TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [S] [K]

Monsieur [O] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Joseph PANGALLO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05194 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76KV

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 novembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [V] [Y], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Joseph PANGALLO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0281

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [H], demeurant [Adresse 1]

non comparant et non représenté,

Madame [S] [K], demeurant [Adresse 1]

non comparante et non représentée,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 octobre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 novembre 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 27 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05194 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76KV

FAITS ET PROCEDURE

Par acte à effet au 22/ 11/ 2021, Mme [Y] [V] a donné à bail à M. [H] [O] et Mme [K] [S] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2] , avec cave n° 37 pour un loyer de 2600 euros et 127 euros de provisions sur charges mensuelles.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 20/ 01/ 2025 pour avoir paiement d’un arriéré de 11911,38 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 24/ 04/ 2025, Mme [Y] [V] a fait assigner M. [H] [O] et Mme [K] [S] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges , et subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail

— voir ordonner l’expulsion de M. [H] [O] et Mme [K] [S] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier,

— voir condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [H] [O] et Mme [K] [S] au paiement :

— d’une somme de 10971 euros, soit 2011.38 au titre de l’arriéré dû au commandement de payer et 8959.42 euros au titre des loyers, charges , indemnités d’occupation depuis le 01/02/2025 jusqu’au 30/ 04/ 2025, à titre provisionnel,

— d’une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer courants, outre les charges et taxes à compter du 01/05/2025 , et en cas de résiliation judiciaire subsidiairement à compter du jugement, et jusqu’à libération effective des lieux, y compris la remise des clés

— d’une somme de 1 600,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 4] le 28/ 04/ 2025.

A l’audience du 07/10/2025, le bailleur élève sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 13 274,84 euros au mois d’octobre 2025 inclus et maintient ses autres demandes.

Il s’oppose à des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, en précisant que le loyer courant n’est pas payé.

M. [H] [O] et Mme [K] [S] n’ont pas comparu ni été représentés, l’assignation étant signifiée à personne pour Mme [K] et à domicile pour M.[H].

Un diagnostic social a été reçu au Greffe le 7/ 10/ 2025 , dont les termes ont été communiqués au demandeur à l’audience.

Décision du 27 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05194 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76KV

Le tribunal a mis dans les débats le délai applicable pour payer la dette visée au commandement de payer , selon la loi du 27/07/2023 et l’avis de la cour de cassation du 13/06/2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’assignation :

M.[H] a été régulièrement assigné selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile et Mme [K] à personne.

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer , délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement , le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le bailleur justifie du signalement du commandement de payer à la CCAPEX reçu le 21/01/2025. Il a satisfait à son obligation de ce chef.

L’assignation a été dénoncée au Préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi , si bien qu’il est donc recevable en son action.

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 20/ 01/ 2025 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2024 par la Cour de cassation , il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail , et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Le bail a été reconduit pour la dernière fois le 22/11/2024 . Lors de la reconduction tacite du bail , il existe un nouveau bail , en application de l’article 1214 et 1215 du code civil , et celui-ci est soumis à la loi en vigueur lors de cette reconduction .

L’article 24 de la loi du 06/07/89 visé au commandement de payer , étant nécessairement l’article tel qu’en vigueur au 20/01/2025 et pour le bail reconduit , le délai de deux mois visé n’est pas un délai de faveur, mais un délai erroné. Le délai légal doit lui être substitué, étant observé qu’aucune nullité du commandement de payer n’a été soulevée.

M. [H] [O] et Mme [K] [S] n’ayant pas réglé la dette dans les six semaines du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 03/03/2025 à minuit , soit à compter du 04/ 03/ 2025.

La situation d’impayé locatif a augmenté depuis cette date. Le versement intégral du loyer courant n’est pas repris . En effet des versements sont faits mais de manière irrégulière et M. [H] [O] et Mme [K] [S] n’ont pas comparu pour préciser leur situation financière et personnelle, alors que lors du diagnostic social et financier , il a été noté une volonté de trouver un autre logement de Mme [K].

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de M. [H] [O] et Mme [K] [S] et de tout occupant de leur chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation :

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de M. [H] [O] et Mme [K] [S] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner solidairement M. [H] [O] et Mme [K] [S] au paiement de celle-ci, qui a le caractère d’une dette ménagère .

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que M. [H] [O] et Mme [K] [S] restent devoir une somme de 10 971,00 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 17/ 04/ 2025, avril 2025 inclus , seule prétention contradictoire depuis l’assignation du 24/04/2025, à défaut de conclusions signifiées de réactualisation de la dette.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [H] [O] et Mme [K] [S] au paiement de cette somme à titre provisionnel sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 20/ 01/ 2025 .

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner solidairement M. [H] [O] et Mme [K] [S] à payer à Mme [Y] [V] la somme de 900,00 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner solidairement M. [H] [O] et Mme [K] [S] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputé contradictoire en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent,

DIT que le bailleur est recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 04/ 03/ 2025 portant sur les lieux situés au [Adresse 2] , avec cave n° 37.

DIT que l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE solidairement M. [H] [O] et Mme [K] [S] à payer à Mme [Y] [V] la somme provisionnelle de 10 971,00 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 17/ 04/ 2025, avril 2025 inclus , outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 20/ 01/ 2025.

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, Mme [Y] [V] pourra faire procéder à l’expulsion de M. [H] [O] et Mme [K] [S], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 4] de la présente décision.

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions.

CONDAMNE solidairement M. [H] [O] et Mme [K] [S] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 20/ 01/ 2025.

CONDAMNE solidairement M. [H] [O] et Mme [K] [S] à payer à Mme [Y] [V] la somme de 900,00 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT