TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 24/03/2025

à : La SCI LES MARMOTTES

Copie exécutoire délivrée

le : 24/03/2025

à : M^e Dominique TOURNIER

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05507 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BFE

N° MINUTE : 7/2025

JUGEMENT

rendu le lundi 24 mars 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [10] [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la Société ATRIUM GESTION [Localité 12] 15, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0263

DÉFENDERESSE

La SCI LES MARMOTTES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, statuant en juge unique

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 mars 2025 par Karine METAYER, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 24 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05507 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BFE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LES MARMOTTES est propriétaire des lots n°1003, 1077 et 1124 au sein de la résidence [9] dans l’immeuble sis [Adresse 4], cadastré AN [Cadastre 3] SEC BS N°[Cadastre 2], soumis au régime de la copropriété représentant 167/10000ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires DE LA RÉSIDENCE [11] [Adresse 6], représenté par son syndic la SOCIÉTÉ ATRIUM GESTION en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la SCI LES MARMOTTES, par acte de commissaire de justice en date du 8 août 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  4 064,17 euros au titre des charges de copropriété (3ème trimestre 2024 inclus) et frais de recouvrement et des dépens, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2023 ; sur la somme de 4 juillet 2023 euros, puis à compter de l’assignation pour le surplus ;

—  2 300 euros de dommages et intérêts ;

—  1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] située [Adresse 6] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de GESTIONn compte tenu du poids des tantièmes représentés par la SCI LES MARMOTTES (167/10000ème).

A l’audience du 24 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [11] [Adresse 6], représenté par son conseil, a actualisé la dette à la baisse la créance au titre des charges de copropriété s’élevant à la somme de 4064,17 euros.

Pour le surplus, il a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée à étude, la SCI LES MARMOTTES n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré le 24 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

—  les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

—  les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

—  le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots 1003, 1077 et 1124, indiquant la répartition des tantièmes (167/10000èmes), établissant la qualité de copropriétaire de la SCI LES MARMOTTES ;

—  les appels de charges, provisions sur charges et travaux correspondant à l’arriéré ;

—  l’historique du compte du 30 juin 2023 au 1er janvier 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 2 661,40 euros ;

—  les procès-verbaux de l’assemblée générale du 11 avril 2023;

—  la mise en demeure de payer la somme de 621,66 euros adressée le 14 novembre 2023 à la SCI LES MARMOTTES ;

—  la mise en demeure de payer la somme de 686,46 euros adressée le 29 novembre 2023 à la SCI LES MARMOTTES ;

—  la mise en demeure de payer la somme de 705,66 euros adressée le 22 décembre 2023 à la SCI LES MARMOTTES ;

—  un commandement de payer par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2023 valant mise en demeure sur la somme de 3 698,24 euros ;

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 4 175,72 euros portant sur la période allant du 30 juin 2023 au 1er janvier 2025, incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025.

Il apparait que le demandeur inclut des charges postérieures à l’assignation pour un montant de 2735,06 euros alors que le défendeur est absent à la procédure et que les demandes nouvelles n’ont pas été signifiées à la SCI LES MARMOTTES.

En outre, il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 992 euros ainsi que les dépens à hauteur de 522,32 euros.

L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.

Il convient enfin de déduire des sommes ainsi exigibles, les versements réalisés par la défenderesse postérieurement à l’assignation (3 635,53 euros+ 200,40 euros+ 2378,59 euros), soit la somme de 6 214,52 euros ainsi que les charges postérieures à l’assignation soit au 8 août 2024 auxquelles la défenderesse ne peut être tenue en raison de l’absence de signification de nouvelles conclusions.

Il en résulte qu’après déduction des dépens (532,32 euros), des frais de recouvrement (992 euros), et des sommes versées par la défenderesse (6214,52 euros), la dette de la SCI le MARMOTTES a été apurée.

Il s’ensuit que la demande du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété sera rejetée.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la GESTIONn courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 992 euros. Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En ces conditions, il convient de rejeter la demande formée au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile.

La dette ayant été apurée, la réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée. Il y a lieu en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [11] [Adresse 5], pris en la personne de son syndic LA SOCIÉTÉ ATRIUM GESTION de sa demande au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [9] située [Adresse 5], pris en la personne de son syndic LA SOCIÉTÉ ATRIUM GESTION de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [9] située [Adresse 5], pris en la personne de son syndic LA SOCIÉTÉ ATRIUM GESTION de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI LES MARMOTTES à payer au syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [9] située [Adresse 6], pris en la personne de son syndic la SOCIÉTÉ ATRIUM GESTION, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SCI LES MARMOTTES aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 24 mars 2025 par la présidente et le greffier susnommés.

Le greffier, La présidente