N° RG 24/00282 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YU32

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 15 OCTOBRE 2025

50D

N° RG 24/00282

N° Portalis DBX6-W-B7I-YU32

AFFAIRE :

[J] [D] [T] [S]

C/

[E] [L] [C]

[U]

le :

à

M^e Céline CAZENAVE

M^e Eugénie CRIQUILLION

1 copie M. [Z] [K], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, statuant en Juge Unique.

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 02 Juillet 2025

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

Madame [J] [D] [T] [S]

née le 22 Octobre 1959 à [Localité 8] (BAS-RHIN)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Eugénie CRIQUILLION, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [L] [C]

né le 22 Octobre 1977 à [Localité 9] (GIRONDE)

[Adresse 6]

[Localité 5]

représenté par M^e Céline CAZENAVE, avocat au barreau de BORDEAUX

Suivant acte authentique en date du 4 mai 2017, Madame [J] [S] a acquis auprès de Monsieur [E] [C] une maison d’habitation sise [Adresse 2] pour un prix de 390 000 euros.

Préalablement, Monsieur [C] avait réalisé lui-même la construction d’une extension à usage de « salon d’été » d’une surface de 40,6 m² qui a fait l’objet d’une déclaration attestant l’achèvement et de la conformité des travaux le 20 mars 2017.

En mars 2022, Madame [S] s’est plainte auprès de son vendeur de l’apparition de fissures sur les murs reliant l’extension à la maison d’origine.

Par acte en date du 16 août 2022, elle a fait assigner en référé devant le tribunal judiciaire Monsieur [C] aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire. Une ordonnance de référé en date du 9 janvier 2023 a fait droit à sa demande et Monsieur [Z] [K] a été désigné en qualité d’expert judiciaire. L’expert judiciaire a rendu son rapport le 19 octobre 2023.

Par acte en date du 11 janvier 2024, Madame [S] a fait assigner au fond devant le tribunal judiciaire Monsieur [C] aux fins d’obtenir une réduction de prix et de se voir indemniser d’un préjudice sur le fondement principal de la garantie des vices cachés.

Le juge de la mise en état a sollicité l’avis des parties sur le recours à une mesure de médiation judiciaire par un courrier en date du 29 février 2024. Madame [S] a répondu être favorable à l’organisation d’une mesure de médiation judiciaire mais aucune médiation n’a abouti.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 08 juillet 2024, Madame [J] [S] demande au Tribunal de :

— DECLARER recevable et bien fondée Madame [S] en son assignation ainsi qu’en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— DECLARER irrecevable Monsieur [C] en son moyen de prescription de l’action fondée sur le défaut de délivrance conforme, et subsidiairement l’en DEBOUTER

— JUGER que Monsieur [C] engage sa responsabilité sur le fondement de la garantie des vices cachés, et subsidiairement sur le fondement du défaut de délivrance conforme,

En conséquence,

— CONDAMNER Monsieur [C] à payer à Madame [S] une somme de 38 706,56 euros TTC à titre de diminution du prix de vente, assortie de l’indice BT 01 à compter de l’assignation au fond ;

— CONDAMNER Monsieur [C] à payer à Madame [S] une somme de 1 860 euros en réparation du préjudice financier subi, assortie de l’intérêt au taux légal à compter de l’assignation au fond ;

CONDAMNER Monsieur [C] à payer à Madame [S] une somme de 3 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi, assortie de l’intérêt au taux légal à compter de l’assignation au fond ;

— CONDAMNER Monsieur [C] à payer à Madame [S] une somme de 3 000 euros en réparation du préjudice moral subi, assortie de l’intérêt au taux légal à compter de l’assignation au fond ;

— CONDAMNER Monsieur [C] à payer à Madame [S] une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— CONDAMNER Monsieur [C] à supporter les entiers dépens comprenant notamment ceux de l’instance de référé, les frais d’expertise judiciaire et ceux de l’instance au fond ;

— JUGER n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 avril 2024, Monsieur [E] [C] demande au Tribunal de :

— DÉCLARER Monsieur [C] recevable et bien fondé en ses demandes,

— REJETER comme infondés les fins, moyens et conclusions développés par Madame [S],

— DÉCLARER que la demande d’indemnisation au titre de l’obligation de délivrance conforme est prescrite,

— CONSTATER que Monsieur [C] a rempli son obligation de délivrance conforme du bien,

En conséquence,

— CONSTATER que la responsabilité de Monsieur [C] ne peut être engagée sur le fondement du défaut de délivrance conforme,

— DÉBOUTER Madame [S] de sa demande à ce titre.

