TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Jean FOIRIEN ; Monsieur [K] [E] [J]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05418 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6AH2

N° MINUTE :

1-2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 04 juin 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS MAVILLE IMMOBILIER dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par Maître Jean FOIRIEN de l’AARPI AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #U0008

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [E] [J], demeurant [Adresse 8]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 mars 2025

Délibéré le 04 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juin 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 04 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05418 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6AH2

EXPOSE DU LITIGE

M. [K] [E] [J] est propriétaire des lots n°21, 22, 23, 24, 25, 26, 30 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 10], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice la société MAVILLE IMMOBILIER, a assigné M. [K] [E] [J] devant le tribunal judiciaire de PARIS par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2024 en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

—  2653,31 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 octobre 2022,

—  470 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  2500 euros de dommages et intérêts,

—  1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 20 mars 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Au soutien de ses prétentions, il a fait valoir que M. [K] [E] [J] ne payait pas régulièrement les appels de charges, ce qui entraînait pour lui des difficultés de gestion.

M. [K] [E] [J] a expliqué avoir établi un échéancier avec la société MAVILLE IMMOBILIER en juin 2024 et ne plus avoir que 1000 euros à payer, précisant avoir opéré plusieurs virements récents. Il a stipulé avoir de faibles ressources et ne pas avoir pu régulièrement payer ses charges.

La décision a été mise en délibéré au 4 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré autorisée du 27 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a communiqué un décompte actualisé à la date du 4 mars 2025. Il a sollicité la condamnation de M. [K] [E] [J] à payer la somme de 1940,31 euros sur le fondement des articles 1103 et suivants du code civil, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les autres demandes étant maintenues dans les termes de l’assignation.

En réponse le 28 mars 2025, M. [K] [E] [J] a indiqué contester le montant demandé et a fait part d’un paiement en date du 1er mars 2025 ne figurant pas sur le décompte du demandeur. Il a joint un décompte actualisé au 26 mars 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, il sera indiqué que la note en délibéré n’a été autorisée que pour l’envoi d’un décompte actualisé et non pour que soient faites de nouvelles demandes. Le demandeur sollicite en effet dans sa note en délibéré la condamnation de M. [K] [E] [J] au paiement de 1940,31 euros selon son décompte joint, qui inclut les appels de charges et travaux jusqu’au 1er trimestre 2025 inclus alors que sa demande à l’audience portait sur le paiement des charges jusqu’au 1er trimestre 2024. Il ne sera ainsi pas tenu compte de cette nouvelle demande.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— une attestation de propriété concernant l’immeuble ainsi qu’un certificat de la direction générale des finances publiques, relatifs aux lots n°21, 22, 23, 24, 25, 26 et 30,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er trimestre 2021 au 1er trimestre 2024,

— les balances comptables du 1er trimestre 2019 au 4ème trimestre 2020,

— les régularisations de charges 2020, 2021 et 2022,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 13 mars 2019, 18 novembre 2020, 5 octobre 2021, 13 juin 2022 et 9 juin 2023 comportant:

o approbation des comptes des exercices 2020, 2021, 2022, 2023,

o vote des budgets prévisionnels 2020, 2021, 2022, 2023, 2024,

o vote des travaux suivants : structure appartement 4ème (Assemblée générale du 18 novembre 2020, résolution 12), débarras encombrants (Assemblée générale du 9 juin 2023, résolution 16),

— un certificat de non recours desdites assemblées générales,

— un état récapitulatif de la créance au 4 mars 2025,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, le décompte en date du 4 mars 2025 du demandeur fait apparaître quatre paiements de 250 euros effectués par le défendeur le 28 février 2025. Le décompte de ce dernier fait apparaître en plus deux paiements de 250 euros en date du 1er mars 2025, un paiement de 250 euros en date du 3 mars 2025 et un paiement de 410,31 euros en date du 11 mars 2025. Tous ces paiements sont antérieurs à la date d’audience et il en sera tenu compte.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par les parties, la créance du demandeur est établie à hauteur de 493 euros selon décompte arrêté au 11 mars 2025 (du 1er trimestre 2019 au 1er trimestre 2024 inclus), soustraction faite des frais de procédure et frais nécessaires.

Il est rappelé que cette somme ne prend pas en compte les appels de charges et travaux postérieurs au 1er trimestre 2024 et ne reflète ainsi pas nécessairement la créance actuelle du demandeur envers le défendeur.

Au regard des paiements effectués par M. [K] [E] [J] depuis juin 2024 s’imputant sur la dette la plus ancienne, cette somme portera intérêts à compter de l’assignation et non de la mise en demeure du 27 octobre 2022.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, les frais sollicités s’élèvent à la somme de 470 euros se décomposant comme suit :

—  350 euros de frais de mises en demeure et relances en date des 24 mars 2020, 30 mars 2020, 19 août 2021, 27 octobre 2022 et 23 janvier 2023,

—  120 euros d’honoraires.

M. [K] [E] [J] n’a pas contesté ces sommes et il sera condamné à payer 470 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que M. [K] [E] [J] n’a pas payé ses charges de copropriété du 1er janvier 2019 au mois de juin 2022, puis de juin 2022 jusqu’en juin 2024. Toutefois, au regard des paiements réalisés depuis par M. [K] [E] [J] qui souhaite apurer sa dette, il ne sera pas condamné à payer de dommages et intérêts.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1800 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Si un échéancier a été conclu entre les parties en juin 2024, l’instance s’est toutefois avérée nécessaire dans la mesure où il ressort des décomptes produits que M. [K] [E] [J] n’a pas respecté l’échéancier entre le mois d’août 2024 à janvier 2025.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [K] [E] [J] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ([Adresse 7]), représenté par son syndic en exercice la société MAVILLE IMMOBILIER les sommes de:

—  493 euros selon décompte arrêté au 11 mars 2025 (du 1er trimestre 2019 au 1er trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  470 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]) de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [K] [E] [J] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice la société MAVILLE IMMOBILIER, la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [K] [E] [J] aux dépens de la présente instance

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 juin 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier, La juge