TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

03 Décembre 2025

N° RG 23/08098 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YZSN

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]

C/

[S] [H]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic

SARL REGIE BOULONNAISE DE L’HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, avocats au barreau de PARIS,

vestiaire : L107

DEFENDEUR

Monsieur [S] [H]

[Adresse 1]

[Localité 5]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Juin 2025 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Frantz FICADIERE, greffier.

JUGEMENT

Prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

M. [S] [H] est propriétaire d’un lot au sein de l’immeuble situé au [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. [S] [H] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société REGIE BOULONNAISE DE L’HABITAT, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 06 octobre 2023 et sollicite, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret du 17 mars 1967, des dispositions de la loi du 23 mars 2019 et de ses décrets d’application des 30 août et 11 décembre 2019, des articles 1231-6 et suivants du code civil, 514 et 700 du code de procédure civile :

«  Condamner Monsieur [S] [H] au paiement de la somme de 9.304,82 euros au profit du Syndicat des Copropriétaires de l’immeu3ble sis [Adresse 3], avec intérêts de droit à compter de l’assignation.

Condamner Monsieur [S] [H] au paiement de la somme 2.500,00 euros au profit au profit du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], à titre de dommages-intérêts au titre de l’article 1231-6 du Code civil.

Condamner Monsieur [S] [H] au paiement de la somme de 2.500.00 euros au profit au profit du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile est de droit.

Condamner Monsieur [S] [H] au paiement des entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la SELARL CABINET ELBAZ GABAY COHEN, en application de l’article 699 du Code de procédure civile "

M.[S] [H], assigné à étude, n’a pas constitué avocat.

Il est fait expressément référence aux termes de l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 septembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que "les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : "par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; "

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 9.304,82 euros avec intérêts de droit à compter de l’assignation, pour la période du 2ème trimestre 2022 au 3ème trimestre 2023 inclus.

Il justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M.[S] [H] est propriétaire du lot n°24 au sein de l’immeuble susvisé.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— Les appels de fond et de travaux couvrant la période du 2ème trimestre 2022 au 3ème trimestre 2023 inclus ;

— Les procès-verbaux des assemblées générales du :

—  20 février 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022, ayant validé divers comptes travaux, ayant fixé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023 ainsi que celui du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024, ayant approuvé divers travaux et un prêt bancaire afin de financer des travaux votés ;

-17 février 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021, ayant ajuster le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022, ayant approuvé le budget prévisionnel du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023 et ayant voté la nomination d’un architecte.

— Un contrat de syndic pour la période du 14 février 2023 au 13 août 2024 ;

— Le décompte de M. [S] [H] fait apparaître, pour la période pour la période du 2ème trimestre 2022 au 3ème trimestre 2023 inclus un solde débiteur de 9.304,82 euros, incluant les sommes dues au titre des charges et au titre des frais nécessaires au recouvrement.

En l’espèce, le décompte produit par le syndicat des copropriétaires laisse apparaître un solde débiteur, au titre des charges proprement dites, hors frais de recouvrement, de 8.647,82 euros.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 8.647,82 euros du 2ème trimestre 2022 au 3ème trimestre 2023.

M. [S] [H] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de de 8.647,82 euros pour la période du 1er avril 2022 au 1er juillet 2023, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Concernant la demande portant sur les frais nécessaires, à hauteur de 657 euros, le syndicat des copropriétaires indique qu’elle représente les frais engagés pour le recouvrement de sa créance dans le décompte fourni. Cette somme est composée de la façon suivante :

—  01 euro au titre de frais de « relance simple », facturés le 10 mai 2022,

—  40 euros au titre de frais de « mise en demeure », facturés le 02 juin 2022,

—  40 euros au titre de frais de « mise en demeure », facturés le 21 novembre 2022,

—  144 euros au titre de la délivrance d’un « commandement de payer RBH », facturée le 02 février 2023

—  144 euros au titre de frais « de » mise en demeure par avocat ", facturés le 04 juillet 2023

—  288 euros au titre de frais de « transmission avocat » du dossier, facturés le 17 juillet 2023

Le syndicat des copropriétaires ne produit, cependant, que le contrat conclu avec le syndic pour la période du 14 février 2023 au 13 août 2024, si bien qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les frais de relance, de mise demeure et de la délivrance d’un commandement de payer avant sa conclusion.

S’agissant des frais entrants dans la période contractuelle, le contrat de syndic ne facture que « le suivi du dossier à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles). ». Dans la mesure où il n’est nullement justifié de la réalisation de diligences exceptionnelles, cette somme n’est donc pas retenue au sens de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Pour les frais de mise en demeure, le contrat de syndic indique que l’acte doit être fait uniquement « par lettre recommandée avec accusé de réception ». Les demandeurs ne produisent aucun de ces deux documents. Cette somme n’est donc pas retenue au sens de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie donc d’aucune créance au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et il convient par conséquent de le débouter de sa demande formée à ce titre.

Sa demande au titre des frais sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, " les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. "

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts, en expliquant le refus persistant et injustifié de M. [S] [H] à payer ses charges régulièrement, a entraîné un préjudice financier distinct de celui compensé par les intérêts au taux légal pour la copropriété. Il explique avoir été privé des fonds nécessaires à une gestion normale et l’entretien de l’immeuble par la carence du débiteur du défendeur qui a contraint les autres copropriétaires à avancer la somme due par ce dernier.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de M. [S] [H] dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né, actuel et distinct, de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [S] [H], qui succombe, est condamné à supporter la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. [S] [H] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [S] [H] au paiement de la somme de 8.647,82 euros pour la période du 1er avril 2022 au 1er juillet 2023 au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic, de ses demandes au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [S] [H] au paiement des entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la SELARL CABINET ELBAZ GABAY COHEN, en application de l’article 699 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [S] [H] au paiement de la somme de 1.500 euros au profit de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Nadia TEFAT, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE