TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e MOGAADI

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e TERRIER

■

Charges de copropriété

N° RG 22/14089 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CYLL3

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 03 Avril 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] situé au [Adresse 4], représenté par son syndic, le Cabinet CPH IMMOBILIER, représenté par ses dirigeants légaux

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par Maître Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0601

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par Maître Benjamin TERRIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E2351

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 03 Avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/14089 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYLL3

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière, lors des débats

et de Madame Margaux DIMENE, Greffière , lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 23 Janvier 2025 tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 3 avril 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [R] [Z] est propriétaire des lots de copropriété n° 4319 et 4320 situé au sein de l’immeuble dit « PARKING ITALIE VANDREZANNE  », [Adresse 3] à [Localité 8].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 18 octobre 2022 et remise au destinataire le 20 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [R] [V] [F] de payer la somme de 14.883,30 euros au titre des charges de copropriété, outre 42 euros au titre du coût de la mise en demeure.

Par exploit d’huissier signifié le 18 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dit « PARKING ITALIE VANDREZANNE  », situé [Adresse 3] à Paris 13ème, a fait assigner M. [R] [Z] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 9 mars 2023.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que de l’article 1231-1 du code civil, il demande au tribunal de :

— condamner M. [R] [V] [F] au paiement de la somme de 15.015,30 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2022 sur la somme de 14.925,30 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— condamner M. [R] [V] [F] au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. [R] [V] [F] au paiement des entiers dépens ;

— condamner M. [R] [V] [F] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 9 mars 2023 et l’affaire renvoyée pour plaidoiries à l’audience du 16 novembre 2023.

Décision du 03 Avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/14089 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYLL3

M. [R] [Z] a constitué avocat le 25 août 2023.

Le 19 septembre 2023, M. [R] [Z] a saisi le tribunal d’une requête aux fins de réouverture des débats, en exposant souhaiter former une demande reconventionnelle.

Le 14 décembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture du 9 mars 2023, la réouverture des débats et le renvoi de l’affaire à l’audience du 14 mars 2024 aux fins de permettre à M. [R] [Z] de présenter sa défense, notamment aux fins de justification de la situation de son compte copropriétaire compte tenu des versements effectués postérieurement à l’ordonnance de clôture.

Le 14 mars 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience de mise en état du 30 mai 2024.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 30 mai 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 23 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 3 avril 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur l’irrecevabilité des conclusions de M. [Z]

Aux termes de l’article 850 du code de procédure civile, dans sa version issue du décret du 11 décembre 2019, « à peine d’irrecevabilité relevée d’office, en matière de procédure écrite ordinaire et de procédure à jour fixe, les actes de procédure à l’exception de la requête mentionnée à l’article 840 sont remis à la juridiction par voie électronique ».

En l’espèce, le conseil de M. [Z] a déposé au greffe, le 13 mars 2024, un dossier de plaidoirie comprenant des conclusions et des pièces. Faute de notification contradictoire réalisée par voie électronique conformément aux prescriptions précitées, l’irrecevabilité des conclusions de M. [Z] déposées au greffe le 13 mars 2024 doit être prononcée. Au surplus, il convient de constater que :

— le greffe avait rappelé au conseil de M. [Z] la nécessité de communiquer par RPVA, s’agissant de sa requête en réouverture des débats,

— par message électronique notifié le 29 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a sollicité le prononcé de la clôture, après avoir constaté que le défendeur n’avait régularisé aucune conclusion.

2 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale (pièce n° 3) que M. [R] [Z] est propriétaire des lots de copropriété n° 4319 et 4320 situés au sein de l’immeuble dit « PARKING ITALIE VANDREZANNE  », [Adresse 3] à [Localité 8].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 3 janvier 2013, 23 juin 2014, 29 juin 2015, 19 mai 2016, 18 mai 2017, 22 mai 2018, 20 mai 2019, 14 octobre 2020, 29 juin 2021 et du 29 juin 2022 (pièces n° 5 à 14), par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des exercices du 26 juin 2013 au 31 décembre 2013 et des années 2014 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2015 à 2023, rectifié les budgets prévisionnels des années 2014 à 2022 et voté la réalisation de divers travaux ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur (pièce n° 2) ;

— un décompte de créance actualisé au 17 novembre 2022, quatrième trimestre 2022 inclus (pièce n° 1).

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [R] [Z], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 14.757,30 euros.

M. [R] [Z] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 17 novembre 2022, appel des provisions de charges du quatrième trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du lendemain de la présentation de la mise en demeure, soit à compter du 21 octobre 2022.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des sommes suivantes inscrites au décompte : frais de 2ème relance en date du 11 décembre 2020 pour un montant de 42 €, frais de mise en demeure en date du 24 février 2020 pour un montant de 42 €, frais de mise en demeure en date du 10 mars 2021 pour un montant de 42 €. Il ne justifie pas davantage des frais de « vacation assignation » inscrits au décompte pour un montant de 90 € le 17 novembre 2022, étant à cet égard rappelé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires.

Il justifie en revanche de la mise en demeure du 18 octobre 2022 (pièce n° 4) pour un montant de 42 €, conforme à la tarification prévue au point 9.1 du contrat de syndic en cours à la date de ces frais (pièce n° 15).

En conséquence, M. [R] [Z] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 42 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2022.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [R] [Z] de ses obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, il apparaît M. [R] [Z] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 8 octobre 2013.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [R] [Z] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4 – Sur les demandes accessoires

M. [R] [Z], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

Tenu aux dépens, M. [R] [Z] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Prononce l’irrecevabilité des conclusions de M. [R] [Z] déposées au greffe le 13 mars 2024,

Condamne M. [R] [V] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dit « PARKING ITALIE VANDREZANNE », situé [Adresse 3] à [Localité 8] les sommes de :

—  14.757,30 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 17 novembre 2022, appel des provisions de charges du quatrième trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2022 ;

—  42,00 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2022 ;

—  1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute le syndicat des copropriétaires dit « [Adresse 9] », situé [Adresse 3] à [Localité 8] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ainsi que du surplus de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ;

Condamne M. [R] [Z] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 03 Avril 2025.

La Greffière La Présidente