— CONSTATER que le bien sis [Adresse 2] n’était affecté d’aucun vice caché au jour de la vente en date du 4 mai 2017,

— CONSTATER que le bien sis [Adresse 3] n’est pas impropre à l’usage auquel il est destiné,

En conséquence,

— CONSTATER que les conditions de mise en œuvre de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies,

— DÉBOUTER Madame [S] de l’ensemble de ces demandes à ce titre,

À titre subsidiaire,

— CONSTATER que Madame [S] ne produit pas de devis pour la mise en place de la deuxième solution préconisée par l’Expert pourtant moins intrusive et moins onéreuse,

— CONSTATER que le devis de l’entreprise COREN est largement surévalué,

— CONSTATER que Madame [S] ne justifie pas l’existence des préjudices dont elle se dit victime,

En conséquence,

— ORDONNER la production d’un devis pour la mise en place de la deuxième solution préconisée par l’Expert,

— ORDONNER la production d’un nouveau devis COREN évalué à la valeur du marché actuel,

— DÉBOUTER Madame [S] de l’ensemble de ses demandes à titre de dommages-intérêts.

En tout état de cause,

— CONDAMNER Madame [S] au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC outre le paiement des entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 mai 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 8 janvier 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

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Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

A titre liminaire, en application des articles 4 et 5 du code de procédure civile le tribunal rappelle qu’il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les demandes tendant à voir «déclarer … bien fondé » ou «constater que» ne sont pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la fin de non recevoir :

Monsieur [C] demande à voir déclarer que « la demande d’indemnisation au titre de l’obligation de délivrance conforme est prescrite ».

En application de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Ainsi, la demande de Monsieur [C] qui tend à voir déclarer l’action de Madame [R] sur le fondement de la délivrance conforme prescrite et ses demandes irrecevables pour cause de prescription sur ce fondement, s’analyse en une fin de non-recevoir qui doit être déclarée irrecevable devant le juge du fond, tel que le fait valoir la demanderesse.

Sur le fond :

En application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés antérieurs à la vente et qui rendent la chose impropre à l’usage auquel elle est destinée ou bien, qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou bien à un prix moindre.

L’article 1643 du même code dispose qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’est stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’expert judiciaire a repris les conclusions du diagnostic géotechnique réalisé par la société TEMSOL le 5 juillet 2022 au terme desquelles l’ouvrage est caractérisé par la présence :

— de fondations filantes d’épaisseur hétérogène, partiellement non conformes aux règles de l’art et ancrées à une profondeur ne respectant pas la cote hors gel (0.39- 0.47) ;

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— un sol d’assise sablo-argileux dont l’importance est faible mais suffisante vis-à-vis des charges apportées par l’ouvrage ;

— un sol d’assise sablo-argileux reposant sur un sol argileux sensible aux variations hydriques.

L’expert judiciaire a précisé que la profondeur des fondations relevée ne respectait pas la profondeur hors gel imposé dans la région qui est de 50 cm.

Il a constaté la désolidarisation de la véranda avec l’existant et a relevé l’existence d’une fissure verticale importante en jonction entre la maison existante et la véranda côté gauche, traversante, l’existence sur le côté droit de la véranda d’une fissure moins marquée côté extérieur et non visible côté intérieur, l’existence d’une fissure au niveau du carrelage au droit de la porte d’accès à la véranda par la maison et l’existence d’une fissure longitudinale en cueillie de mur et de plafond côté jardin.

Il a daté l’apparition de la fissure côté gauche de décembre 2021, une aggravation par une fissure au plafond au printemps 2022 puis l’apparition d’une fissure en mur opposé.

