TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Eric AUDINEAU

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/09860

N° Portalis 352J-W-B7I-C5LFT

N° MINUTE :

Assignation du :

30 Juillet 2024

JUGEMENT

rendu le 03 Juillet 2025

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 5] dont les références cadastrales sont section BS n° [Cadastre 3], représenté par son syndic, le cabinet NEXITY LAM, S.A.S

[Adresse 2]

[Localité 9]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0502

DÉFENDERESSES

Madame [I] [F] [U] [C]

[Adresse 1]

[Localité 10], CA – ETATS-UNIS

Madame [L] [O] [S]

[Adresse 1]

[Localité 10], CA – ETATS – UNIS

non-représentées

Décision du 03 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/09860 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LFT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur David CHRIQUI, Juge, statuant en juge unique.

assistées de Madame Margaux DIMENE, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience publique du 29 Avril 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice en date du 9 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 4] à PARIS (75016) a assigné [I] [C] et [L] [S], copropriétaires au sein de cet ensemble immobilier du lot n°74 selon l’état descriptif de division, devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins de le voir condamner au paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de voir :

— condamner in solidum les défenderesses à lui payer les sommes de 7.223,67 euros au titre de l’arriéré de charges courantes et exceptionnelles pour la période allant du 1er octobre 2021 au 1er juillet 2024 et 904,33 euros au titre des frais dus en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— assortir la condamner au paiement de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 mai 2024,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner in solidum les défenderesses à lui payer la somme de 1.500 euros pour résistance abusive,

Décision du 03 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/09860 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LFT

— condamner in solidum les défenderesses à lui payer la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens qui comprendront les frais de signification et d’exécution de la présente décision.

[I] [C] et [L] [S] n’étant pas représentées en cette affaire, le jugement sera réputé contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction de la procédure a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 15 janvier 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoiries du 29 avril 2025 pour être mise en délibéré au 3 juillet 2025.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé par visa pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens à l’assignation délivrée par la partie demanderesse ; seule partie représentée à l’instance.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR CE,

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

Décision du 03 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/09860 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LFT

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par procès-verbaux en date des 27 mai 2021, 16 juin 2022, 26 juin 2023 et 24 janvier 2024, l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier précité a procédé à l’approbation des comptes de la copropriété, à l’approbation des comptes provisionnels pour l’exercice N+1 (à venir) ou encore au vote de la réalisation de divers travaux. Ces assemblées générales, au vu des attestations de non-recours établies par le syndic de copropriété alors en exercice, n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Il ressort également des pièces versées que le syndicat des copropriétaires en cause, représenté par son syndic de copropriété, a adressé et versé l’ensemble des appels de fonds pour le paiement des charges, des travaux votés ou encore les états de dépenses générales pour l’ensemble des années pour lesquelles il est sollicité le paiement des charges à [I] [C] et [L] [S].

Il convient de relever qu’outre l’ensemble de ces appels de fonds, lesquels sont repris dans leur intégralité par un décompte général, – qui a été établi le 1er juillet 2024 -, que [I] [C] et [L] [S] sont redevables à cette date, au titre des seules charges, d’un arriéré de charges de copropriété, lesquelles comprennent les charges courantes, celles dues au titre des travaux exceptionnelles et celles appelées pour la constitution du fonds travaux dit ALUR, d’un montant de 7.223,67 euros pour la période allant du 1er octobre 2021 au 1er juillet 2024 (3ème appel desdites charges inclus).

Au vu de la clause de solidarité incluse dans le règlement de copropriété en son article 128 et des dispositions de l’article 1310 du code civil, les défenderesses seront condamnées solidairement au paiement de cette somme au syndicat des copropriétaires.

Sur les sommes dues au titre des frais

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des parties défenderesses à lui payer la somme de 903,40 euros au titre des dispositions précitées.

Le décompte des sommes réclamées au 1er juillet 2024, fait état d’une somme de 27 euros au titre des débours de commande de la fiche immeuble le 10 février 2022, des frais d’exécution forcée d’un montant de 412,33 euros le 6 novembre 2023 et d’une mise en demeure d’un montant de 120 euros le 2 avril 2024.

Toutefois, les frais de commande de la fiche immeuble et ceux relatifs à l’exécution forcée semblent, faute de développements circonstanciés dans les écritures du syndicat des copropriétaires, se rattachaient à l’exécution d’une précédente condamnation des défenderesses à l’instance dans le cadre d’un litige les ayant également opposées au syndicat des copropriétaires en raison d’un défaut de paiement de charges de copropriétaires et ayant abouti à une décision rendue le 25 février 2022 par le tribunal judiciaire de PARIS.

Quant aux frais de suivi d’un montant de 120 euros de mise en demeure adressées par le présent conseil du syndicat des copropriétaires, il s’agit de sommes dues au titre des frais d’avocat et par suite au titre des frais irrépétibles.

Par suite, la demande du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera, dans son ensemble, rejetée.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts étant sollicitée, il convient de l’ordonner dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages-intérêts

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il résulte du jugement précité du tribunal judiciaire de PARIS en date du 25 février 2022 que les défenderesses à la présente instance ont notamment été condamnées à payer la somme de 6.375,94 euros au syndicat des copropriétaires précité au titre d’un arriéré de charges de copropriété dues jusqu’au 30 août 2021.

Par suite, la réitération des défauts de paiement à bonne date des charges de copropriété dues constitue une faute caractérisant la mauvaise foi des défenderesses à l’instance, qui, du reste, ne fournissent aucune explication aux juridictions amenées à statuer sur les recouvrements de charges sollicitées.

Ces manquements répétés causent un préjudice matériel indéniable au syndicat des copropriétaires.

Dans ces conditions, il apparaît raisonnable de fixer à la somme de 1.200 euros le montant du préjudice matériel causé à la copropriété.

Les défenderesses à l’instance seront condamnées solidairement au paiement de ces dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante, au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les défenderesses à l’instance seront condamnées in solidum aux dépens qui comprendront le coût de signification du présent jugement.

En revanche, les dépens d’instance ne sauraient comprendre les frais éventuels qui seraient déboursés pour l’exécution du jugement ainsi que les frais d’émolument dus au commissaire de justice, dès lors que des dispositions spécifiques régissent le sort de ces frais et émoluements.

En outre, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, [V] les défenderesses seront condamnées in solidum à payer la somme de 1.500 euros à la partie demanderesse.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est revêtu, de droit, de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Madame [I] [C] et Madame [L] [S] à payer la somme de 7.223,67 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 4] à [Localité 12] au titre de l’ensemble des charges de copropriété échues et dues pour la période allant du 1er octobre 2021 au 1er juillet 2024 (3ème appel de charges de l’année 2024 incluse) ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [C] et Madame [L] [S] à payer la somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 7]) en réparation du préjudice matériel qu’il a subi ;

CONDAMNE in solidum Madame [I] [C] et Madame [L] [S] à payer le syndicat des copropriétaires au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 6] ([Adresse 8]) la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [I] [C] et Madame [L] [S] aux dépens qui comprendront notamment le coût de signification de la présente décision ;

REJETE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 4] à [Localité 12] ;

RAPPELLE que le jugement est assorti de droit de l’exécution à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 11] le 03 Juillet 2025

La Greffière Le Président