TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 27/01/2025

à : M^e Jean-Pierre VETILLARD

Copie exécutoire délivrée

le : 27/01/2025

à : M^e Xavier LABERGERE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/09734 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3R7C

N° MINUTE :

4/2025

JUGEMENT

rendu le lundi 27 janvier 2025

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [B], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Xavier LABERGERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0546

Madame [D] [Z] épouse [B], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Xavier LABERGERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0546

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [V] [I], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Jean-Pierre VETILLARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1758

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 janvier 2025 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 27 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 23/09734 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3R7C

Par contrat sous seing privé du 15 juin 1996 prenant effet le même jour, Monsieur [Y] [B] et Madame [D] [Z] ép. [B] ont donné à bail à Monsieur [X] [V] [I] divers locaux à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant un loyer et des charges mensuels de 266,78 euros (1750 FF).

Par lettre recommandée avec avis de réception du 18 novembre 2022, revenue signée le 21 novembre 2022, Monsieur et Madame [B] ont délivré à Monsieur [X] [V] [I] un congé pour vente à effet au 15 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 octobre 2023, Monsieur et Madame [B] ont assigné Monsieur [X] [V] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] aux fins de validation du congé, d’expulsion du preneur devenu sans droits ni titre sous astreinte de 150 euros par jour de retard et avec concours de la force publique s’il y a lieu et séquestration des effets mobiliers et de condamnation en paiement d’une indemnité d’occupation de 1 000 euros, charges en sus, à compter du 15 juin 2023 jusqu’à libération des lieux et de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Au soutien de leur demandes Monsieur et Madame [B] se fondent sur l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 189 et font valoir que le congé délivré est régulier en la forme. Concernant l’indemnité d’occupation, ils se prévalent de sa double nature : contrepartie de la jouissance des lieux loués et réparation du préjudice subi. Ils soutiennent également que la majoration de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer contractuellement prévu a pour objet d’inciter le locataire à quitter les lieux au plus vite.

A l’audience du 15 janvier 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 16 mai 2024. En dépit du calendrier de procédure établi à la première audience, l’affaire a fait l’objet d’un autre renvoi. Elle a finalement été retenu à l’audience du 08 octobre 2024. Monsieur et Madame [B], représenté par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Ils ont également précisé que le défendeur avait à leur égard une dette locative de 475 euros et qu’il leur avait produit une attestation d’assurance relative aux lieux loués.

Monsieur [X] [V] [I] assisté de son conseil a soulevé in limine litis la nullité de l’assignation. Au fond, outre le rejet des demandes des époux [B], il se prévaut de la nullité du congés délivré par les demandeurs, ainsi que de « l’effet suspensif » de la plainte pour violation de domicile qu’il a déposée en juillet 2023 contre x. Monsieur [X] [V] [I] demande également la condamnation de Monsieur et Madame [B] à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages intérêts, ainsi qu’au remboursement de son dépôt de garantie, outre la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de l’assignation soulevée in limine litis

Aux termes de l’article 648 du code de procédure civil, tout acte d’huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance. Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.

S’agissant du régime applicable aux nullités de forme, il sera rappelé qu’aux termes des articles 114 et 115 du code de procédure civile, la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public et qu’elle est couverte par la régularisation ultérieure de l’acte si aucune forclusion n’est intervenue et si la régularisation ne laisse subsister aucun grief.

En l’espèce, Monsieur [X] [V] [I] soutient que l’assignation délivrée par les époux [B] est nulle, compte tenu tantôt de l’emploi du singulier, tantôt du pluriel ou encore du terme de « défenderesse » en lieu et place du terme de « défendeur ».

Or, en l’espèce, force est de constater que Monsieur [X] [V] [I] est présent et assisté à l’audience du 08 octobre 2024, et qu’il avait ainsi bien compris les erreurs matérielles affectant l’assignation, de sorte qu’ils ne justifient d’aucun grief.

L’exception de nullité de l’assignation sera, par conséquent, rejetée.

Sur le congé délivré par le bailleur et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En l’espèce, le bail consenti à Monsieur [X] [V] [I] pour une durée de trois ans en application des dispositions de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, a été tacitement reconduit depuis le 15 juin 1999, par périodes de trois ans et pour la dernière fois le 15 juin 2020, pour expirer le 15 juin 2023 conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur du 18 novembre 2022 reçu par le preneur le 21 novembre 2023 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis est bien régulier.

Monsieur [X] [V] [I] n’ayant pas usé de son droit de préemption dans le délai légal, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 15 juin 2023.

Monsieur [X] [V] [I], qui s’est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 22 mai 2023 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué, et ainsi, à compter du 22 mai 2023 et jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux de Monsieur [X] [V] [I], celui-ci sera condamné à une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la dette locative

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

En l’espèce, les époux [B] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 juin 2023, Monsieur [X] [V] [I] leur devait la somme de 475 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [X] [V] [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions.

Monsieur [X] [V] [I] sollicite la condamnation de Monsieur et Madame [B] au paiement de la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice consécutif à « toutes les manœuvres illégales pratiquées à son encontre ».

Monsieur [X] [V] [I] n’apporte cependant pas la preuve de l’existence quelconque de « manœuvres illégales » employées par ses bailleurs. A fortiori, il n’apporte pas celle d’un quelconque préjudice dont il a souffert ou encore celle du lien de causalité entre ces manœuvres et son préjudice.

Compte tenu de ces éléments, la demande de réparation de Monsieur [X] [V] [I] sera rejetée.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Ce délai est d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Par ailleurs, en application des dispositions de l’article 7 c et d, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État. C’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement.

En l’espèce, Monsieur [X] [V] [I] sollicite son maintien dans les lieux, jusqu’à ce qu’il soit statué au pénal sur sa plainte pour violation de domicile ou jusqu’à la vente des lieux loués. Il ne justifie pas, en tout état de cause de la libération des lieux loués et, par suite, de la remise des clés de ces derniers aux époux [B].

Compte tenu de ces éléments, la restitution du dépôt de garantie par les époux [B] ne peut être ordonnée.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du congé et de la signification du présent jugement en application de l’article 695 du même code.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de la nature du litige, sera ordonnée en application de l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [X] [V] [I] par Monsieur [Y] [B] et Madame [D] [Z] ép. [B] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 15 juin 1996 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 15 juin 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [X] [V] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [V] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Y] [B] et Madame [D] [Z] ép. [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Monsieur [X] [V] [I] à verser à Monsieur [Y] [B] et Madame [D] [Z] ép. [B] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 16 juin 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [B] et Madame [D] [Z] ép. [B] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [V] [I] aux dépens, en ce compris le coût du congé et de la signification du présent jugement ;

REJETTE le surplus des demandes ;

ORDONNE l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LA JUGE