établissement :

1° La ou les activités exercées correspondant à la nomenclature d’activités définie par décret, éventuellement précisée par le déclarant ; […]".

Il est admis que le preneur doit être immatriculé pour l’activité réellement exercée dans les lieux loués (Civ. 3e, 22 sept. 2016, n°15-18.456).

En application de l’article 9 du code de procédure civile, c’est à la partie, qui invoque des faits au soutien de ses prétentions, de les prouver.

En l’espèce, par acte d’huissier signifié à la S.A.R.L. OGC12 en date du 28 décembre 2021, la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY a exercé son droit d’option, portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction, sur le fondement des articles L. 145-57 et L. 145-14 du code de commerce.

Aux termes du contrat de bail, conclu entre la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY et la S.A.R.L. OGC12, l’usage des locaux était ainsi défini « crémier, glacier, marchand de comestible et activité d’alimentation en général, à l’exclusion de tout autre commerce, profession ou industrie ou toute autre utilisation des lieux ».

Il ressort du Kbis produit de la S.A.R.L. OGC12 en date du 31 mars 2022 que l’activité exercée figurant dans ce dernier est la suivante « Crémier, glacier, marchand de comestible, alimentation générale ».

Il revient donc au tribunal d’analyser si la S.A.R.L. OGC12 était bien immatriculée pour les activités réellement exercées au sein des locaux loués à la date de la demande de renouvellement par le preneur.

Décision du 25 Mars 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 22/03574 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWJLS

Tout d’abord, s’agissant de la différence non contestée entre le Kbis et le bail s’agissant de l’activité d’ « alimentation générale » en ce que le Kbis mentionne l’activité d’ « alimentation générale » et le bail celle d’ « alimentation en général », cette absence du « en » sur le Kbis est sans incidence en ce que ces deux activités, « alimentation générale »et « alimentation en général », recouvrent en réalité la même activité, celle de vendre des marchandises, principalement alimentaires, essentiellement destinées à la consommation des particuliers ou des ménages, pour les revendre sans les transformer (selon la définition donnée par le site BPIFRANCE).

La S.C.I. SCI SELENA TIFFANY soutient, ensuite, que la S.A.R.L. OGC12 exerce les activités suivantes en violation de la clause de destination et sans qu’elles ne figurent sur le Kbis de la locataire :

— la vente de produits spécifiquement régionaux (en particulier produits de la région des Causses et produits d’origine ibérique) – épicerie fine ;

— la préparation de plats cuisinés et sandwichs ;

— la dégustation sur place et la vente à emporter de plats cuisinés et sandwichs ;

— la vente de charcuterie ;

— l’activité de fromager ;

— la vente de pains, produits de boulangerie et pâtisserie ;

— la livraison par les canaux utilisés par les enseignes de restauration.

Le Kbis de la locataire mentionne l’activité de « marchand de comestibles », cette mention figurant également dans la clause de destination. Cette appellation désuète correspond, à la lecture de la nomenclature des industries et professions de l’année 1933 produite par la locataire, aux activités suivantes : commerce d’alimentation, mandataire, facteur aux halles, facteur pour les denrées, marchand au détail aux halles, marchand de beurre, oeufs et volailles, crémerie, crémier-glacier, marchand de fromage, épicier, marchand au détail d’épicerie, marchand en gros d’épicerie (marchand en gros de bouillon condensé, de cacao en coques, de café, de chicorée, de gâteaux, de glands, de fruits secs, de lait condensé, de légumes secs, de moutarde, de nougat, de pâtes alimentaires, de safran, de thé, etc.), marchand en gros de fruits et légumes frais, Fruitier ainsi que marchand au détail de fruits et légumes frais.

La locataire produit également un courriel de Monsieur, [L], [N], maître de conférences HDR en histoire moderne à l’université, [Etablissement 1], membre du Centre d’études des mondes moderne et contemporain (CEMMC) et de l,'[Etablissement 2] ,([Etablissement 2]), dont les recherches portent sur l’histoire des consommations et de l’alimentation en particulier, dans lequel il indique : "Les magasins de comestibles sont à, [Localité 3] à la veille de la Révolution des boutiques plutôt de luxe qui proposent de la vente au détail de denrées sélectionnées venues de différentes origines (des provinces françaises ou de l’étranger). Ce sont principalement des produits de conserve (salaisons, pâtés, fromages à pâte dure, fruits séchés, huile, sucre, olives, etc). On y retrouve des produits frais (viande, fromages et fruits frais). On est donc plutôt au XVIIIe et XIXe siècle sur des lieux de vente destinés à une clientèle aisée.

Mais le terme ensuite évolue au XXe siècle pour désigner tous les marchands qui vendent des choses qui se mangent (comestibles au sens large). (…) Donc, de mon point de vue, à partir du moment où vous vendez des denrées alimentaires, vous entrez dans la catégorie « marchand de comestible »".

La bailleresse ne produit aucun élément permettant de remettre en cause la nomenclature de 1933 ou l’analyse de Monsieur, [L], [N].

Dès lors, l’épicerie fine ainsi que la vente de charcuterie, la vente de pains, de produits de boulangerie et de pâtisserie ainsi que la vente de charcuterie et l’activité de fromager, celle-ci rentrant au demeurant dans l’activité de crémier autorisée par le contrat de bail, sont incluses dans l’activité de « marchands de comestibles ». Elles sont par ailleurs incluses dans celle « d’alimentation en général », dont il est constant qu’il s’agit d’un commerce de détail non spécialisé à prédominance alimentaire et qui n’interdit pas la vente de produits spécifiques ou régionaux.

S’agissant de l’exercice de l’activité de traiteur, de préparation culinaire et petite restauration, contestée par la locataire, la bailleresse produit à l’appui de ce qu’elle invoque :

* Des conclusions de la locataire de 2022 dans le cadre d’une autre procédure dans laquelle elle indique qu’elle "effectue le plus gros de ses ventes devant sa boutique pour les catégories

suivantes :

— La restauration ;

— L’aligot ;

— La viennoiserie."

* Quatre attestations de :

— Monsieur, [K] qui indique : « on pouvait consommer des plats préparés sur place et aussi achetés à emporter » ;

— Monsieur, [X] qui indique : "des tables étaient installées à l’intérieur du local. Il vendait aussi des plats à emporter préparés sur place. (…). C’était comme un petit bar à l’intérieur de consommation et dégustation" ;

— Madame, [E] qui indique : « des plats chauds préparés sur place qui pouvaient être consommés soit sur place (tables à l’intérieur soit à l’extérieur) » ;

— Madame, [Z] qui indique : « il était également possible d’acheter des plats chauds préparés sur place (…) les plats pouvaient être pris à emporter ou à déguster sur place ».

* Les factures produites par la locataire faisant apparaître que le stock de produits mis à disposition de la locataire comprenait des lots de 500 fourchettes à bois, 50 boîtes de fourchettes en plastiques et 50 boîtes de fourchettes crystal, 250 cuillères à glaces, 50 bols de sachets et 1.500 sachets sous vides. Par ailleurs, les factures de la centrale d’achat AFG mentionnaient l’achat en janvier 2021 de bols, de 50 gobelets en carton et de 150 barquettes, en janvier 2022 de 50 plateaux, 150 barquettes et en février 2022, de 200 boîtes et 2000 sachets sous-vides, ainsi que des pots de 1kg de crème fraîche.

* L’autorisation d’étalage délivrée à la locataire délivrée par la mairie de, [Localité 3] le 22 juin 2018 indique en tant que destinataire « SARL OGC12 RESTAURATION RAPIDE – SNACK ».

La S.A.R.L. OGC12, quant à elle, produit une facture en date du 31 janvier 2022 faisant apparaître la commande de 622 sandwiches, une facture en date du 12 juillet 2018 faisant apparaître la commande de produits congelés, de muffins, cannelés, clafoutis et salades de fruits ainsi qu’une facture du 1er mars 2018 faisant apparaître la commande de pains et de produits de boulangerie.

Elle produit également un procès-verbal de constat d’huissier en date du 22 novembre 2022 dans lequel l’huissier de justice constate que :

— la cuisine ne comporte « ni four, ni piano de cuisine, ni autre matériel permettant de préparer des plats à emporter, des pâtisseries, de la boulangerie, ou tout autre type de cuisine. » ;

— l’installation en gaz n’est pas raccordée,

— la présence d’une machine à mettre sous vide, d’une trancheuse à fromage, d’un four à micro-ondes, d’un petit réfrigérateur et d’une desserte.

Ces éléments sont confirmés par les photographies prises par l’huissier de justice.

Elle produit en outre des captures d’écran des sites de livraison UBER EAT et DELIVEROO sur lesquelles il est précisé : "Tous nos sandwichs sont élaborés par notre partenaire AFG, spécialiste des produits de terroir, à, [Localité 1]« . S’agissant de l’aligot et des planches AFG »prêt à déguster« , il est également précisé qu’il sont élaborés »par notre partenaire AFG spécialiste des produits de terroir, à, [Localité 1]".

Elle produit par ailleurs une attestation de son expert-comptable en date du 21 juin 2023 dans laquelle il atteste que :

• "Les comptes de la société présentent une activité d’achat et de revente de marchandises (denrées alimentaires). Il n’existe pas d’achats de matières premières.

• Il n’existe aucun contrat de crédit-bail ou de location de matériels destinés à une activité dite de cuisine ou de préparation, transformation de nourriture".

S’agissant des produits susvisés relevés par la bailleresse dans les factures, la S.A.R.L. OGC12 indique que les fourchettes et barquettes sont utilisées pour manger l’aligot à emporter, que les cuillères à glace et les gobelets en carton le sont pour le café des vendeurs, que les plateaux traiteurs et sacs sous vide sont destinés à l’emballage du fromage et de la charcuterie, que les boîtes de traiteurs sont utilisées pour les commandes de fromages et de charcuteries clients et qu’il est normal d’avoir de la crème fraîche chez un crémier.

Dès lors, au vu des pièces versées aux débats, force est de constater qu’il n’est nullement démontré que la S.A.R.L. OGC12 aurait exercée l’activité de traiteur, de préparation culinaire et petite restauration dans les locaux. Les attestations produites ne pouvant, en l’état, suffire à démontrer que la S.A.R.L. OGC12 ait exercé de la préparation sur place de repas, tout comme les autres pièces produites par cette dernière. Il n’est pas davantage démontré la dégustation sur place de plats préparés. Par ailleurs, la vente à emporter au travers de plateformes comme DELIVEROO et UBEREAT ne suffit pas à démontrer que la S.A.R.L. OGC12 exerce une activité de restauration, en ce qu’il y ait est expressément mentionné que les sandwichs, aligots et les planches étaient élaborés par leur partenaire « AFG ». Au demeurant cette modalité d’exploitation correspond à l’évolution des usages en matière de commerces d’alimentation générale.

Par ailleurs, l’activité « d’alimentation en général » et de « marchands de comestibles » inclut la revente de produits déjà transformés, et donc de sandwichs ou planches, plats cuisinés (aligots) dans un format individuel ou familial, produits alimentaires destinés à la consommation des particuliers ou des ménages, la vente de ce type de produits étant courante et conforme à l’évolution des usages en matière de commerces d’alimentation générale. Il s’ensuit que les activités visées dans le Kbis mais également dans la clause de destination autorisent la locataire à vendre des sandwichs ou planches mais également des plats cuisinés (aligots), non préparés sur place, à emporter et/ou commandés par internet et livrés en ce qu’ils constituent une modalité particulière d’exploitation de l’activité de « marchands de comestibles » combinée à celle « d’alimentation en général » ainsi que de crémerie et de glacier.

Ainsi, contrairement à ce que soutient la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY, la S.A.R.L. OGC12 était bien immatriculée pour les activités réellement exercées au sein des locaux loués à la date de la délivrance de la demande de renouvellement, activités au demeurant conformes à la clause de destination. La S.A.R.L. OGC12 avait donc droit au renouvellement du bail.

La S.C.I. SCI SELENA TIFFANY sera donc déboutée de sa demande tendant à voir dénier à la S.A.R.L. OGC12 le bénéfice du statut des baux commerciaux.

Décision du 25 Mars 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 22/03574 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWJLS

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

L’article L. 145-9 du code de commerce dispose que les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Par ailleurs, le 4ème alinéa de l’article L. 145-10 dispose que « Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »

En outre, l’article L. 145-59 du code de commerce dispose que « La décision du propriétaire de refuser le renouvellement du bail, en application du dernier alinéa de l’article L. 145-57, ou de se soustraire au paiement de l’indemnité, dans les conditions prévues au dernier alinéa de l’article L. 145-58, est irrévocable. »

Par ailleurs, aux termes de l’article 1184 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisferait point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

L’article L. 145-28 du code de commerce précise qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue et que, jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Le droit au maintien dans les lieux s’exerçant aux conditions et clauses du bail expiré, le preneur reste tenu de respecter les clauses et conditions du bail expiré.

Dès lors, la faute du locataire qui se maintient dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction peut être sanctionnée par la résiliation du bail non renouvelé, dit bail résiduel, à la date de la décision qui la prononce, et entraîner la déchéance de son droit au paiement de cette indemnité.

En l’espèce, la S.A.R.L. S.A.R.L. OGC12 a fait signifier le 17 mai 2021 à Monsieur, [O], [S], à Madame, [G], [S], à Madame, [M], [S] et à Madame, [P], [S] une demande de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er octobre 2021.

Par réponse signifiée le 9 août 2021, soit dans le délai légal de trois mois, Monsieur, [O], [S], à Madame, [G], [S], à Madame, [M], [S] et à Madame, [P], [S] ont accepté le renouvellement du bail.

Par acte d’huissier signifié à la S.A.R.L. OGC12 en date du 28 décembre 2021, la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY, venant aux droits de Monsieur, [O], [S], à Madame, [G], [S], à Madame, [M], [S] et à Madame, [P], [S], a exercé son droit d’option, portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction, sur le fondement des articles L. 145-57 et L. 145-14 du code de commerce.

Le bail commercial liant les parties a donc pris fin le 30 septembre 2021 à 24h00. Par ailleurs, la S.A.R.L. OGC12 a quitté les lieux le 31 mars 2023.

La S.C.I. SCI SELENA TIFFANY ne justifie pas, par ailleurs, avoir fait signifier à la S.A.R.L. OGC12 une quelconque mise en demeure, postérieurement à la délivrance de son refus de renouvellement avec offre de paiement d’une indemntité d’éviction, de cesser les infractions aux clauses et conditions du bail alléguées dans la présente instance, soit la violation de la clause de destination, de l’obligation d’entretien, de restitution des locaux en bon état et de restitution des locaux, de leurs équipements et de leurs améliorations en fin de bail, alors même que la locataire avait quitté les locaux et a ainsi privé cette dernière de la possibilité de remédier aux infractions reprochées.

Force est de constater que ce n’est que par conclusions notifiées par voie électronique le 30 janvier 2025 que la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY a pour la première fois sollicité la résiliation judiciaire du bail ainsi que la dénégation du droit de la S.A.R.L. OGC12 à la perception d’une indemnité d’éviction pour violations d’obligations essentielles du bail.

Au demeurant, au regard des développements précédents, force est de constater que la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY ne démontre pas de violation par la locataire de la clause de destination.

S’agissant de l’obligation d’entretien et de restitution des locaux, ces infractions concernant la toute fin du bail, ne peuvent en tout état de cause constituer des infractions suffisamment graves pouvant justifier la résiliation du bail et ne pourront donner lieu, le cas échéant, qu’à des dommages et intérêts, étant précisé que la demande de la bailleresse sur ce fondement sera examinée ci-après.

Il résulte de ces éléments que la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY n’est pas fondée à invoquer une quelconque résiliation judiciaire du bail résiduel et déchéance subséquente du droit de sa locataire à la perception d’une indemnité d’éviction.

En conséquence, il convient de débouter la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY de sa demande reconventionnelle de résiliation judiciaire du bail et de déchéance du droit de la S.A.R.L. OGC12 au maintien dans les lieux et à la perception d’une indemnité d’éviction.

Sur la fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation

La S.A.R.L. OGC12 sollicite la fixation de l’indemnité d’éviction à la somme à titre principal de 910.000 euros et à titre subsidiaire à la somme de 810.000 euros et la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 5.605,09 euros par trimestre. Elle sollicite à titre infiniment subsidiaire la désignation d’un expert judiciaire et que la locataire soit condamnée sous astreinte à verser la consignation. Elle demande, enfin, la condamnation de la bailleresse à lui verser une provision à valoir sur l’indemnité d’éviction d’un montant de 500.000 euros.

La S.C.I. SCI SELENA TIFFANY sollicite à titre principal que l’indemnité d’éviction soit fixée à la somme de 126.720 euros dont 15.325 euros sur présentation des factures justificatives, un transfert du fonds de commerce étant envisageable. Elle sollicite, à titre subsidiaire, en cas de perte de fonds, de fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 231.230 euros. S’agissant de l’indemnité d’occupation, elle demande qu’elle soit fixée à la somme de 43.223,46 euros. Elle sollicite à titre infiniment subsidiaire la désignation d’expert judiciaire.

Selon l’article L. 145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Par ailleurs, l’article L. 145-28 du même code prévoit qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Les articles 143 et 144 du code de procédure civile disposent par ailleurs que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

En l’espèce, il a été mis fin au bail liant les parties à effet au 30 septembre 2021 à 24h00.

Dès lors, le refus de renouvellement signifié par la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY ouvre droit au profit de la S.A.R.L. OGC12 , d’une part, en vertu de l’article L. 145-14 du code de commerce, à une indemnité d’éviction, et d’autre part, selon l’article L. 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité.

En outre, le maintien dans les lieux de la locataire jusqu’au 31 mars 2023 justifie, d’après l’article L. 145-28 précité, le versement à la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY d’une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2021 jusqu’au 31 mars 2023.

Néanmoins, en l’état des pièces versées aux débats et de l’argumentation des parties, le tribunal ne dispose pas des éléments suffisants pour fixer ces indemnités, les divers rapports d’expertise non judiciaire unilatérale communiqués aboutissant à des évaluations discordantes ; il convient donc avant dire droit sur ces points d’ordonner une expertise dans les termes du dispositif ci-après, aux frais avancés de la locataire, demanderesse, étant observé que si cette consignation était mise à la charge de la bailleresse, comme réclamé par la locataire, le refus de la bailleresse de s’acquitter du montant de cette provision entraînerait automatiquement la caducité de la mesure d’expertise, ce qui nuirait aux intérêts de la locataire.

Il sera donc sursis à statuer sur les demandes de fixation de l’indemnité d’éviction et d’occupation formulées par les parties. Ce sursis à statuer s’appliquera également à la demande de dommages et intérêts formée par la locataire. En effet, l’indemnité d’éviction a pour objet d’indemniser l’intégralité du préjudice causé par le défaut de renouvellement, de sorte qu’il reviendra à la S.A.R.L. OGC12 de faire valoir tout poste de préjudice spécifique devant l’expert.

Décision du 25 Mars 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 22/03574 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWJLS

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige ».

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, « le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ».

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’ est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion. La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’éviction

La S.A.R.L. OGC12 sollicite la condamnation de la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY à lui verser la somme de 500.000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’éviction.

La S.C.I. SCI SELENA TIFFANY s’y oppose en indiquant qu’il existe un doute certain sur le quantum du montant éventuellement alloué. Elle fait valoir que les deux parties ont produit des rapports d’expertise amiables qui diffèrent de plus de 400 %.

La S.C.I. SCI SELENA TIFFANY a, par acte d’huissier en date du 28 décembre 2021 signifié à la S.A.R.L. OGC12, exercé son droit d’option, portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction, sur le fondement des articles L. 145-57 et L. 145-14 du code de commerce. Ce droit d’option étant irrévocable en application des dispositions de l’article L.145-59 du code de commerce, la bailleresse n’est donc plus recevable à exercer le droit de repentir que lui accorde l’article L.145-58 du code de commerce.

Il résulte de ce qui précède que la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY est tenue en suite de l’éviction de la S.A.R.L. OGC12 des locaux, objets du bail liant les parties, de lui verser une indemnité d’éviction.

Compte tenu du caractère certain de l’obligation d’indemnisation de la bailleresse, la S.A.R.L. OGC12 est bien fondée à solliciter une provision à valoir sur le montant de l’indemnité d’éviction.

La S.C.I. SCI SELENA TIFFANY propose, dans ses écritures, que le montant de l’indemnité d’éviction soit fixé à la somme de 126.720 euros en cas de transfert de fonds et à la somme de 231.320 euros en cas de perte de fonds. La bailleresse produit un rapport d’expertise amiable de CUSHMAN&WAKEFIELD qui propose de fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 131.325 euros ainsi qu’un rapport de Monsieur, [H], [C] qui propose de la fixer à la somme de 126.720 euros en cas de transfert de fonds et à la somme de 231.230 en cas de perte de fonds.

La locataire, quant à elle, produit un rapport de Monsieur, [Q], [R] qui propose de fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 595.000 euros et un rapport de Monsieur, [D], [W] qui propose de la fixer à la somme de 910.900 euros.

Enfin, la bailleresse sollicite que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 43.223,46 euros et la locataire à la somme de 5.605,09 euros par trimestre. Dès lors, la bailleresse propose, après éventuelle compensation avec l’indemnité d’occupation, de verser une somme minimum de 83.496,54 euros (126.720 – 43.223,46).

Ces éléments justifient de condamner la bailleresse à verser à la locataire la somme de 80.000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’éviction.

Sur les frais de remise en état

La S.C.I. SCI SELENA TIFFANY soutient que les locaux ont été restitués dans un état sale et dégradé ; que la locataire a démonté et emporté les équipements permettant le chauffage des locaux ainsi que le monte-charge les rendant immédiatement impropres à leurs usages et l’obligeant à financer une nouvelle installation de ces équipements et qu’elle a déposé l’ensemble de ses aménagements et améliorations. Elle fait valoir que la locataire n’a pas respecté ses obligations d’entretien, de restitution des locaux et accessions et qu’il lui revient de prendre en charge les coûts liés à la remise en état, au nettoyage des locaux et à la réinstallation des équipements, soit un montant total de 31.900 euros hors taxes.

La S.A.R.L. OGC12 s’y oppose. Elle fait valoir qu’aucun état d’entrée dans les lieux n’avait été effectué ; que le bail ne prévoit pas que la vétusté serait à la charge de la locataire et qu’aucun justificatif des sommes réclamées n’est produit.

L’article L. 145-40-1 du code de commerce dispose que "Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil."

L’article 1730 du code civil dispose que « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

Les articles 1731 et 1732 du même code énoncent que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 1755 du même code rappelle qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Il résulte de la combinaison des articles 1147 et 1149 du code civil, dans leur rédaction applicable au présent contrat, 1732 du même code, et du principe de la réparation intégrale du préjudice, que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses. Tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition.

Ainsi, l’inexécution des réparations par le locataire ne saurait suffire à fonder une condamnation à payer au bailleur des dommages-intérêts équivalents au coût de la remise en état des locaux, sans qu’il soit constaté un préjudice pour le bailleur résultant de la faute contractuelle du preneur.

Sur les manquements de la locataire relatifs à l’état des locaux restitués

En l’espèce, le bail commercial stipule que la locataire devra prendre les lieux loués dans l’état où ils sont actuellement et qui font 1'objet d’un procès-verbal descriptif contradictoire révélant la présence d’étais en sous-sol à raison de désordres affectant l’immeuble et relatant également d’importantes fissurations affectant le sol de la boutique. Le bail stipule également que la locataire devra jouir des lieux loués en bon père de famille, de les entretenir en bon état de réparations locatives de toute espèce pendant le cours du présent bail et les rendre tels à son expiration.

Par ailleurs, le bail commercial stipule que « tous embellissements qui auraient pu être exécutés resteront, en fin de bail, sans indemnité, la propriété des bailleurs si mieux qu’ils n’aiment que les lieux soient rétablis dans leur état primitif ».

Il n’est pas contesté qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été effectué, seul un constat d’état des lieux de sortie ayant été effectué.

Dès lors, aux termes des articles 1731 et 1732 du code civil, la S.A.R.L. OGC12 est présumée, faute de preuve contraire, avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives, et doit les rendre en bon état.

Dans son procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie contradictoire en date du 31 mars 2023, l’huissier instrumentaire note :

— S’agissant de la devanture : "La devanture se compose de deux vitrines ainsi qu’une double porte battante vitrée avec une imposte vitrée, en bon état.

Au pied des vitrines, présence d’une margelle.

Celle-ci est endommagée au pied de la porte face gauche.

À hauteur de cette même porte, le nez de marche est abîmé.

Au pied de la vitrine face droite, le nez de la margelle est endommagé.

Au niveau du fronton, une enseigne rectangulaire « Alimentation Malesherbes ».

Celle-ci est en état d’usage et abîmée.

En partie supérieure, un bardage en bois en état d’usage avec la présence de fixations en partie supérieure.

Au niveau inférieur gauche du bardage bois situé au-dessus de l’enseigne, se trouvent deux ouvertures de forme carrée pratiquées sur la façade chacune protégée par un soupirail.

De chaque côté des vitrines se trouve une prise triphasée à laquelle est raccordé un câble qui s’enfonce dans le soupirail.

Les deux soupiraux sont pourvus de grille.

Celle du soupirail face gauche est enfoncée et présente des traces d’enduit."

— S’agissant du rez-de-chaussée : "Le sol carrelé est en état d’usage et sale.

En partie centrale, présence d’un enfoncement.

Un autre enfoncement et des carreaux sont abîmés à proximité de la porte palière face donnant sur les parties communes de l’immeuble.

Un enfoncement et des percements à proximité des deux battants donnant sur rue.

Au pied du mur de gauche en entrant depuis la rue, le carrelage présente une trace de dépose avec des salissures jaunes.

En périphérie de la trémie desservant le sous-sol, le carrelage au sol est endommagé.

Les murs sont recouverts de peinture en état d’usage.

Ces derniers présentent des salissures ainsi que des traces de dépose en soubassement de l’ensemble des murs.

Au droit de la porte palière desservant les parties communes de l’immeuble, des percements sont à noter.

Au niveau du linteau de cette porte, des traces de dépose avec deux percements chevillés ainsi que trois câbles électriques à nu qui sortent.

Au droit de la porte desservant la trémie du monte-charge, deux morceaux de plinthe sont manquants.

À gauche en entrant, des traces d’enduit sont visibles à plusieurs endroits sur le mur.

Une partie du mur en soubassement de (sic)est recouverte d’un enduit.

En partie supérieure des vitrines donnant sur la rue, l’encoffrement présente des traces de reprise ainsi que de multiples percements.

Chacune des deux vitrines est pourvue d’un rideau électrique qui est en état de fonctionnement.

Les deux portes sur rue sont pourvues d’un rideau électrique en état de fonctionnement.

À hauteur de ce dernier rideau au-dessus des portes d’entrée, le coffre est déboîté et ouvert.

Au droit de la vitrine face droite, une partie du doublage mural est manquante.

A gauche des deux portes donnant sur rue, une partie du doublage mural est manquant, laissant apparaître une descente laquelle présente des traces de rouille.

En soubassement du mur droite, six prises.

En soubassement du mur face, trois prises.

À gauche de la porte donnant sur les parties communes de l’immeuble, deux interrupteurs dont un qui commande les points lumineux ainsi que les plafonniers.

En soubassement du mur gauche en entrant, je note quatre percements.

À gauche de la porte desservant l’escalier menant au sous-sol, une prise.

À gauche de la porte desservant l’arrière-boutique, un tableau de répartition électrique.

En partie supérieure du mur face, des fils électriques reliés à des dominos sont sortants.

Au niveau des portes desservant le sous-sol ainsi que le monte-charge, de multiples percements sont notés ainsi que deux ouvertures dans le mur.

Sur l’ensemble de cette pièce, un faux plafond, recouvert de peinture blanche, accueillant 38 plafonniers en état de fonctionnement.

Je constate que certains de ces plafonniers diffusent une lumière froide, et d’autres diffusent une lumière chaude.

Absence point lumineux en applique murale.

Je constate l’absence de monte-charge.

Monsieur, [KR] déclare que ce dernier a été déposé.

Une petite mezzanine inaccessible se trouve au-dessus de la trémie du sous-sol.

S’y trouve un réseau d’alimentation et d’évacuation en eau non raccordé.

A hauteur de cette dernière se trouve un boîtier fibre.

Un câble électrique est pendant.

Hormis la poutre gauche en entrant et la poutre en fonte face en entrant, je ne constate aucune autre poutre visible.

Je constate l’absence de radiateur ou convecteur."

— S’agissant du sous-sol : "Présence d’un escalier menant au sous-sol.

L’escalier est en mauvais état.

Les marches sont abîmées.

Le sous-sol est décloisonné.

Le sol est en mauvais état.

Des traces d’eau au pied du mur droite en bas de l’escalier.

(…)Deux néons en état de fonctionnement."

— S’agissant de l’arrière boutique : "Au fond de ce local, une porte battante dessert une arrière-boutique.

Le battant y donnant accès est dépourvu de poignées, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur.

Les parements sont recouverts d’une peinture blanche en état d’usage avec des salissures en soubassement.

Sur la face côté local, un enfoncement à hauteur d’homme.

Le sol carrelé est en état d’usage.

Celui-ci est sale le long du mur face en entrant.

Les murs sont recouverts d’un carrelage blanc en bon état général.

Il est noté des traces de dépose ainsi que de multiples percements avec chevilles.

Huit percements sur le mur de gauche.

Le long du mur face 17 percements avec chevilles, quatre prises indépendantes, un bloc de deux prises, ainsi qu’un bloc accueillant une prise et un interrupteur.

En partie supérieure, un point lumineux dont le cache est fêlé.

Sur le mur opposé, huit percements sont notés dont six avec des chevilles, ainsi que deux traces de rebouchage et deux prises.

(…)

En partie supérieure du mur de gauche, présence d’un encoffrement sans ouverture possible.

Sur la face extérieure de cet encoffrement, je constate une trace de dépose avec de petits percements et un gros percement. (…)".

— S’agissant des WC : "(…).

L’accès s’effectue par une porte qui s’ouvre et se ferme correctement.

Le verrou intérieur est en état de fonctionnement.

La poignée est en état de fonctionnement mais elle est branlante.

Les parements sont en état d’usage et présentent des salissures.

Le carrelage au sol est en état d’usage et sale.

Les murs sont recouverts de peinture blanche en état d’usage.

Des salissures sont visibles en proximité de l’interrupteur.

Sur la gauche au-dessus du siège WC, une trace de dépose avec six percements.

À l’angle des murs face et droite, une descente le long de laquelle, de la mousse expansive est visible sur toute la hauteur.

Le plafond recouvert de peinture blanche est en bon état.

Le point lumineux existant est en bon état et en état de fonctionnement.

Présence d’un siège WC en état d’usage.

La chasse d’eau ne fonctionne pas.

La cuvette est bouchée par du papier toilette."

Décision du 25 Mars 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 22/03574 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWJLS

— S’agissant de la chambre de service : "(…).

« Le parquet au sol stratifié est en bon état.

Les murs sont recouverts de toile de verre et de peinture blanche en bon état.

Sur le mur de gauche en entrant des traces de dépose ainsi que des salissures sont cependant visibles en soubassement.

Il est noté de nombreux percements avec des chevilles en partie supérieure de ce même mur et sur le mur opposé à la fenêtre.

Le plafond est recouvert de toile de verre et de peinture en bon état.

Une fenêtre à deux vantaux dont les parties vitrées sont en bon état.

Présence de traces d’infiltration sur l’encadrement en soubassement.

(…)

À droite en entrant, un coin cuisine dans lequel le sol carrelé est en bon état.

Une barre de seuil en bon état.

Au niveau des murs, une crédence carrelée en bon état.

Les murs sont recouverts d’une toile de verre et d’une peinture blanche en bon état.

Le plafond est recouvert d’une peinture blanche sur toile de verre en bon état.

(…) Le tout est pourvu d’un robinet mitigeur en bon état et en état de fonctionnement.

Deux plaques électriques en état d’usage, qui sont en état de fonctionnement.

Une hotte de marque CATA en état de fonctionnement.

Elle est pourvue d’un point lumineux en état de fonctionnement.

En partie supérieure, deux portes desservent des placards, lesquelles sont sales à l’intérieur et en état d’usage.

En soubassement de l’évier, deux portes chacune pourvue d’une poignée.

Un placard pourvu d’une porte en état d’usage.

Au niveau du linteau de la fenêtre, présence d’une tringle en bois.

Au niveau du coin cuisine, un spot pourvu de deux points lumineux, dont une ampoule est manquante.

Dans la chambre, un plafonnier pourvu de quatre points lumineux en état de fonctionnement.

Je constate l’absence de radiateur ou convecteur."

Au vu de ces éléments, force est de constater que les locaux n’ont pas été restitués en bon état de réparations locatives, étant relevé que leur état d’usage voire parfois dégradé et sale est justifié par les photographies annexées à l’état des lieux de sortie et ne sont pas la simple conséquence, comme le soutient la locataire, de la vétusté.

Par ailleurs, la S.A.R.L. OGC12 a violé la clause d’accession stipulée dans le bail en ne laissant pas sur place les radiateurs mais également le monte-charge, qui profitaient aux lieux loués et contribuaient à valoriser celui-ci.

Ainsi, la S.A.R.L. OGC12 a commis des manquements susceptibles d’engager sa responsabilité civile contractuelle envers la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY.

Sur le préjudice de la bailleresse et le lien de causalité

La bailleresse produit 2 devis :

* Un devis d’un montant de 12.000 euros T.T.C. pour la remise en état des locaux (rez-de-chaussée et 6ème étage) qui comprend :

« Dans le local du RDC :

— Nettoyage des murs et sols

— Reprise des trous et carreaux endommagés

— Démantèlement du cadre du monte-charges

Dans le local du 6ème étage :

— Nettoyage des murs et sols

— Reprise des trous et carreaux endommagés

— Dépose de la kitchenette".

* Un devis d’un montant de 16.680 euros T.T.C. pour l’achat et l’installation des équipements de climatisation/chauffage dans le local du rez-de-chaussée. Ce devis précise "Il s’agit de traiter en mode rafraîchissement et chauffage vos bureaux composés de 3 modules au RDC ainsi qu’un

accueil et une salle de réunion au sous-sol.

Les contraintes thermiques et architecturales constatées nous conduisent à vous proposer l’implantation d’un système micro DRV de marque MITSUBISHI associé à un gainable et un mural.

Le groupe moto condenseur sera disposé sur châssis en partie haute façade avec grille de refoulement et aspiration (HORS LOT) et coffrage accessible.

Les liaisons frigorifiques et électriques chemineront jusqu’aux différents points d’implantation des unités de soufflage.

Un réseau de gaines souple permettra le cheminement de l’air traité par diffuseurs harmonieusement disposés en faux plafond. Une grille de reprise est prévue au regard de l’unité gainable et trappes de visite (HORS LOT)."

Néanmoins, elle ne produit aucun devis à l’appui de sa demande s’agissant de l’achat et l’installation des équipements de chauffage retirés ainsi que le monte-charge au rez-de-chaussée pour un montant de 8.000 euros H.T.

Au demeurant, force est de constater que la bailleresse ne fait état d’aucune suite qui aurait été donnée à ces devis, aucune facture n’étant fournie.

En outre, comme rappelé ci-dessus, au regard des stipulations du contrat de bail et faute d’état des lieux d’entrée, la bailleresse pouvait uniquement exiger de sa locataire que le bien loué lui soit restitué dans un bon état d’entretien. Or, le devis produit par celle-ci notamment s’agissant des équipements de climatisation/chauffage prévoit une rénovation complète de ces équipements, alors qu’il n’est pas démontré, faute d’état des lieux d’entrée, qu’ils étaient à l’état neuf lors de l’entrée des lieux de la locataire et ne permet donc pas d’identifier les travaux pouvant être mis à la charge de la locataire.

Par ailleurs, la bailleresse ne démontre nullement la réalité d’un préjudice. Elle n’établit ainsi pas, par exemple, le caractère défavorable ou moins avantageux des conditions de la relocation du fait des dégradations alléguées.

Or, l’inexécution des réparations par le locataire ne saurait suffire à fonder une condamnation à payer au bailleur des dommages-intérêts équivalents au coût de la remise en état des locaux, sans qu’il soit constaté un préjudice pour le bailleur résultant de la faute contractuelle du preneur.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formée par la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY de dommages-intérêts au titre de la remise en état des locaux. Sa demande de compensation judiciaire avec le montant de l’indemnité d’éviction dont elle serait redevable, est donc devenue sans objet.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

La locataire sollicite la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 5.312,47 euros.

La bailleresse sollicite, quant à elle, la conservation du dépôt de garantie au regard de l’état déplorable de restitution des locaux, de la violation des droits et de la clause d’accession.

Le dépôt de garantie est une somme versée par le preneur en vue d’assurer le bailleur de la bonne exécution des obligations découlant du bail. Il est restitué au preneur lors de la restitution des lieux, sous réserve des compensations pouvant être effectuées avec les sommes dont le preneur pourrait être débiteur au titre notamment de loyers impayés ou de réparations locatives.

Force est de constater que ni le bail commercial du 19 juillet 1993, ni le bail en renouvellement du 17 juin 2004, ni enfin celui du 9 octobre 2014 ne prévoient que le bailleur est en droit de conserver le dépôt de garantie du locataire à quelque titre que ce soit.

Au demeurant, la locataire n’étant en l’état redevable d’aucune somme, la bailleresse n’est pas fondée à conserver le montant du dépôt de garantie et sera condamnée à le restituer à la locataire.

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire sera renvoyée à la mise en état dans les termes du dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY de sa demande tendant à voir dénier à la S.A.R.L. OGC12 le bénéfice du statut des baux commerciaux,

DEBOUTE la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY de sa demande de résiliation judiciaire tendant à voir dénier à la S.A.R.L. OGC12 le droit à perception d’une indemnité d’éviction,

DEBOUTE la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY de sa demande de condamnation de la S.A.R.L. OGC12 au titre des travaux de remise en état,

DECLARE sans objet la demande de compensation de la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY entre l’indemnité d’éviction et les travaux de remise en état,

DEBOUTE la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY de sa demande de conservation du montant du dépôt de garantie,

CONDAMNE la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY à verser à la S.A.R.L. OGC12 la somme de 5.312,47 euros, correspondant au montant du dépôt de garantie versé par la locataire,

DIT que le bail commercial liant la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY et la S.A.R.L. OGC12 portant sur des locaux situés sis, [Adresse 2] à, [Localité 2] a pris fin le 30 septembre 2021 à 24h00 par l’effet de la demande de renouvellement signifiée à la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY le 17 mai 2021,

DIT que le refus de renouvellement signifié à la S.A.R.L. OGC12 a ouvert droit au profit de la S.A.R.L. OGC12 au paiement d’une indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce, et au profit de la bailleresse, la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY , au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera due à compter du 1er octobre 2021, pour les locaux objets du bail,

CONDAMNE la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY à verser à la S.A.R.L. OGC12 la somme de 80.000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’éviction,

SURSOIT à statuer sur les autres demandes des parties de fixation de l’indemnité d’éviction et d’occupation ainsi que sur la demande de dommages et intérêts formulée par la S.A.R.L. OGC12,

Avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, ordonne une mesure d’expertise judiciaire et commet en qualité d’expert :

Madame, [I], [U],

[Adresse 3] -, [Localité 4],

[XXXXXXXX01] -, [Courriel 1]

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire :

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1°) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2°) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

3°) de déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail depuis le 1er octobre 2021 jusqu’à leur libération effective,

* à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicables à la date d’effet du congé,

* tenter de concilier les parties,

DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l’expert au plus tard le jour de la première réunion d’expertise,

DIT que lors de la première réunion d’expertise, l’expert devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible du dépôt du rapport, et qu’à l’issue de cette première réunion, il adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui il pourra demander, en cas d’insuffisance de la provision allouée, la consignation d’une provision complémentaire,

FIXE à la somme de 6.000 (six mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la S.A.R.L. OGC12 à la régie du tribunal judiciaire de Paris ,([Localité 5],, [Adresse 4]) au plus tard le 25 juin 2026,

DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

DIT que l’expert commencera ses opérations d’expertise dès qu’il sera averti par le greffe du présent tribunal de la consignation de la provision à valoir sur sa rémunération,

DIT qu’il sera procédé aux opérations d’expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

RAPPELLE que l’expert devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

RAPPELLE que l’expert devra procéder personnellement aux opérations d’expertise,

DIT que l’expert aura la faculté de s’adjoindre tout sapiteur ou spécialiste de son choix dans une autre spécialité que la sienne, à charge pour lui d’en informer préalablement le juge chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur ou du spécialiste à son rapport, étant précisé que si le sapiteur ou spécialiste n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert,

DIT que l’expert devra communiquer (par voie électronique, en cas d’accord) un pré-rapport de ses opérations à l’ensemble des parties en leur impartissant un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’il n’a reçu aucun dire,

DIT que l’expert déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe de la 18ème chambre – 3ème section du tribunal judiciaire de Paris, et qu’il en délivrera copie aux parties,

DIT que l’expert adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération conformément aux dispositions de l’article 173 du code de procédure civile, et qu’il mentionnera l’ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

FIXE au 25 mars 2027 la date maximale du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises,

DÉSIGNE le juge de la mise en état en qualité de juge chargé du contrôle des expertises, auquel l’expert fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission dans le délai prescrit,

DIT qu’en cas de refus de sa mission, d’empêchement ou de retard injustifié de l’expert, il sera pourvu à son remplacement, d’office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,

DONNE injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Monsieur, [HV], [T],

[Adresse 5] -, [Localité 2],

[XXXXXXXX02] -, [Courriel 2]

DIT que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,

DIT qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

DIT que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

DIT qu’à l’issue du rendez-vous d’information, devant intervenir dans le délai de deux mois à compter de la transmission aux parties de son pré-rapport par l’expert judiciaire, dans l’hypothèse où l’une et/ou l’autre des parties refuserai(en)t le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de l’une et/ou de l’autre des parties dans le délai fixé par la médiatrice :

DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

DIT qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

RAPPELLE que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros,

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée de la 18ème chambre – 3ème section du 9 septembre 2026 à 11h30 pour vérification du versement de la consignation,

RAPPELLE que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RÉSERVE les dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 25 Mars 2026

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA