TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Juin 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 20 Mars 2025

GROSSE :

Le 06 juin 2025

à M^e SANGUINETTI Eliette

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 juin 2025

à M^e PASCAL Frédéric

Le 06 juin 2025

à M^e Lucile PALITTA

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00363 – N° Portalis DBW3-W-B7J-55NE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE RU 01/2009, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [F]

né le 30 Juillet 1987 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Frédéric PASCAL, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [H] [V] divorcée [Z]

née le 05 Août 1988 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représentée par M^e Lucile PALITTA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé ayant pris effet le 2 janvier 2018, la SCI FONCIERE RU 01/2009 a consenti un bail à usage d’habitation à Monsieur [Z] [F] et Madame [Z] [H] née [V] portant sur un appartement sis [Adresse 3], avec une cave n°13 et deux emplacements de stationnement n°6 et n°17, moyennant un loyer mensuel initial révisable de 660 euros outre 167 euros de provision sur charges ;

Suivant courrier recommandé du 29 mai 2020 réceptionné par le gestionnaire du bailleur le 4 juin 2020, Madame [Z] [H] née [V] a donné congé en informant son bailleur qu’elle quittait le logement suite à une procédure de divorce en cours ;

Par courrier du 5 juin 2020, la société FONCIA [Localité 4] a pris acte du congé et a informé [Z] [H] née [V] qu’elle restait redevable des loyers et charges jusqu’au 4 janvier 2021 conformément aux dispositions de la loi ALUR ;

Alléguant plusieurs échéances de loyers demeurées impayées, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [Z] [F] et Madame [Z] [H] née [V], le 29 août 2024 pour un montant en principal de 2658,65 euros en principal;

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 13 août 2024 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2025, dénoncé le 15 janvier 2025 à la préfecture des Bouches-du-Rhône, la SCI FONCIERE RU 01/2009 représentée par son gestionnaire la SAS FONCIA [Localité 4] a fait assigner Monsieur [Z] [F] et Madame [Z] [H] née [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir:

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et la résiliation du bail du 2 janvier 2018

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [F] et celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est

— condamner Monsieur [Z] [F] et Madame [Z] [H] née [V] à lui payer la somme de 1812,65 euros comptes arrêtés au 7 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer , comme suit :

. condamner in solidum Monsieur [Z] [F] et Madame [Z] [H] née [V] à lui payer la somme de 1351,04 euros correspondant aux sommes dues au 4 janvier 2021

. condamner Monsieur [Z] [F] à lui payer la somme de 461,61 euros correspondant aux sommes dues postérieurement au 4 janvier 2021

— fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à une somme provisionnelle égale au montant du dernier loyer échu charges en sus,

— condamner Monsieur [Z] [F] à verser à la SCI requérante cette indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [Z] [F] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [Z] [F] et Madame [Z] [H] née [V] outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 9 août 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mars 2025 date à laquelle chacune des parties a été représentée par son avocat ;

Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [Z] [H] née [V] demande au juge des référés de :

Débouter la SCI FONCIERE RU 01/2009 représentée par son gestionnaire la SAS FONCIA [Localité 4] de sa demande de condamnation in solidum de Monsieur [Z] [F] et Madame [Z] [H] née [V] au paiement de la somme de 1351,04 euros correspondant aux sommes dues au 4 janvier 2021 Débouter la SCI FONCIERE RU 01/2009 représentée par son gestionnaire la SAS FONCIA [Localité 4] de sa demande de condamnation de Madame [Z] [H] née [V] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 9 août 2024 Laisser les dépens à la charge de la SCI FONCIERE RU 01/2009

Madame [Z] [H] née [V] fait valoir sur le fondement de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, qu’en ce qui concerne la condamnation in solidum des époux [Z], la dette est arrêtée au 4 janvier 2021 et la SCI requérante avait jusqu’au 4 janvier 2024 pour recouvrer cette dette, que le délai de prescription n’a jamais été interrompu et que cette dette est donc prescrite ;

Suivant conclusions n°2 auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [Z] [F] demande au juge des référés de :

Débouter la SCI FONCIERE RU 01/2009 de toutes ses demandes, fins et conclusionsA titre subsidiaire

Accorder à Monsieur [Z] [F] les plus larges délais de paiement sur 36 mois et suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bailEn tout état de cause

Dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI FONCIERE RU 01/2009 Condamner la SCI FONCIERE RU 01/2009 à payer à Monsieur [Z] [F] la somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Suivant conclusions en réponse auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCI FONCIERE RU 01/2009 représentée par son gestionnaire la SAS FONCIA [Localité 4] demande au juge des référés de débouter Monsieur [Z] [F] et Madame [Z] [H] née [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, et pour le surplus, a réitéré les termes de son assignation en modifiant sa demande en paiement comme suit :

condamner Monsieur [Z] [F] et Madame [Z] [H] née [V] à payer à la SCI FONCIERE RU 01/2009 la somme provisionnelle de 1293,83 euros soit 789,39 euros frais déduits, selon relevé de compte du 19 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer

La SCI FONCIERE RU 01/2009 fait valoir, en réponse aux conclusions adverses, qu’au jour de l’audience la dette s’élève à 789,39 euros frais déduits, que les causes du commandement délivré aurait dues être apurées au 9 octobre 2024 et que le commandement est demeuré infructueux et que la clause résolutoire est définitivement acquise ;

Elle soutient que le relevé de compte est extrêmement clair, qu’elle s’oppose aux demandes formées à titre subsidiaire par Monsieur [Z] [F] ;

Oralement, la SCI FONCIERE RU 01/2009 représentée par son gestionnaire la SAS FONCIA [Localité 4] représentée par son conseil a ajouté qu’elle s’en rapportait à la décision du tribunal sur la prescription ;

La décision a été mise en délibéré au 5 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend .

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 8 janvier 2025 a été dénoncée le 15 janvier 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 20 mars 2025 ;

De surcroît, la SCI FONCIERE RU 01/2009 représentée par son gestionnaire la SAS FONCIA [Localité 4] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône, le 13 août 2024 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 8 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Enfin, la SCI FONCIERE RU 01/2009 représentée par son gestionnaire la SAS FONCIA [Localité 4] justifie de son existence par l’extrait Pappers du registre national des entreprises à jour au 11 novembre 2024 et de l’existence de la SAS FONCIA [Localité 4] par l’extrait du registre national des entreprises à jour au 6 juin 2024;

Par conséquent la SCI FONCIERE RU 01/2009 représentée par son gestionnaire la SAS FONCIA [Localité 4] est recevable en ses demandes.

II – Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription des loyers et le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription , le délai préfix, la chose jugée.

L’article 7-1 inséré dans la loi du 6 juillet 1989 par la loi du 24 mars 2014 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de location sont prescrites par trois à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, Madame [Z] [H] née [V] fait valoir qu’en ce qui concerne la condamnation solidaire des époux [Z], la dette arrêtée au 4 janvier 2021 et que la dette est prescrite depuis le 4 janvier 2024;

S’agissant du montant de la dette locative la requérante a modifié ses demandes et sollicite la condamnation de Monsieur [Z] [F] et Madame [Z] [H] née [V] à payer à la SCI FONCIERE RU 01/2009 la somme provisionnelle de 789,39 euros frais déduits, selon relevé de compte du 19 mars 2025 ; il y a lieu de tenir compte de cette actualisation ;

Il n’est pas contesté que par courrier recommandé du 29 mai 2020 réceptionné par le gestionnaire du bailleur le 4 juin 2020, Madame [Z] [H] née [V] a donné congé et qu’elle est redevable des loyers et charges jusqu’au 4 janvier 2021 conformément aux dispositions de la loi ALUR ;

En l’espèce l’assignation ayant interrompu le délai de prescription a été signifiée le 8 janvier 2025 et par application de l’article 2241 du code civil, les loyers et charges impayés antérieurement au 8 janvier 2022 sont prescrits, le commandement de payer délivré le 9 août 2024 n’étant pas interruptif de prescription et les règles d’imputation des paiements sur les dettes les plus anciennes ne faisant pas obstacle à la prescription.

Il s’ensuit que Madame [Z] [H] née [V] étant redevable des loyers et charges impayés jusqu’au 4 janvier 2021, la SCI requérante sera déboutée de sa demande en paiement à l’encontre de Madame [Z] [H] née [V] ;

Sur les loyers et charges impayés

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

La SCI FONCIERE RU 01/2009 fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant un contrat de bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et plusieurs décomptes de sa créance dont un décompte actualisé au 19 mars 2025 à la somme de 789,39 euros frais déduits;

Monsieur [Z] conteste les révisions de loyers intervenue en faisant valoir qu’il n’est donné aucune modalité de calcul ;

Toutefois, le bail produit aux débats mentionne que le loyer est révisable tous les ans au mois de janvier selon l’indice de référence des loyers (IRL) ; il s’ensuit que cette contestation ne revêt pas de caractère sérieux ;

S’agissant de régularisations de charges, il ressort du décompte produit que certains montants de régularisation des charges ont été portés au crédit du compte du locataire et que la contestation des seules sommes portées au débit du compte locatif ne revêt pas de caractère sérieux ;

Il ressort des développements susvisés que les sommes antérieures au 8 janvier 2022 sont prescrites, soit au total la somme de 1856,73 euros portée au débit du compte locatif le 31 décembre 2021 ;

Et il ressort du décompte produit que déduction faite de cette somme et des frais de procédure, la somme totale correspondant aux loyers et charges dues au 19 mars 2025 s’élève à 32819,09 euros et le que locataire a réglé une somme totale de 32947,99 euros ;

Il s’ensuit que le compte locatif est créditeur et qu’en conséquence la SCI FONCIERE RU 01/2009 sera déboutée de sa demande en paiement à l’encontre de Monsieur [Z] [F] ;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [Z] [F] et Madame [Z] [H] née [V] le 9 août 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 2658,65 euros en principal ;

Au vu des développements susvisés concernant la prescription, déduction faite de la somme de 1856,73 euros prescrite, les sommes dues par Monsieur [Z] [F] le 9 août 2024 s’élèvent à la somme de 1653,30 euros ;

Il sera rappelé qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ;

Le commandement de payer du 9 août 2024 reste donc valable pour la somme de 1653,30 euros ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 9 octobre 2024 ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [Z] [F] sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire ;

La SCI FONCIERE RU 01/2009 représentée par son gestionnaire la SAS FONCIA [Localité 4] s’est opposée à ces demandes ;

Il est observée que la condition légale de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est remplie ;

Et il ressort des éléments du dossier que si Monsieur [Z] ne s’est pas acquitté des causes du commandement de payer dans le délai légal, ses efforts de paiement font que le compte des locataires est créditeur de 68,90 euros;

Compte tenu de ces efforts et de l’absence de dette locative à ce jour, il y a lieu d’octroyer d’office à Monsieur [Z] [F] des délais de paiement rétroactifs jusqu’au 20 mars 2025 en suspendant les effets de la clause résolutoire, de constater que Monsieur [Z] [F] ayant respecté les délais accordés, la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué.

Il s’ensuit que les demandes de la SCI FONCIERE RU 01/2009 tendant à obtenir l’expulsion des requis et le paiement à titre provisionnel d’indemnités d’occupation seront rejetées;

Sur les demandes accessoires

Les dépens de référé en ce compris le coût du commandement de payer du 9 août 2024 seront supportés par Monsieur [Z] [F] qui sera débouté de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

L’équité, eu égard à la situation économique des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure au profit de la SCI FONCIERE RU 01/2009 représentée par son gestionnaire la SAS FONCIA [Localité 4] qui sera déboutée de sa demande de ce chef ;

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance, mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence

DECLARONS la SCI FONCIERE RU 01/2009 représentée par son gestionnaire la SAS FONCIA [Localité 4] recevable en ses demandes ;

DÉCLARONS recevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription triennale,

DISONS qu’est prescrit l’arriéré locatif antérieur au 8 janvier 2022, soit la somme de 1856,73 euros ;

DEBOUTONS la SCI FONCIERE RU 01/2009 représentée par son gestionnaire la SAS FONCIA [Localité 4] de sa demande en paiement à l’encontre de Madame [Z] [H] née [V] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 9 octobre 2024;

ACCORDONS à Monsieur [Z] [F] un délai de paiement rétroactif pour s’acquitter du paiement des loyers et charges impayés, et ce, jusqu’au 20 mars 2025,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

CONSTATONS que le délai accordé a été respecté ;

CONSTATONS que Monsieur [Z] [F] s’est intégralement acquitté de son arriéré locatif et qu’il n’existe plus de dette au titre des loyers et charges à ce jour, le compte locatif étant créditeur de 68,90 euros ;

DISONS en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué,

REJETONS la demande de constat de la résiliation du bail liant les parties et les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion de Monsieur [Z] [F] et le paiement à titre provisionnel d’indemnités d’occupation ;

DEBOUTONS la SCI FONCIERE RU 01/2009 représentée par son gestionnaire la SAS FONCIA [Localité 4] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [F] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer du 9 août 2024 ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE