REPUBLIQUE FRANCAISE

— -------

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

— -------

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

le Tribunal judiciaire du HAVRE (1ère chambre) a

rendu le jugement suivant :

LE VINGT SIX DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

N° RG 21/01022 – N° Portalis DB2V-W-B7F-FWDY

NAC: 30Z Autres demandes en matière de baux commerciaux

DEMANDERESSE:

S.A.S. CONDIGEL, dont le siège social est sis 30/40 RUE DU PONT VI – 76600 LE HAVRE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal,

représentée par la SELAS FIDAL, avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE:

S.A. ENTREPOTS ET TRANSPORTS [N], dont le siège social est sis 58 RUE DU GENERAL CHANZY – 76600 LE HAVRE, prise en la personne de son représentant légal

représentée par la SELARL EKIS, avocats au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Président: Monsieur LE MOIGNE Vice-Président

Juges : Madame CORDELLE, Juge et Madame CAPRON-BONIOL, Magistrat honoraire juridictionnel

Greffier : P.BERTRAND

DEBATS : en audience publique le 10 Octobre 2024. A l’issue des débats, le Tribunal a mis l’affaire en délibéré et le président a informé les parties présentes que le jugement serait rendu le 26 Décembre 2024.

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort, rendu publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal.

SIGNE PAR : Monsieur LE MOIGNE Vice- Président, et M. BERTRAND Greffier auquel le magistrat signataire a remis la minute de la décision.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seings privés en date du 9 janvier 2003, la Société CONDIGEL SAS a prêté à la Société ENTREPRISE ET TRANSPORTS [N] SA (ci-après la Société ETB) un immeuble dit « Bâtiment D » situé 9, rue du Pont VI au HAVRE (76), outre 233 m2 de parking, avec effet rétroactif au 1er janvier 2002, moyennant un loyer mensuel de 3 500,00 € HT, sans dépôt de garantie. Ce loyer s’élève aujourd’hui à la somme mensuelle de 3 735,36 € HT.

Par acte d’huissier du 27 septembre 2019, la Société CONDIGEL a notifié au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à la Société ETB. Ce congé prévoit que le bail est renouvelé à compter du 1er avril 2020, avec un loyer de 136 000,00 € HT.

La Société ETB a accepté le renouvellement, mais a refusé le nouveau loyer, le 19 novembre 2019.

C’est dans ces conditions que, le 15 avril 2020, la Société CONDIGEL a fait notifier un mémoire à la Société ETB, justifiant de son souhait de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 136 000,00 € hors taxes, hors charges.

Par jugement en date du 21 janvier 2021, le Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire du HAVRE a débouté la Société CONDIGEL SAS de l’ensemble de ses demandes et l’a condamnée aux dépens de l’instance.

C’est ainsi que par acte d’huissier du 3 juin 2021, la Société CONDIGEL a fait assigner la Société ETB, exerçant sous l’enseigne « SEAFRIGO » devant le Tribunal judiciaire du HAVRE aux fins de :

— fixer le loyer annuel en principal à la somme de 136 000,00 € hors taxes et hors charges, à compter du 27 septembre 2019, date du congé avec offre de renouvellement,

— fixer le montant du dépôt de garantie à la somme de 11 333,33 € correspondant à un mois de loyer,

— condamner la société ETB à lui payer ladite somme de 11 333,33 € à titre de dépôt de garantie,

— juger que le loyer fixé portera intérêts au taux légal et de plein droit, à compter de chacune des échéances contractuelles,

— juger que, par application des dispositions de l’article 1154 du code civil, les intérêts échus porteront eux-mêmes intérêts,

— condamner le preneur aux dépens ;

— subsidiairement, ordonner une mesure d’expertise avec mission pour l’expert de donner son avis sur la valeur locative des locaux dont il s’agit et, dans cette hypothèse, fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 136 000,00 €,

— réserver les dépens.

Par ordonnance sur incident en date du 22 septembre 2022, le Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire du HAVRE a déclaré irrecevable l’exception d’incompétence soulevée par la Société ENTREPOTS ET TRANSPORTS [N], débouté la Société CONDIGEL de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, renvoyé l’affaire sur le fond en conférence de mise en état et condamné la SAS ENTREPOTS ET TRANSPORTS [N] aux dépens de l’incident.

* * *

Dans le dernier état de ses conclusions récapitulatives au fond n°3 notifiées le 22 janvier 2024, la Société CONDIGEL maintient les termes de ses demandes initiales telles que rappelées ci-dessus.

Elle conclut, en premier lieu, au rejet de la fin de non-recevoir tirée de la prescription que lui oppose la Société ENTREPOTS ET TRANSPORTS [N] en faisant valoir que l’instance en question n’a pas pour objet de demander la requalification de la convention d’occupation précaire en bail commercial puisque le statut des baux commerciaux est d’ordre public. Elle souligne que la Société défenderesse a, en outre , renoncé à invoquer cette prescription à la suite du congé délivré le 27 septembre 2019 puisqu’elle a expressément accepté le renouvellement du bail proposé, renonçant en cela, de façon tacite mais certaine, à la volonté de se prévaloir de l’acquisition de la prescription.

A l’appui de ses demandes sur le fond, la Société CONDIGEL soutient qu’il n’est pas contesté que le contrat liant les parties et un bail commercial, celles-ci divergeant cependant sur la durée du bail en question en raison de son incidence sur le déplafonnement. Elle souligne qu’elle est fondée à soutenir que le bail commercial litigieux a bien pris effet le 1er janvier 2002, l’existence d’un crédit-bail sur l’immeuble loué n’étant pas un motif de précarité. Elle demande ainsi au Tribunal de fixer la date de prise d’effet du bail commercial au 1er janvier 2002. La SAS CONDIGEL en déduit que la durée du bail en question ayant largement dépassé le terme des 13 années requises par le code de commerce pour déplafonner le loyer et le fixer au montant de la valeur locative, conformément aux critères prévus par l’article L.145-33 du code de commerce et elle énumère, à ce titre les caractéristiques du local considéré en fonction des articles R.145-33 et R.145-34 dudit code. La Société CONDIGEL estime, sur le fondement d’expertises réalisées en 2019, que la valeur locative pour les bureaux peut être fixée à la somme de 105,00 €/m2/an de sorte que la surface à prendre en considération étant de 1 299 m2, le nouveau loyer s’élève à la somme de 135 395,00 €, arrondie à 136 000,00 € HT, HC à compter du 27 septembre 2019.

La Société CONDIGEL rappelle aussi que les travaux réalisés dans les lieux loués par le preneur permettent le déplafonnement et la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative réelle même si le bailleur n’en a pas assumé la charge de sorte que les travaux d’amélioration effectués par la Société ENTREPOTS ET TRANSPORTS [N] permettent ce déplafonnement. La SAS CONDIGEL estime également qu’eu égard à l’importance de la valeur locative du bien, il doit être fixé un dépôt de garantie à hauteur de 11 334,00€, rappelant, sur ce point, que c’est qu’en raison des relations familiales unissant les dirigeants sociaux des deux Société en litige qu’aucun dépôt de garantie n’avait été convenu à l’origine. La Société CONDIGEL sollicite l’allocation d’une indemnité de 5 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, la Société CONDIGEL demande la mise en œuvre d’une mesure d’expertise à l’effet d’avoir un avis sur la valeur locative des locaux objets du litige et que dans ce cadre, le montant du loyer prévisionnel soit fixé à la somme annuelle de 136 000,00 € HT, HC.

* * *

Par conclusions en défense notifiées par voie électronique dans leur dernier état le 7 février 2024, la Société ENTREPOTS ET TRANSPORTS [N] conclut au débouté de la Société CONDIGEL.

La Société défenderesse demande que l’action de la SAS CONDIGEL en requalification de la convention d’occupation précaire en bail commercial soit déclarée prescrite deux ans après sa signature de sorte que la Société CONDIGEL ne peut se prévaloir d’aucune antériorité, notamment aux fins de déplafonnement.

La Société ENTREPOTS ET TRANSPORTS [N] sollicite ainsi, à titre reconventionnel, qu’il soit dit qu’elle bénéficie d’un bail commercial tacite en cours, ayant débuté le 1er janvier 2016 par une fin de précarité de la convention antérieure au 31 décembre 2015, au loyer de 44 824,32 € annuel et, subsidiairement, qu’il soit dit que ce bail a été renouvelé au 1er avril 2020, dans les conditions de l’offre de congé du 27 septembre 2019, mais avec un loyer insusceptible de déplafonnement.

A titre principal, la Société défenderesse se fonde sur l’article L.145-260 6 du code de commerce qui précise que toutes les actions exercées en vertu du chapitre relatifs aux baux commerciaux se prescrivent pas deux ans et souligne que le point de départ de cette prescription se situe à la date de la conclusion du contrat, peu important sa durée et ses éventuels renouvellements. La SA ENTREPOTS ET TRANSPORTS [N] ajoute qu’elle n’a jamais entendu à renoncer à cette prescription, spécialement de manière tacite et rappelle que cette fin de non-recevoir peut être opposée à tout moment.

A titre subsidiaire, la Société ENTREPOTS ET TRANSPORTS [N] fait valoir que si les parties ont signé une convention d’occupation précaire à effet au 1er janvier 2002, c’est bien qu’il existait un motif de précarité qui justifiait une dérogation aux règles des baux commerciaux et elle ajoute qu’il a été mis fin à cette précarité aux termes d’une lettre d’engagements réciproques qui en a expressément fixé le terme au 31 décembre 2015.

Plus subsidiairement sur le montant du loyer, la Société ENTREPOTS ET TRANSPORTS [N] fait valoir qu’à défaut de pouvoir bénéficier d’une quelconque antériorité, la SAS CONDIGEL ne peut se prévaloir du déplafonnement du loyer. Elle ajoute qu’elle est à l’origine de tous les travaux réalisés dans les locaux qu’elle a pris à bail et qu’elle a donc seule valorisé cet immeuble, lequel reste, malgré tout, vétuste. La Société locataire estime que le bailleur ne justifie nullement du montant du loyer qu’il sollicite à hauteur de 136 000,00 € HT, HC/an, faute notamment de produire de quelconques éléments de comparaison. Elle réclame aussi une mesure d’expertise judiciaire, demandant que les frais en soient avancés par la Société CONDIGEL. La SA ENTREPOTS ET TRANSPORTS [N] demande enfin l’allocation d’une indemnité de 5 000,00 € au titre de ses frais irrépétibles.

* * *

Une ordonnance de clôture est intervenue le 11 avril 2024. L’affaire a reçu fixation pour être plaidée à l’audience collégiale du 10 octobre 2024.

Le prononcé du jugement, par mise à disposition au Greffe, a ensuite été fixé à ce jour.

MOTIFS DU JUGEMENT

— Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription :

Aux termes de l’article L.145-60 du code de commerce, inséré dans un chapitre V intitulé « Du bail commercial » : « Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ».

Ainsi que le soutient à juste titre la Société ENTREPOTS ET TRANSPORTS [N], ce délai de prescription biennal s’applique bien évidemment à une demande tendant à la requalification d’une convention d’occupation précaire en bail commercial et le point de départ de ce délai de prescription doit effectivement être fixé au jour de la conclusion du contrat, peu important sa durée ou le fait que celui-ci ait fait l’objet d’avenants ultérieurs.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats que par acte sous seings privés en date au HAVRE du 9 janvier 2003, intitulé « CONVENTION D’OCCUPATION PRÉCAIRE », la SAS CONDIGEL a consenti à prêter à la SA ENTREPÔTS ET TRANSPORTS [N] des locaux à destination de bureau situés Commune du HAVRE (76), au 9, rue du Pont VI, d’une superficie de 1 066 m2 moyennant le règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 3 500,00 €.

La lecture de cette convention révèle qu’elle a été conclue pour une durée de 12 mois renouvelable par tacite reconduction à compter du 1er janvier 2003 et avec effet rétroactif au 1er janvier 2002. Elle était consentie avec un délai de préavis de trois mois en cas de résiliation anticipée, cette résiliation ne pouvant intervenir qu’à échéance de chaque période de location, sauf accord de l’ensemble des parties.

Il est établi aux débats que depuis la signature de cette convention d’occupation précaire en janvier 2003, les parties n’ont signé qu’un seul acte synallagmatique ayant pour objet les locaux dont il est question dans ladite convention et constitué par la lettre d’engagements réciproque en date du 29 septembre 2014 qui fixe expressément la fin de la précarité pour les locaux occupés par la SA ENTREPOTS ET TRANSPORTS [N] au 9, rue du Pont VI, au 31 décembre 2015.

Il en résulte que, comme le fait plaider à bon droit la SA ENTREPOTS ET TRANSPORTS [N], le point de départ du délai de prescription biennal d’une action en requalification de cette convention d’occupation précaire en bail commercial doit être fixé au 9 janvier 2003, jour de la signature du contrat, et est venu à expiration le 9 janvier 2005.

Contrairement à ce que soutient la Société CONDIGEL, la présente instance constitue, à l’évidence, une action en requalification de la convention précaire du 9 janvier 2003 en bail commercial puisque celle-ci soutient que depuis l’origine, les parties sont liées par un bail commercial.

Par suite, la Société ENTREPOTS ET TRANSPORTS [N] est fondée, dans le principe, à opposer à la SAS CONDIGEL la prescription de son action, sauf à retenir à l’encontre de la Société locataire le fait qu’elle ait tacitement renoncé à se prévaloir de cette fin de non-recevoir.

En effet, l’article 2251 du code civil permet de renoncer à une prescription de façon expresse ou tacite. Ce texte précise aussi, dans son alinéa 2, que : « La renonciation tacite résulte de circonstances établissant sans équivoque la volonté de ne pas se prévaloir de la prescription. »

L’invocation d’une prescription reste possible à tout moment du procès puisqu’il s’agit d’une fin de non-recevoir et non pas d’une exception de procédure et les tribunaux disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier l’existence d’une éventuelle renonciation tacite.

Or en l’espèce, aucune des circonstances de la cause ne permet de retenir que la Société ENTREPOTS ET TRANSPORTS [N] aurait entendu renoncer tacitement à invoquer la prescription de l’action en requalification de la convention précaire du 9 janvier 2003 en bail commercial, le fait pour cette dernière d’avoir signifié à la Société CONDIGEL son acception du principe du renouvellement et son refus du montant du loyer commercial proposé ainsi que la poursuite du versement de l’indemnité d’occupation contractuellement prévue depuis cette date étant insuffisant à établir sans équivoque la volonté de la Société locataire de renoncer à invoquer cette prescription.

Il en résulte que le Tribunal déclarera irrecevables les demandes de la SAS CONDIGEL en raison de la prescription de son action et, à titre reconventionnel et dès lors qu’il n’est pas contesté que la Société ENTREPOTS ET TRANSPORTS [N] occupe toujours les locaux litigieux, dira que cette dernière occupe le local du 9, rue du Pont VI au HAVRE en vertu d’un bail soumis au statut des baux commerciaux en application de l’article L.145-5 al.2 du code de commerce, ledit bail ayant pris effet au 1er janvier 2016 par la fin de la précarité de la convention antérieure au 31 décembre 2015 moyennant le règlement d’un loyer annuel actuel de 44 824,32 €.

L’équité commande de ne pas laisser à la charge de la SA ENTREPOTS ET TRANSPORTS [N] les frais irrépétibles qu’elle s’est vue dans l’obligation d’avancer en vue de la présente instance et il convient de lui allouer une indemnité de 3 000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Il n’y a donc pas lieu de l’écarter et le Tribunal se bornera donc à rappeler que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

La SAS CONDIGEL, qui succombe à l’instance qu’elle a introduite, devra aussi en supporter les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort ;

— Déclare irrecevables les demandes de la SAS CONDIGEL en raison de la prescription de son action ;

Et statuant reconventionnellement,

— Dit que la Société ENTREPOTS ET TRANSPORTS [N] occupe le local à destination de bureaux situé au 9, rue du Pont VI au HAVRE en vertu d’un bail soumis au statut des baux commerciaux en application de l’article L.145-5 al.2 du code de commerce, ledit bail ayant pris effet au 1er janvier 2016 par la fin de la précarité de la convention antérieure au 31 décembre 2015 moyennant le règlement d’un loyer annuel actuel de 44 824,32 € ;

— Condamne la Société CONDIGEL à payer à la Société ENTREPOTS ET TRANSPORTS [N] la somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

— Condamne la Société CONDIGEL aux dépens.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

Le Greffier, Le Président,