Il a précisé que les fissures n’existaient pas au moment de la vente et que le désordre concernait le gros œuvre et était “dû à un problème de fondation”. Il a ajouté que le désordre n’entraînait pas selon lui d’atteinte à la solidité mais allait créer une impropriété à destination dans la mesure où, à moyen terme le clos de la véranda sera atteint avec humidité et infiltrations intérieures. Il a conclu que la cause des désordres était « clairement un problème de fondation et plus précisément d’assise de celle-ci sur le sol, que vu le poids de la véranda, c’était le caractère rétrécissant des argiles en cas de période sèche qui était à mettre en cause, la fondation s’enfonçant en même temps que le sol en entraînant la véranda et en la désolidarisant du mur de la maison existante ».

Monsieur [C] fait valoir qu’il n’existe pas de vices, la cause des désordres étant le caractère argileux du sol. Il n’est pas contesté que le sol sur lequel est édifié ouvrage est de type argileux présentant des mouvements de type retrait gonflement. Néanmoins il résulte des conclusions de l’expert judiciaire que la cause des désordres est l’insuffisante profondeur des fondations eu égard à cette nature du sol et non la nature du sol en elle-même qui justement impliquait la réalisation de fondations de profondeur suffisante. Quand bien même les fissures ne sont apparues que postérieurement à la vente, préalablement à celle-ci, l’immeuble était affecté du vice consistant dans l’insuffisante profondeur de ses fondations eu égard à la nature du sol.

Si l’expert judiciaire ne caractérise pas d’impropriété à destination à la date de son expertise, il n’empêche que ce vice qui a entraîné la création de fissures sur tout le pourtour de l’ouvrage, qui entraîne à terme la désolidarisation de l’agrandissement de la maison d’une surface de 40 m² et cause une fissure d’ores et déjà traversante, est un vice grave qui diminue tellement l’usage de la maison que l’acheteur le connaissant, ne l’aurait pas acquise ou bien à un prix moindre.

Il n’est pas contesté que les fissures sont apparues postérieurement à la vente et que le vice affectant les fondations n’était ainsi pas visible au moment de celle-ci.

Il en résulte que l’existence d’un vice caché est avérée.

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Or, quand bien même l’acte de vente est assorti d’une clause exclusive de garantie des vices cachés aux termes de laquelle le vendeur est exonéré de cette garantie s’il n’a pas connaissance de ces vices, Monsieur [C] ayant lui-même réalisé l’extension litigieuse est assimilé à un vendeur professionnel réputé connaître les vices affectant l’immeuble (Cass, 3ème Civ 10 juillet 2013, 12-17.149 ; Cass, 3ème Civ, 15 juin 2022, n°21-21.143) et ne peut en conséquence s’exonérer de la garantie des vices cachés.

Il sera ainsi tenu à réparation du préjudice en résultant.

L’expert judiciaire a indiqué qu’il existait deux solutions de reprise des fondations de la véranda : soit une réalisation de micro pieux, soit une injection de résine sous les fondations, et que les deux solutions atteignaient le même objectif, à savoir la stabilisation des fondations mais présentait chacune des inconvénients.

Il a validé le devis de l’entreprise TEMSOL que lui a soumis Madame [S] pour une reprise par micro pieux à hauteur de 31 023,52 euros.

Monsieur [C] critique cette solution réparatoire et son montant, faisant valoir que Madame [S] a choisi la solution la plus coûteuse alors que l’expert a précisé qu’il n’était pas possible d’affirmer que les fissures ne réapparaîtront pas ultérieurement.

Cependant Monsieur [C] n’a produit au cours de l’expertise aucun autre devis soumis à la validation de l’expert pour une autre solution et ne produit aux débats aucun élément susceptible de remettre en cause la validation du devis de l’entreprise TEMSOL par l’expert judiciaire et il n’y a alors pas lieu d’ordonner à la demanderesse de produire un devis pour la mise en place de la deuxième solution.

L’expert judiciaire a également indiqué qu’il fallait prévoir des travaux de reprise du carrelage au sol, de reprise intérieure avec pose de cornière et réalisation d’un joint outre de reprises extérieures au niveau des deux fissures verticales. Il a validé un devis de l’entreprise COREN, pour la réalisation de ces travaux à hauteur de 7 683,04 euros.

Monsieur [C] critique également ce devis, faisant valoir que le prix des prestations est surévalué. Néanmoins quand bien même le coût du carrelage serait de 14,99 euros le carton de 13 carreaux alors que quatre carreaux sont à reprendre, cela est insuffisant à remettre en cause d’évaluation de l’expert qui comprend également la dépose, la repose et le coût de la main-d’œuvre. Monsieur [C] a en outre déjà fait valoir devant l’expert judiciaire que la reprise de deux marches au lieu de quatre était suffisante mais celui-ci a répondu que l’ensemble des marches devait être reprise par souci d’uniformisation et d’esthétisme. Pour le surplus, le défendeur n’a produit aucun élément en cours d’expertise ni aux débats susceptibles de remettre en cause l’évaluation de l’expert judiciaire et il n’y a pas lieu alors d’ordonner la production d’un nouveau devis concernant ces éléments.

En conséquence, la réparation se devant d’être intégrale, Monsieur [C] sera condamné à payer à Madame [S] la somme de 38 706,56 euros à titre de diminution du prix de vente, sans qu’il y ait lieu à indexation s’agissant d’une réduction de prix.

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Madame [S] sollicite en outre sa condamnation à lui payer les sommes de 360 euros au titre du coût de l’inspection télévisuelle du réseau d’évacuation des eaux pluviales et de 1 500 euros au titre du coût de l’étude de sol réalisé par la société TEMSOL, investigations qui ont été jugées nécessaires par l’expert judiciaire. Ainsi alors que celui qui a réalisé lui-même les travaux est assimilé à un vendeur professionnel et présumé de mauvaise foi, Monsieur [C] sera condamné à payer ces sommes à la demanderesse en application de l’article 1645 du code civil. La somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement en application de l’article 1231-7 du code civil s’agissant de dommages et intérêts.

Madame [S] fait également valoir qu’elle va subir un préjudice de jouissance pendant la durée des travaux et sollicite en réparation l’octroi d’une somme de 3 000 euros.

L’expert judiciaire a évalué à trois semaines la durée des travaux de reprise des fondations et à deux semaines la durée des travaux de reprise du carrelage et des fissures. Eu égard à la durée de ces travaux qui vont affecter une surface d’environ 40 m² de la maison qui concerne un salon d’été, il sera accordé en réparation à Madame [S] la somme de 700 euros que Monsieur [C] sera condamné à lui payer en application de l’article 1645 du code civil et qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement en application de l’article 1231-7 du code civil

S’agissant d’un préjudice moral, Madame [S] ne justifie pas avoir subi du fait du vice caché une atteinte psychologique, une atteinte à ses sentiments d’affection et une atteinte à ses sentiments d’honneur et/ou de considération et elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Monsieur [C], qui succombe, sera condamné aux dépens en ce compris ceux du référé et le coût de l’expertise judiciaire et, au titre de l’équité à payer à Madame [S] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile sera rappelée.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal,

DÉCLARE irrecevable la demande de Monsieur [E] [C] tendant à voir déclarer irrecevables les demandes de Madame [J] [S] sur le fondement de la délivrance conforme.

CONDAMNE Monsieur [E] [C] à payer à Madame [J] [S] la somme de 38 706,56 euros à titre de diminution du prix de vente.

CONDAMNE Monsieur [E] [C] à payer à Madame [J] [S] la somme de 1 860 euros en réparation du préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

CONDAMNE Monsieur [E] [C] à payer à Madame [J] [S] la somme de 700 euros en réparation du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

CONDAMNE Monsieur [E] [C] à payer à Madame [J] [S] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

CONDAMNE Monsieur [E] [C] aux dépens en ce compris ceux du référé et le coût de l’expertise judiciaire.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, le Président, et Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT