TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : S.A.R.L. BERKO [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Astrid GENTES

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10673 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6LRM

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 16 avril 2025

DEMANDERESSE

LA SOCIETE NOUVELLE DES ETABLISSEMENTS ALEXANDRE LEROY (SNEA LEROY), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Astrid GENTES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0248

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. BERKO [Localité 4],

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [B] [J], es qualité de gérante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 février 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 avril 2025 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 16 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10673 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6LRM

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 4 avril 2023 à effet le 15 avril suivant, la SOCIETE NOUVELLE DES ETABLISSEMENTS LEROY (SNEA LEROY) a donné à bail à la SARL BERKO [Localité 4] un appartement à usage d’habitation pour l’usage exclusif de sa gérante Madame [B] [J], situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 3350 euros outre 350 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SNEA LEROY a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 17531,08 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’août 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 5 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2024, la SNEA LEROY a fait assigner la SARL BERKO [Localité 4] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties, et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et autoriser le déplacement des meubles laissés sur place aux frais risques et périls du preneur, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement et pendant une période de trois mois,condamner la SARL BERKO [Localité 4] à lui payer les loyers et charges impayés arrêtés au mois d’octobre 2024 inclus, soit la somme de 21295,47 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation de 3817,15 euros (3467,15 (loyer) + 350 (charges)) jusqu’à libération effective des lieux,condamner le défendeur à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SNEA LEROY rappelle que le bail est soumis aux seules dispositions du code civil et aux dispositions contractuelles, à l’exclusion de la loi du 6 juillet 1989, et expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 5 août 2024, et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 février 2025.

A l’audience, la SNEA LEROY, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 32864,07 euros au 13 février 2025. Elle a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement pendant une période de 6 mois.

La SARL BERKO [Localité 4], valablement représentée par sa gérante Madame [B] [J], a demandé le bénéfice de délais de paiement pendant 24 mois pour s’acquitter de la dette, soulignant sa bonne foi et ses difficultés économiques importantes durant la période des Jeux Olympiques, lesquels ont généré une chute de chiffre d’affaire de 80%.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le preneur du bail d’habitation étant une personne morale, le bail est un bail soumis aux seules conditions contractuelles prévues au contrat et aux règles supplétives du code civil, ce point n’ayant d’ailleurs pas fait l’objet de contestations.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 1225 du code civil, en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit d’effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l’espèce, le bail conclu le 4 avril 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause et précisant le délai de paiement (2 mois) pour échapper à l’acquisition de la clause résolutoire a été signifié le 5 août 2024, pour la somme en principal de 17531,08 euros.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Le commandement est par ailleurs demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 octobre 2024.

La SARL BERKO [Localité 4] étant sans droit ni titre depuis le 6 octobre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’apparaît toutefois pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement et les délais de paiement

La SARL BERKO [Localité 4] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SNEA LEROY produit un décompte au 13 février 2025 montrant que la SARL BERKO [Localité 4] reste lui devoir la somme de 32864,07 euros à cette date, terme de février 2025 inclus. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, la SARL BERKO [Localité 4] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 32864,07 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 17531,08 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

La SARL BERKO [Localité 4] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 14 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SARL BERKO [Localité 4] explique ses difficultés économiques par une facture importante d’eau et par une baisse de chiffre d’affaires en raison des Jeux Olympiques, ceux-ci ayant entraîné une réduction du nombre de passants devant son établissement. Elle ne produit toutefois aucune pièce pour l’étayer à l’appui de sa demande d’octroi de délais de paiement sur une période de 24 mois. Dans ces conditions, le bailleur a donné son accord à l’octroi de délais de paiement sur une période de 6 mois. Des délais de paiement seront donc accordés à la SARL BERKO [Localité 4], selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Toutefois, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

La SARL BERKO [Localité 4], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du la SNEA LEROY les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 avril 2023 entre la SOCIETE NOUVELLE DES ETABLISSEMENTS LEROY (SNEA LEROY) et la SARL BERKO [Localité 4] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 5 octobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à la SARL BERKO [Localité 4] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour la SARL BERKO [Localité 4] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SNEA LEROY pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE la SARL BERKO [Localité 4] à verser à la SNEA LEROY la somme de 32864,07 euros (incluant la mensualité de février 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 17531,08 euros à compter du 5 août 2024 et à compter du 29 octobre 2024 pour le surplus ;

AUTORISE la SARL BERKO [Localité 4] à s’acquitter de la somme susvisée en 12 mensualités de 2700 euros, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE la SARL BERKO [Localité 4] à verser à la SNEA LEROY une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit 3817,15 euros en février 2025), à compter du 14 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE la SARL BERKO [Localité 4] à verser à la SNEA LEROY une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL BERKO [Localité 4] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection