TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 NOVEMBRE 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/11389 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2GO2

N° de MINUTE : 25/01410

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU BATIMENT C DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 3] (SYNDICAT SECONDAIRE), représenté par son syndic, la société GTF, SA

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître [N], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0208

C/

DEFENDEUR

S.C.I. PANTIN INVEST FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Stéphanie DELACHAUX de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0274

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 06 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. PANTIN INVEST FRANCE est propriétaire de divers lots au sein du bâtiment C de l’immeuble situé [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 21 novembre 2024, le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment C de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la S.A. GTF, a fait assigner la S.C.I. PANTIN INVEST FRANCE devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de :

— condamner la S.C.I. PANTIN INVEST FRANCE à lui payer la somme de 68 501,75 euros au titre des charges de copropriété impayées et la somme de 864,81 euros au titre des frais de recouvrement exposés par la copropriété pour la période allant du 1er octobre 2023 au 25 octobre 2024 (appel du 4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

— condamner la S.C.I. PANTIN INVEST FRANCE à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner la S.C.I. PANTIN INVEST FRANCE à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’audience d’orientation du 6 mai 2025, la présidente a ordonné la clôture de l’instruction, et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 6 octobre 2024.

La S.C.I. PANTIN INVEST FRANCE a constitué avocat le 4 juin 2025 et, par conclusions notifiées par RPVA le même jour, sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture.

Par ordonnance du 11 juin 2025, le juge de la mise en état a rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture, après avoir relevé qu’il n’était pas démontré que la SCI PANTIN INVEST FRANCE ne se serait vue remettre l’assignation que début mai 2025 alors que le commissaire de justice atteste l’avoir remise le 21 novembre 2024 à son comptable, qu’il n’était pas davantage démontré que le conseil de la défenderesse n’aurait été destinataire du RG de la présente procédure que quelques heures avant l’audience d’orientation du 6 mai 2025, et qu’en tout état de cause la SCI PANTIN INVEST FRANCE ne s’était constituée que le 4 juin 2025 soit près d’un mois après l’audience d’orientation.

À l’audience de plaidoirie (juge unique) du 6 octobre 2024, la décision a été mise en délibéré au 24 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment C de l’immeuble situé [Adresse 4]) verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la S.C.I. PANTIN INVEST FRANCE sur les lots n°3, 6015 à 6029, 6046 à 6056, 6062 à 6068, 6130, 6181 à 6201, 6218 à 6231, 6240 à 6253, 6260 à 6275, 6282 à 6294, 6271, 6123 à 6125, 6127 à 6138, 6153 à 6168, 6005, et 6126,

— le décompte de la créance réclamée arrêté au 5 novembre 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 68 501,75 euros au titre des charges de copropriété impayées (après déduction par le demandeur des frais de recouvrement exposés pour un montant total de 864,81 euros),

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 6 avril 2022, 3 juillet 2023, et 23 mai 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— les appels de fonds adressés à la S.C.I. PANTIN INVEST FRANCE sur la période allant du 1er octobre 2023 au 1er octobre 2024 inclus.

L’examen de ces pièces permet d’établir que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 5 novembre 2024 s’élève à la somme de 68 501,75 euros – étant observé que si le décompte produit en demande débute avec un solde débiteur de 15 712,01 euros à la date du 30/09/2023, cette somme se trouve néanmoins apurée par le règlement de ce montant effectué le 03/10/23 par la société défenderesse.

De son côté, la S.C.I. PANTIN INVEST FRANCE ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, la S.C.I. PANTIN INVEST FRANCE sera condamnée à payer au syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment C de l’immeuble situé [Adresse 4]) la somme de 68 501,75 euros au titre des charges de copropriété impayées échues 1er octobre 2023 et le 1er octobre 2024 (appels 4ème trimestre 2024 inclus), suivant décompte arrêté au 5 novembre 2024.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024, date de signification de l’assignation.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, l’examen des pièces produites par le syndicat des copropriétaires fait apparaître que plusieurs des frais au titre desquels il sollicite la condamnation de la S.C.I. PANTIN INVEST FRANCE sur le fondement de l’article 10-1 susvisé n’apparaissent pas à la fois nécessaires et justifiés :

— ainsi de frais de relance de 1,80 euros du 01/02/24, pour lesquels aucun justificatif ne se trouve produit ;

— ainsi des honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la constitution du dossier, à sa remise au commissaire de justice et/ou à l’avocat, ou au suivi du présent contentieux, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété relevant de l’activité du syndic pour laquelle ce dernier est rémunéré dès lors qu’il n’est pas rapporté qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. Ces frais, facturés pour un montant de 2 x 290 soit 580 euros, seront donc écartés.

Les frais exposés au titre de la sommation de payer signifiée le 28 mai 2024, dont le coût s’élève à la somme de 283,01 euros, constituent bien en revanche des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, la S.C.I. PANTIN INVEST FRANCE sera condamnée à payer au syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment C de l’immeuble situé [Adresse 4]) la somme de 283,01 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024, date de signification de l’assignation.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que la S.C.I. PANTIN INVEST FRANCE a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement – la défenderesse n’ayant effectué aucun paiement au titre de ses charges courantes entre le mois de janvier 2024 et le mois de juillet 2024, soit sur une période de sept mois de sorte que sa dette s’est élevée en juillet 2024 à la somme considérable de 81 053,72 euros.

Les manquements répétés de la S.C.I. PANTIN INVEST FRANCE à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, caractérisent sa mauvaise foi.

La durée durant laquelle la défenderesse s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues, ont en outre nécessairement entraîné un préjudice pour la collectivité des copropriétaires, contraints de consentir des avances de trésorerie majorées pour pallier sa défaillance en vue de l’entretien des parties communes et du bon fonctionnement des équipements communs, et plus généralement de fonctionner dans des conditions non conformes au statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner la S.C.I. PANTIN INVEST FRANCE à verser au syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment C de l’immeuble situé [Adresse 4]) la somme de 2000 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient dès lors d’ordonner la capitalisation des intérêts sur les sommes susvisées, à compter de la signification de l’assignation s’agissant des charges et des frais de recouvrement, et à compter du prononcé du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. PANTIN INVEST FRANCE, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la S.C.I. PANTIN INVEST FRANCE sera également tenue de payer au syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment C de l’immeuble situé [Adresse 4]) une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE la S.C.I. PANTIN INVEST FRANCE à payer au syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment C de l’immeuble situé [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, les sommes suivantes :

— la somme de 68 501,75 euros au titre des charges de copropriété impayées échues 1er octobre 2023 et le 1er octobre 2024 (appels 4ème trimestre 2024 inclus), décompte arrêté au 5 novembre 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024 ;

— la somme de 283,01 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024 ;

— la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur les sommes susvisées, à compter du 21 novembre 2024 s’agissant de l’arriéré de charges de copropriété et de l’arriéré de frais, et à compter du prononcé du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts ;

CONDAMNE la S.C.I. PANTIN INVEST FRANCE à payer au syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment C de l’immeuble situé [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la S.C.I. PANTIN INVEST FRANCE aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 24 novembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame TORRES