TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expéditions exécutoires

— M^e Eléonore DANIAULT

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/04655 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4NFU

N° MINUTE :

Assignation du :

04 Avril 2024

JUGEMENT

rendu le 15 Mai 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5],

représenté par son Syndic, le Cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT, SA

[Adresse 6]

[Localité 2]

représenté par M^e Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0282

DÉFENDERESSE

DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTION DOMANIALES

ès-qualité de curateur à la succession de Madame [M] [T] [O]

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Non représentée

Décision du 15 mai 2025

Charges de copropriété

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière, lors des débats, et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 18 février 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 15 mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [M] [T] [O] était propriétaire des lots de copropriété n°7 et 320 d’un immeuble situé au [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le 16 mai 2022, le syndicat des copropriétaires a reçu un courrier de Maître [W] [R], notaire, lui indiquant que Mme [O] était décédée le 15 février 2021, et qu’il était en charge du règlement de sa succession.

Le syndicat des copropriétaires a ensuite fait délivrer par huissier à l’indivision successorale, sans succès :

— le 4 juillet 2022 une première sommation d’avoir à payer la somme de 4.726,34 €, en principal ;

— le 4 avril 2023 une seconde sommation, d’avoir à payer la somme de 6.712,53 €, en principal.

Par courrier recommandé AR du 4 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires a adressé une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 8.001,17 €.

Une seconde mise en demeure a été adressée au notaire le 17 octobre 2023, lui demandant de régler la somme de 8.827,03 € et de notifier au syndicat le transfert de propriété, à la suite du décès de Mme [O].

Décision du 15 mai 2025

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Par ordonnance en date du 26 février 2024, le Président du tribunal judiciaire de Paris a déclaré vacante la succession d'[M] [T] [O] et nommé le Service des domaines, pris en la personne du Directeur Régional chargé de la Direction des Interventions Domaniales (ci-après « le Service de Domaines » ou « la DNID »), es-qualités de curateur à sa succession.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 4 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] a fait assigner la DNID en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 19 décembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] demande au tribunal de :

« Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967,

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil,

— Condamner le Service des Domaines, ès-qualités de curateur à la succession vacante de Madame [M], [T] [O] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

• 8.465,58 € au titre des charges dues pour la période allant du 31 décembre 2020 au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal:

— Sur la somme de 4.726,34 € à compter du 4 juillet 2022, date de la première sommation de payer,

— Sur la somme de 6.875,74 € à compter du 7 avril 2023, date de la seconde sommation de payer,

— Sur la somme de 8.001,17 € à compter du 4 juillet 2023, date de la première mise en demeure par avocat,

— Pour le surplus, à compter du 17 octobre 2023, date de la seconde mise en demeure par avocat.

• 2.736 € au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation,

• 3.000 € à titre de dommages et intérêts,

• 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC,

— Condamner le Service des Domaines, ès-qualités de curateur à la succession vacante de Madame [M], [T] [O] aux entiers dépens, en ce compris le coût des sommations de payer des 4 juillet 2022 et 7 avril 2023,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 décembre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 18 février 2025. La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Décision du 15 mai 2025

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MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation» – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

* * * *

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que feu [M] [T] [O] était propriétaire de son vivant des lots 7 et 320 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 15 décembre 2020, 1er décembre 2021, 4 octobre 2022, 28 juin 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1eravril 2024

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Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire du Service des domaines, pris en la personne du Directeur Régional chargé de la Direction des Interventions Domaniales, es-qualités de curateur à la succession vacante de Mme [M] [T] [O], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 8.465,58 euros.

Le Service des domaines, pris en la personne du Directeur Régional chargé de la Direction des Interventions Domaniales, es-qualités de curateur à la succession vacante de Mme [M] [T] [O] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 4 juillet 2022 sur la somme de 4.726,34 €, date de la première sommation de payer, à compter du 7 avril 2023 sur la somme de 6.875,74 €, date de la seconde sommation de payer, à compter du 4 juillet 2023 sur la somme de 8.001,17 €, date de la première mise en demeure par avocat, et pour le surplus, à compter du 17 octobre 2023, date de la seconde mise en demeure par avocat.

2 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 2.786,00 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour les mise en demeure adressées les 26/10/2021, 02/05/2022, 26/07/2022, 01/11/2022 (4 x 39,50 = 158 euros), le 26/04/2023 (41,48 euros) et le 26/02/2024 (43,97 euros), ainsi que les frais de relance exposés les 01/06/2022, 26/08/2022 et 2/12/2022 (33,60 x 3 = 100,80 euros)– soit postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l’assignation – ainsi que ceux exposés pour les sommations de payer en date des 08/07/2022 (156,54 euros) et 12/04/2023 (163,21 euros), constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En revanche, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Par conséquent les frais désignés comme « attestation créancier », et ceux intitulés « frais ouverture contentieux » ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais désignés comme « mise en demeure par avocat » et « facture avocat », ou encore « facture avocat assignation » apparaissent quant à eux constituer des frais irrépétibles.

En conséquence, Service des domaines, pris en la personne du Directeur Régional chargé de la Direction des Interventions Domaniales, es-qualités de curateur à la succession vacante de Mme [M] [T] [O] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 664,00 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Service des domaines, pris en la personne du Directeur Régional chargé de la Direction des Interventions Domaniales, es-qualités de curateur à la succession vacante de Mme [M] [T] [O] de ses obligations.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Service des domaines, pris en la personne du Directeur Régional chargé de la Direction des Interventions Domaniales, es-qualités de curateur à la succession vacante de Mme [M] [T] [O] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés inhérentes au règlement d’une succession vacante.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le Service des domaines, pris en la personne du Directeur Régional chargé de la Direction des Interventions Domaniales, es-qualités de curateur à la succession vacante de Mme [M] [T] [O], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à

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l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, le Service des domaines, pris en la personne du Directeur Régional chargé de la Direction des Interventions Domaniales, es-qualités de curateur à la succession vacante de Mme [M] [T] [O] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE le Service des domaines, pris en la personne du Directeur Régional chargé de la Direction des Interventions Domaniales, es-qualités de curateur à la succession vacante de Mme [M] [T] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] les sommes de:

—  8.465,58 euros au titre d’arriérés des charges de copropriété impayées au 1er avril 2024 (2ème appel provisionnel 2024 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2022 sur la somme de 4.726,34 €, à compter du 7 avril 2023 sur la somme de 6.875,74 €, à compter du 4 juillet 2023 sur la somme de 8.001,17 €, et pour le surplus, à compter du 17 octobre 2023 ;

—  664 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2024;

-2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

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DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE le Service des domaines, pris en la personne du Directeur Régional chargé de la Direction des Interventions Domaniales, es-qualités de curateur à la succession vacante de Mme [M] [T] [O] aux entiers dépens de l’instance ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 15 Mai 2025

La Greffière La Présidente