Tribunal Judiciaire de Paris, 2e chambre 2e section, 11 mars 2025, n° 23/08456

TJ Paris 11 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Responsabilité civile contractuelle
La cour a estimé que la société [Localité 6] LUXURY HOMES ne se prévalait pas d'un contrat avec les défendeurs, rendant la demande en paiement de dommages et intérêts sur ce fondement non recevable.
Rejeté
Responsabilité délictuelle
La cour a jugé que les défendeurs n'étaient pas tenus d'acquérir le bien et que leur refus n'était pas constitutif d'une faute, ce qui a conduit au rejet de la demande.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la société S.A.S. [Localité 6] LUXURY HOMES demande au tribunal de condamner Monsieur et Madame [P] à lui verser 81.000 euros en raison d'une perte de chance de percevoir sa rémunération suite à l'absence de conclusion d'une vente immobilière. Les questions juridiques posées concernent la responsabilité contractuelle et délictuelle des défendeurs, ainsi que la validité de la demande d'indemnisation. Le tribunal rejette la demande de la société, considérant qu'il n'y a pas eu de faute de la part des défendeurs, qui n'étaient pas obligés de conclure la vente. En conséquence, la société est condamnée aux dépens et à verser 4.000 euros à Monsieur et Madame [P] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 2e ch. 2e sect., 11 mars 2025, n° 23/08456
Numéro(s) :	23/08456
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Olivier JESSELLouis DE GAULLE
Cabinet(s) :	DE GAULLE FLEURANCE & ASSOCIES
Parties :	S.A.S. [ Localité 6 ] LUXURY HOMES

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 23/08456

N° Portalis 352J-W-B7H-CY7WF

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 11 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. [Localité 6] LUXURY HOMES

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Olivier JESSEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0811

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [P]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Madame [V] [P]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentés par Maître Louis DE GAULLE de la SAS DE GAULLE FLEURANCE & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0035

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique, assisté de Diane FARIN, greffière, lors des débats et de Sylvie CAVALIE, greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 04 Février 2025, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 11 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

_________

EXPOSE DES FAITS

Le 28 mars 2022, [B] [H] a consenti à la Société [Localité 6] LUXURY HOMES, agence immobilière, un mandat de vente sans exclusivité portant sur un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 6] (premier arrondissement), moyennant un prix de vente de 2.800.000 euros et une rémunération de l’agent immobilier de 90. 000 euros.

Le 14 juin 2022, [B] [H] en qualité de promettant et [J] [P] et [V] [P] en qualité de bénéficiaires ont conclu une promesse unilatérale de vente sur le bien immobilier précité, ladite promesse prévoyant que le bénéficiaire devrait régler à l’agent immobilier sa rémunération d’un montant de 90.000 euros au jour de la constatation de la vente par acte authentique.

L’option n’a finalement pas été levée par [J] [P] et [V] [P].

Se prévalant du fait de n’avoir perçu aucune somme au titre de sa rémunération et par exploit d’huissier en date du 9 février 2023, la société PARIS LUXURY HOMES a fait assigner [J] [P] et [V] [P] devant le tribunal judiciaire de Paris.

L’affaire a été distribuée à un juge de la mise en état

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 18 janvier 2024, la société PARIS LUXURY HOMES demande au tribunal de :

«Vu les Articles 1217 et suivants du Code civil ;

Vu la promesse de vente du 14 juin 2022 ;

SUBSIDIAIREMENT,

Vu l’article 1240 du Code civil ;

Il est demandé au Tribunal Judiciaire de PARIS de :

CONDAMNER Monsieur et Madame [P] à payer à la Société [Localité 6] LUXURY HOMES la somme 81.000 € à titre d’indemnité ;

DEBOUTER Monsieur et Madame [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER Monsieur et Madame [P] à payer à la Société [Localité 6] LUXURY HOMES la somme 4.000 € par application de l’Article 700 du Code de procédure civile ;

JUGER que le jugement à intervenir est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

CONDAMNER Monsieur et Madame [P] au entiers dépens dont distraction au profit de l’Avocat postulant dans les conditions de l’Article 699 du Code de procédure civile. »

Il est observé que si la société [Localité 6] LUXURY HOMES indique former ses demandes «subsidiairement», il s’agit en réalité de demandes formées à titre principal, dès lors que la mention «subsidiairement» n’est précédée d’aucune demande au dispositif desdites écritures.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 5 décembre 2023, [J] [P] et [V] [P] demandent au tribunal de :

« Vu l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970,

Vu les pièces adverses, Il est demandé au Tribunal de :

DEBOUTER la SAS [Localité 6] LUXURY HOMES de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions

CONDAMNER la SAS [Localité 6] LUXURY HOMES au paiement d’une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance »

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 mars 2024.

A l’audience du 4 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande de l’agent immobilier en paiement de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de percevoir sa rémunération

La société [Localité 6] LUXURY HOMES sollicite au visa des articles 1217 du code civil à titre principal et 1240 du code civil à titre subsidiaire de condamner [J] [P] et [V] [P] à lui payer la somme de 81.000 euros de dommages et intérêts en raison de son préjudice de perte de chance de percevoir sa rémunération. Elle expose qu'[J] [P] et [V] [P], par leur comportement fautif, ont empêché la vente du bien pour lequel elle était mandaté. Elle rappelle que la promesse unilatérale de vente signée le 14 juin 2022, prévoyait une rémunération de 90.000 euros pour l’agence. La société [Localité 6] LUXURY HOMES soutient que les époux [P] ont reporté à plusieurs reprises la date de la signature de l’acte authentique sans motif valable, et ont finalement refusé d’acquérir le bien, lui causant ainsi un préjudice à l’agence.

La société [Localité 6] LUXURY HOMES estime que la perte de chance d’avoir pu percevoir la rémunération doit être évaluée à 90% de la somme prévue, soit 81.000 euros, en raison de l’absence de tout élément extérieur remettant en cause la vente et du comportement fautif des défendeurs.

Les époux [P] s’opposent à la demande de [Localité 6] LUXURY HOMES en paiement de dommages et intérêts. Ils rappellent que la promesse de vente était unilatérale, leur laissant en leur qualité de bénéficiaires la faculté de ne pas conclure la vente. Ils soulignent qu’ils ont payé l’indemnité d’immobilisation de 276.500 euros prévue en cas de non-réalisation de la vente, ce qui, selon eux, solde leur engagement. Les défendeurs invoquent l’article 6 de la loi Hoguet, qui stipule qu’aucune somme d’argent n’est due à un agent immobilier avant que l’opération de vente ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. Ils arguent que la vente n’ayant pas été conclue, [Localité 6] LUXURY HOMES ne peut prétendre à aucune rémunération ou indemnité. Ils ajoutent que l’agence a remis le bien en vente et a probablement trouvé un autre acquéreur, ce qui démontre l’absence de préjudice réel.

Sur ce,

L’article 1217 du code civil, énonce que :

« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, il est d’abord précisé que les moyens de [J] [P] et [V] [P] sur le fondement de l’article 6 de la loi Hoguet sont inopérants, la société [Localité 6] LUXURY HOMES ne formant pas une demande en paiement de sa commission d’agent immobilier, mais sollicitant des dommages et intérêts au titre de sa perte de chance de la percevoir.

La société [Localité 6] LUXURY HOMES indique aux motifs de ses conclusions que sa demande est formée sur le fondement de l’article 1217 du code civil, et subsidiairement sur le fondement de l’article 1240 du code civil, fondements juridiques qu’il y a donc lieu d’examiner successivement.

S’agissant d’abord de la demande formée au titre de la responsabilité civile contractuelle, force est de constater que la société [Localité 6] LUXURY HOMES ne se prévaut pas de l’existence d’un contrat avec [J] [P] et [V] [P], de sorte que la demande en paiement de dommages et intérêts sur ce fondement ne peut prospérer.

S’agissant de la responsabilité civile délictuelle, il est constant qu’une faute contractuelle est un fait juridique dont un tiers au contrat peu se prévaloir pour le cas échéant obtenir des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Au cas particulier, la société demanderesse se prévaut d’une perte de chance d’avoir pu percevoir sa rémunération, en raison, selon elle du comportement fautif des défendeurs. Toutefois, si elle se prévaut du fait que la vente du bien objet de son mandat était parfaite compte tenu de la formulation d’une offre par [J] [P] et [V] [P] et de son acceptation par son mandataire, force est de constater qu’elle fait ensuite état de la signature d’une promesse unilatérale de vente. Cet avant-contrat réserve à ses bénéficiaires, en l’espèce [J] [P] et [V] [P], la faculté ou non d’acquérir, de sorte que la vente n’a en aucun cas été parfaite. Les défendeurs ne se sont donc, à aucun moment, engagés à acquérir le bien objet de la promesse unilatérale de vente, l’existence d’une indemnité d’immobilisation étant précisément la contrepartie de cette option. [J] [P] et [V] [P] se sont donc uniquement engagés, conformément à la loi Hoguet, à verser en cas de levée de l’option une rémunération de 90.000 euros à l’agent immobilier. En définitive, la société [Localité 6] LUXURY HOMES ne reproche à [J] [P] et [V] [P] que leur refus d’acquérir le bien, ce à quoi ils n’étaient pas obligés sans avoir à en justifier les raisons à l’agent immobilier, de sorte que la non levée de l’option de la promesse unilatérale de vente par les défendeurs n’est pas constitutive d’une faute.

Par conséquent, en l’absence de faute, et sans qu’il n’y ait donc lieu à examen du surplus des moyens des parties, la demande de la société [Localité 6] LUXURY HOMES en paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice de perte de chance de percevoir sa rémunération sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Il y a lieu de condamner la société [Localité 6] LUXURY HOMES, dont le demande en paiement de dommages et intérêts a été rejetée, aux dépens. Il n’y a pas lieu à distraction des dépens au profit du conseil de la société [Localité 6] LUXURY HOMES.

Il est aussi justifié de condamner la société [Localité 6] LUXURY HOMES à payer à [J] [P] et [V] [P] pris ensemble la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée par la société [Localité 6] LUXURY HOMES au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

L’exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de la société [Localité 6] LUXURY HOMES en paiement de dommages et intérêts dirigée contre [J] [P] et [V] [P] au titre du préjudice de perte de chance de percevoir sa rémunération ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne la société [Localité 6] LUXURY HOMES aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu à distraction des dépens ;

Condamne la société [Localité 6] LUXURY HOMES à payer à [J] [P] et [V] [P] pris ensemble la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formée par la société [Localité 6] LUXURY HOMES au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 11 Mars 2025

La Greffière Le Président